Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?

Последнее обновление: 28.11.2018

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда. 

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом.

 Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем.

А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого: 

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

  • если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
  • если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
  • если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
  • если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
  • если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц.

 Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Например, поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях. 

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е.

возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры.

Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Нюанс тут в том, что взыскание стоимости квартиры с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на квартиру Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя это выглядит, когда квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания. 

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение.

Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является.

Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Что делать:

Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму.

Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/straxovanie-titula-pri-pokupke-kvartiry/

Как застраховать сделку при покупке квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Как застраховать сделку при покупке квартиры

1 698 просмотров

Страхование сделок при покупке квартиры – это достаточно популярная, а главное, полезная процедура, при помощи которой можно получить дополнительные гарантии надежности сделки. Называется данная процедура «титульное страхование». Рассмотрим подробнее, что это такое и зачем оно нужно.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование – это страхование непосредственно самого права собственности на квартиру, которое получает новый владелец при заключении договора купли-продажи недвижимости. Данный тип страхования, в отличие от обычной страховки недвижимости, не предполагает возмещения в том случае, если квартира сгорит, будет уничтожена и так далее.

Титульное страхование возмещает застрахованному лицу рыночную стоимость квартиры в том случае, если покупатель утратил право собственности на квартиру не из-за собственных действий, а, например, из-за решения суда, мошеннических операций и так далее. Именно этот тип страхования справедливо считается наиболее актуальным и востребованным при оформлении сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Титульное страхование не распространяется на первичный рынок, так как при покупке жилья у застройщика проблем возникает в разы меньше, предыдущих собственников у квартиры нет и, как следствие, нет никакой вероятности того, что право собственности на жилье будет оспорено через суд.

Пример: Квартиру продает человек, который прекрасно знает, что для того, чтобы сделка была полностью законной, он должен сделать нотариальное согласие своей супруги. В противном случае супруга может оспорить сделку в суде и потребовать вернуть жилье предыдущему собственнику, так как на самом деле, несмотря на то, что квартира зарегистрирована на ее мужа, она является совместной собственностью. На самом же деле жена в курсе, что жилье продается, но она находится в сговоре с мужем и планирует получить как деньги за квартиру, так и вернуть себе недвижимость. После заключения сделки и полной оплаты, супруги-мошенники обращаются в суд и возвращают себе жилье в собственность. Деньги они при этом не возвращают, заявляя, что они уже все потрачены, другой собственности у них нет, сбережений тоже и так далее. В теории, обманутый покупатель может истребовать деньги через суд, но на это нужно время, да и не факт, что вернут всю сумму. Могут назначить ежемесячные выплаты, которые будут тянуться десятилетиями. А если покупатель при оформлении договора купли-продажи заключит также и договор страхования титула, то всю рыночную стоимость жилья ему возместит страховая компания.

Читайте также:  Залог прав требования по договору долевого участия

Титульное страхование имеет свои особенности, заключающиеся в том, что и от чего можно застраховать. Единственным недостатком такой системы является сама стоимость страховки, она сравнительно большая. Однако если рассматривать ситуацию с точки зрения возможной потери всей суммы, потраченной на покупку квартиры, то даже внушительная цена страховки покажется незначительной.

Сам факт согласия страховой компании на подписание такого полиса говорит о том, что сделка более или менее честная. А вот если страховая компания, которая в обычной ситуации готова подписывать такие договора, отказывается это делать, значит вероятность того, что покупателя обманут равняется почти 100%. Как следствие, от такой сделки нужно немедленно отказываться.

  • Договор титульного страхования может быть подписан не только после оформления права собственности, но и предварительно, еще до момента перехода права собственности. Однако в силу он вступает только после того, как клиент становится владельцем новой квартиры.
  • Для оформления полиса требуется минимум документов. Обычно достаточно паспорта и информации о недвижимости.
  • Страховые компании могут не просто возместить всю рыночную стоимость квартиры, но и участвовать в судебных заседаниях, выступая как заинтересованная сторона. Как доказывает практика, когда мошенники узнают, что клиент будет производить страхование титула, они сами отказываются от сделки, так как избежать ответственности становится намного сложнее.
  • До подписания договора страхования СК (страховая компания) самостоятельно проводит анализ будущего жилища своего потенциального клиента. Это помогает сразу определить и обнаружить все наиболее спорные моменты. Логично, что СК не заинтересована в том, чтобы кому-либо выплачивать страховое возмещение. Как следствие, СК будет настаивать на том, чтобы сделка происходила строго по правилам, что также исключает большинство мошеннических схем.

Страхование титула обеспечивает надежность просто самим фактом своего существования. Чаще всего, если СК берется за подписание такого полиса, сделка приводится в состояние близкое к идеальному. Так что, непосредственное страховое возмещение производится только в некоторых редких, неучтенных случаях, когда предусмотреть проблему было просто невозможно.

Далеко не все объекты можно застраховать таким образом. Допускается страхование титула только при приобретении на вторичном рынке следующих вариантов недвижимости:

  • Нежилые помещения: включая сюда как отдельные помещения, так и полноценные заводские комплексы, состоящие из множества цехов.
  • Жилые помещения: начиная от незначительной доли в квартире и заканчивая огромными домами.
  • Земельные участки: чаще всего страхуют те участки, которые находятся под застрахованными домами, но если на земле ничего не возведено, то такой участок может быть застрахован отдельно.

От чего можно застраховать

Титульное страхование предполагает выплаты в случае возникновения следующих рисков:

  • Передача или продажа жилья в результате обмана или принуждения.
  • Признание сделки купли-продажи недействительной.

В первом случае все вполне понятно: если человека заставляют продать квартиру (или каким-то образом обманывают так, что он в результате лишается своей собственности), то при таких условиях страховая компания компенсирует всю стоимость жилья. А вот второй тип рисков нуждается в более детальном описании. В него входят примерно следующие ситуации:

  • Сделка заключалась с недееспособным/частично дееспособным человеком.
  • Сделка заключалась с человеком, который на тот момент не мог понимать последствий своих действий.
  • Сделка заключалась без согласия супруга/супруги и так далее.

Проще говоря, титульное страхование практически со 100% гарантией обеспечивает надежность любой сделки по купле-продаже недвижимости. Исключение составляют только ситуации, которые не являются страховыми случаями.

Что не является страховым случаем

Любые другие ситуации, не описанные выше, не являются страховыми случаями. Как было сказано ранее, если квартира сгорит, разрушится дом и так далее – все это не будет считаться страховым случаем.

Отдельно нужно отметить тот факт, что нужно очень внимательно читать договор со страховой компанией.

Нередко там расписаны дополнительные условия, правила и требования, при невыполнении которых клиент также теряет право на страховое возмещение. Например:

  • Клиент обязан обратиться в страховую компанию за возмещением в срок до 1 месяца с момента возникновения проблемы.
  • Клиент обязан работать только с адвокатами и юристами, аккредитованными в страховой компании и так далее.

Процедура оформления договора титульного страхования достаточно проста. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

  1. При помощи агентства недвижимости, частного риэлтора или самостоятельно найти подходящую квартиру.
  2. Обсудить с продавцом условия будущей сделки, заранее предупредив, что будет оформляться договор титульного страхования. Так как платить за него будет покупатель и он никак не зависит от продавца, нормальным собственникам это не доставит никаких хлопот.

    А вот если продавец заранее задумал обмануть покупателя, на этом этапе он может отказаться от сделки.

  3. Осмотреть квартиру и запросить документы для ее проверки.
  4. С документами на руках начать поиск подходящей страховой компании.
  5. Обратиться в страховую компанию, объяснить ситуацию, предоставить документы.

  6. Дождаться, пока специалисты СК проведут собственную проверку на основании предоставленных бумаг.
  7. Заключить с СК договор страхования титула и оплатить полис.
  8. Заключить с продавцом договор купли-продажи.
  9. Оформить право собственности на жилье. На этом этапе договор страхования титула вступает в силу.

  10. Подписать акт приема-передачи и запросить у продавца расписку в получении средств за квартиру.

Факт передачи денег никем, кроме покупателя, не контролируется. Если на этом этапе возникнут проблемы, страховое возмещение выплачено не будет, так как не будет подтверждения факта оплаты. Как следствие, расписка в получении средств нужна обязательно.

Иногда ее совмещают в одном документе с актом приема-передачи, однако лучше, если это будет оформлено в виде отдельного документа.

Документы

Непосредственно страховой компании для проверки квартиры нужно предоставить:

  • Паспорт клиента, чтобы было понятно, кто именно является покупателем.
  • Паспорт продавца, чтобы можно было сверить данные на документах с удостоверением, подтверждающим личность.
  • Выписка из ЕГРН на приобретаемую недвижимость. Сейчас такой документ заменяет собой свидетельство на право собственности. Он является одной из важнейших бумаг, по которой можно проверить как факт наличия у продавца права собственности, так и возможные обременения. Выписка нужна максимально свежая, желательно, полученная не позднее чем за 1 месяц до даты оформления договора.
  • Техпаспорт на квартиру. Этот документ позволяет определить наличие или отсутствие неузаконенной перепланировки. Иногда это может иметь огромное значение.
  • Выписка из домовой книги. Очень важный документ, на основании которого можно понять, кто именно прописан в квартире. В идеале следует требовать от продавца еще до окончания оформления сделки выписать всех прописанных лиц, однако это не всегда возможно (может быть просто некуда выписываться). Если в квартире прописаны несовершеннолетние лица, то это может стать проблемой, так как выписать их «в никуда» невозможно. Также, если несовершеннолетние лица являются совладельцами жилья, требуется разрешение органов опеки на продажу квартиры.
  • Согласие супруги/супруга продавца. Этот документ актуален только в том случае, если продавец состоит в браке и есть хоть малейшая вероятность того, что квартира не находится в его личной собственности.

Тот факт, что в выписки ЕГРН будет фигурировать 1 человек – ничего не значит. При покупке недвижимости права на нее возникают у обоих супругов и не важно, кто из них считается собственником по документам.

Доказать тот факт, что жилье является личной, а не совместной собственностью достаточно сложно, потому значительно проще всегда требовать согласия супруги/супруга.

Даже если этого не сделает покупатель, такие требования выдвинет СК, иначе компания просто откажется оформлять договор страхования титула.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Размер страхового возмещения указывается непосредственно в договоре. Он должен соответствовать рыночной стоимости квартиры на момент подписания этого документа. На практике сумма может быть немного ниже (примерно на 5-10%), однако это все равно лучше, чем ничего. Нужно учитывать еще тот факт, что цена не зависит от той стоимости жилья, которая указана в договоре купли-продажи.

Стоимость страхового полиса зависит от следующих факторов:

  • Цена квартиры (рыночная) – сумма возмещения.
  • Период, на который будет застрахована квартира. Как правило, первый год – самый дорогой, потом цена снижается.
  • Возможные риски. Чем выше СК оценивает вероятность того, что у клиента будут проблемы, тем дороже обойдется страховка. К слову, это тоже может быть неплохим сигналом о потенциальных проблемах – чем выше ставка страховой компании, тем больше вероятность того, что проблемы все-таки возникнут.

Пример: В среднем, ставка составляет около 0,3% от рыночной стоимости квартиры (суммы возмещения). Если предположить, что квартира стоит на рынке 10 миллионов рублей, то страховой полис обойдется приблизительно в 30 тысяч рублей.

Сам договор заключается примерно за 1-2 дня. В отдельных случаях – 1 неделя, но только очень редко – дольше. А вот его срок действия зависит уже от клиента. Это может быть как 1 год, так и 10 лет.

Чаще всего такой договор заключают на 3 года (срок исковой давности).

Гарантий того, что срок исковой давности не будет восстановлен это не дает, но все же большая часть проблем за это время исчезает сама собой.

Пример: Если квартира досталась продавцу по наследству, и он сразу ее продает, есть вероятность, что сделку оспорят другие потенциальные наследники.

Срок исковой давности по подобным делам составляет 3 года, но только при условии, что наследник знал или должен был знать о том, что наследодатель умер и оставил после себя квартиру.

Однако если наследник не знал об этом (например, находился в очень длительной командировке, где у него не было доступа к интернету, телефону и другим средствам связи) и сможет это доказать, то срок исковой давности может быть восстановлен даже через 10 лет.

Выплата страхового возмещения выполняется в строгом соответствии с договором. Конкретные условия могут меняться в зависимости от выбранной СК и возникшей ситуации. В среднем, если нет никаких причин для отсрочки платежей и других проблем, выплата производится примерно в срок до 1-3 месяцев после обращения клиента или получения окончательного решения суда.

Страхование титула помогает решить значительную часть проблем, однако с оформлением сделки помогает далеко не всегда, из-за чего могут возникать риски и другие спорные ситуации, не связанные непосредственно с потерей права собственности. Указать на них заранее могут только опытные юристы. На бесплатной консультации они расскажут об основных проблемах, которые могут возникать в такой ситуации. Также специалисты готовы сопровождать всю сделку, с момента поиска продавца и до оформления права собственности. Комбинируя грамотную юридическую помощь и страхование можно практически на 100% избавиться от любых нежелательных ситуаций. Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-zastrahovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry/

Как застраховать сделку при покупке квартиры

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как застраховать сделку при покупке квартиры

Просмотров 86

Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?

Даже полностью изучив юридическую историю покупаемого объекта, невозможно обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, способных привести к потере прав собственности на недвижимость. Застраховав сделку при покупке квартиры, предотвратить возможные сложности не получится, но зато удастся избежать их последствий – страховая сумма покроет материальные потери.

Титульное страхование

Страхование сделки при покупке квартиры – это полис, обеспечивающий страховую защиту не при пожаре, затоплении, землетрясении и прочих факторах, приводящих к той или иной степени разрушения объекта.

Страховой случай наступает при признании договора купли-продажи недействительным. Такая ситуация на рынке недвижимости встречается достаточно часто, поэтому в интересах нового собственника максимально обезопасить себя от потенциальных рисков.

Благодаря титульному страхованию, в случае утраты прав собственности новый владелец не потеряет еще и денег – рыночная стоимость объекта будет возмещена.

Такой тип страхования преимущественно рассчитан на вторичный рынок, поскольку именно при покупке бывшего в чужой собственности жилья существует риск обращения в суд самого продавца, его родственников и наследников.

Пример. Гражданка Иванова нашла покупателей на свою квартиру. После завершения сделки ее дети обратились в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Они заявили, что мать склонна к алкоголизму и не может в полной мере понимать последствий своих действий. Подтверждением послужили справки из лечебного учреждения и экспертное заключение.

Суд удовлетворил требования, постановив вернуть квартиру прежним владельцам, а деньги – покупателю.

Поскольку денег у Ивановой уже не оказалось, как и дорогостоящего имущества, покупателю пришлось истребовать возмещение через суд, который назначил ежемесячные выплаты – с учетом высокой стоимости жилья быстрый возврат средств в такой ситуации невозможен. При оформлении титульного страхования выплаты в полном объеме бы были возмещены страховой компанией в течение 10 дней.

Стоимость полиса и сроки страхования сделки

Стоимость полиса напрямую зависит от рыночной цены приобретенного объекта. Второй фактор, оказывающий на нее влияние – срок, на протяжении которого он будет действовать (как правило, страховые компании предлагают оформить полис на 1-3 года с возможным продлением).

Наиболее затратным по величине ставки будет первый год – именно в этот период чаще всего проявляют себя мошенники. Им невыгодно откладывать решение вопроса.

На протяжении 3-х лет можно ожидать обращения в суд заинтересованных лиц – родственников, совладельцев долевой собственности, наследников.

Именно такой срок исковой давности установлен государством, но стоит помнить, что действовать он начинает с момента, когда истец узнал о нарушении своих интересов. При наличии документально подтвержденных уважительных причин срок может быть продлен судом (то есть 3 года – это не предел).

При расчете ставки аналитики страховой компании учитывают степень рискованности сделки – проводится полноценная юридическая экспертиза документов на приобретаемый объект.

Она позволяет установить возможных претендентов на жилье, выявить наличие судебных решений о недееспособности собственника, а также прочие важные факторы. Чем больше будет найдено рисков, тем выше коэффициент (средний тариф на 1 год – 0.4% от суммы сделки, на 3 года – 0.8%).

Решение принимается в течение 1-3 рабочих дней. В ряде случаев компания может отказать в страховке. Если это произошло, лучше найти другое жилье (риски слишком велики).

Преимущества титульного страхования

Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности.

Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах.

Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.

Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.

Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников.

Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли.

Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.

Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Объекты страхования и обстоятельства наступления страхового случая

Помимо жилых объектов (квартир, домов и долей в них) застраховать можно нежилые помещения и земельные участки. Страховой случай наступает, если сделка оспорена из-за:

  • ошибок в оформлении документов;
  • продажи квартиры вопреки воле собственника (например, по поддельной доверенности);
  • незаконности ранее проведенных сделок с купленной квартирой;
  • нарушения интересов недееспособных/ограниченных в дееспособности/несовершеннолетних лиц, совладельцев долевой собственности, наследников, получателей ренты.

Недействительным ДКП может быть признан в случае:

  • принуждения к подписанию договора с помощью угроз или обмана;
  • нарушения порядка приватизации;
  • отсутствия согласия со стороны супруга/супруги на продажу общего имущества;
  • невозможности одной из сторон понимать последствия своих действий.

В тексте договора титульного страхования должны быть четко прописаны основания для выплаты компенсации. Если в перечне не будет обстоятельств, в результате которых застрахованная сделка была признана недействительной, то на выплату можно не рассчитывать.

Также нужно внимательно изучить дополнительные условия – некоторые СК требуют, чтобы клиент сотрудничал только с аккредитованными адвокатами/юристами.

Важно также не пропустить срок – как правило, за компенсацией нужно обратиться на протяжении месяца с момента вынесения судом решения.

В соответствии с договором страхования, могут быть компенсированы и дополнительные затраты: на судопроизводство, аренду жилья для временного проживания, освобождение квартиры от имущества при выселении.

Нестраховые случаи

Титульная страховка не покроет расходов, если недвижимое имущество:

  • изъято, конфисковано, реквизировано, арестовано по распоряжению государственных органов;
  • пострадало в результате забастовок, военных действий, стихийных бедствий, пожара;
  • подвержено радиоактивному заражению;
  • изъято по причине «бесхозности» или из-за использования с нарушением законодательства;
  • выкуплено для муниципальных нужд.

Не является страховым случаем обращение на имущество взыскания по обязательствам страхователя.

Как заключить договор титульного страхования?

После того как подходящая квартира найдена и был произведен ее осмотр, следует обсудить с продавцом цену и условия сделки (будет ли заключаться предварительный договор и вноситься аванс, когда выпишутся все жильцы и пр.).

Уже на этом этапе рекомендуется упомянуть о подписании договора титульного страхования. Честному продавцу опасаться нечего, поэтому эта информация никак не повлияет на заключение соглашения – платит за полис покупатель.

Мошенники же, скорее всего, откажутся от своих намерений, поскольку при подключении 3-го заинтересованного лица схема обмана становится слишком рискованной.

Следующий этап посвящается запросу необходимых документов. С ними должны ознакомиться представители страховой компании – они проведут экспертизу и вынесут решение об одобрении/отклонении анкеты-заявления.

В случае одобрения заявки нужно подписать договор страхования, оплатить страховой взнос. Если прописанная в ДКП сумма занижена, то по соглашению сторон в полисе указывается реальная рыночная стоимость – именно она будет возмещена в случае наступления страхового случая.

Далее алгоритм покупки жилья проходит по стандартному сценарию – стороны последовательно оформляют предварительный/основной договора купли продажи, покупатель получает право собственности, подписывает акт приема-передачи жилья. Передача денег должна быть подтверждена написанной от руки синими чернилами распиской. Без подтверждающего оплату документа не удастся получить возмещение.

Какие документы необходимы?

Помимо копий паспортов обеих сторон сделки, для оценки рисков страховой компании потребуются все основные документы на покупаемую квартиру:

  • технический паспорт (чтобы убедиться в отсутствии перепланировок) и расширенная выписка из ЕГРН;
  • документ, на основании которого продавец владеет квартирой (договор отчуждения, свидетельство о праве на наследство, инвестиционный контракт, свидетельство о приватизации и пр.);
  • архивная выписка из домовой книги о прописанных на жилплощади людях;
  • справки НД, ПНД;
  • доверенность, если интересы продавца представляет его доверенное лицо.

Если продается общее имущество супругов или в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуются соответственно нотариально заверенное разрешение от второго супруга или положительное решение органов опеки. СК также может запросить справку об отсутствии задолженности и другие документы (свидетельство о рождении детей, о браке/разводе/смерти супруга и пр.).

Порядок выплаты

Если по иску заинтересованной стороны судом вынесено решение о признании застрахованной сделки недействительной, то это становится основанием для возмещения понесенного клиентом страховой компании ущерба.

Размер компенсации соответствует цене квартиры, но он не может превышать прописанной в полисе суммы. Как правило, выплату можно получить в течение 10 дней с момента признания договора купли-продажи недействительным.

Особенности страхования при ипотеке

Одним из пунктов трат при оформлении ипотечного договора становится страхование залога. В соответствии со ст. 35 ФЗ № 102, при нарушении непрерывности страхования кредитор имеет право потребовать от должника досрочного возврата всей суммы.

Размер страховки обычно превышает тело кредита на 10-15% – это необходимо для того, чтобы дополнительные издержки (например, штрафы за просрочку платежей) также были перекрыты страховой суммой. Размер выплат уменьшается по мере погашения кредита.

Соответствие страховки рыночной стоимости жилья служит гарантией удовлетворения требований не только банка, но и должника – в случае наступления страхового случая ему будет в полной мере возвращен первый взнос.

Помимо конструктива квартиры по своему желанию можно застраховать отделку, движимое имущество, ответственность перед третьими лицами.

Страхование титула и жизни не считается обязательным, но банки рекомендуют заемщикам включать эти пункты в полис – они заинтересованы в этом, поэтому поощряют своих клиентов льготными процентами при условии заключения комплексного договора.

Даже с учетом значительного увеличения страхового взноса такое решение становится более выгодным в долгосрочной перспективе.

Помимо экономии на процентах по кредиту заемщик еще и ограждает себя от риска потери денег при оспаривании прав собственности, а свою семью – от необходимости платить долги в случае его смерти или потери трудоспособности.

Банк не имеет права навязывать заемщику конкретную страховую компанию – должен быть предоставлен выбор из нескольких аккредитованных СК. При нарушении этого условия клиент банка имеет право обратиться в Федеральную антимонопольную службу (№ 135-ФЗ).

Стоит ли страховать сделку при покупке квартиры и поможет ли заключенный договор избежать проблем? Важно понимать, что страховая компания никогда не действует себе в ущерб – в документе могут быть прописаны пункты, которые сделают получение компенсации при наступлении страхового случая невозможным. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, рекомендуется проконсультироваться с правовым экспертом. Юристы сайта подскажут, на какие моменты стоит обратить особое внимание при оформлении полиса и как не допустить нарушения своих интересов.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-zastrahovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry/

Особенности страхования сделки купли-продажи квартиры

Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?

Страховка приносит немалые преимущества и требует особого подхода. Далеко не все компании готовы предоставлять услуги при покупке квартиры.

Нужно придерживаться определенного алгоритма действий, произвести примерный расчет и узнать о последствиях в случае расторжения договора. Далее расскажем, какие есть виды имущественного страхования и какие компании предоставляют эту услугу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Виды страховки

Сегодня законодательно прописаны два вида страховки, применяемые во время сделок купли-продажи недвижимости:

  • имущественное;
  • титульное.

Имущественное страхование возместит потери в случае определенных ситуаций. Размер оговаривается в договоре. Имущество в квартире может пострадать от разбоя и потопа, взрыва газа и стихийных бедствий. Нередко это вид используют при ипотеке, поскольку оплата производится на протяжении многих лет.

Непосредственно при продаже выгоднее подумать о титульной страховке, умеющей защитить от притязаний третьего лица. При этом страхуется титул собственника, кредитора и других заинтересованных лиц заранее, пока не осуществлен переход прав и не сделана запись в реестре.

Важно! Титул становится официальным документов, устанавливающим законное и исключительное право владения квартирой. В договоре будет указана полная рыночная стоимость, не зависящая от суммы соглашения покупки и продажи.

Перечень рисков можно значительно сузить, если грамотно выбрать предлагаемый страховой продукт. Обращение к страховщикам поможет:

  1. выявить ошибки и нарушения законодательных норм, допущенные при оформлении договора;
  2. исключить участие недееспособных и несовершеннолетних собственников, не получивших согласие от органов опеки;
  3. выяснить наличие письменного согласия супругов или других родственников, имеющих право преимущественного выкупа;
  4. не допустить порядок приватизации и кабальные условия, а также использование поддельных документов.

Даже отказ страховщиков заключить соглашение говорит о мошеннических схемах или недостаточных полномочиях юридического лица распоряжаться недвижимостью.

Обычные сроки титульного страхования не превышают 3 лет. Это взаимосвязано с установленным сроком исковой давности, если возникнут претензии и сделка будет признана недействительной.

Какие компании осуществляют?

При выборе страховщика, обращают внимание на репутацию компании и предлагаемый спектр услуг, включающий имущественное и титульное страхование.

  • Крупнейшей компанией считается Росгосстрах, имеющая свыше 3000 филиалов и 65 тысяч агентов в регионах. О том, каковы особенности страхования квартиры, сколько стоит и какие документы нужны для заключения договора в компании Росгосстрах, можно узнать здесь.
  • За 70 лет из небольшого подразделения в известную фирму вырос Ингосстрах, обладающий не менее обширной региональной сетью и страхующий сделки купли-продажи. Разнообразный список программ представлен в 83 филиалах по всей стране.
  • Динамично развивается СОГАЗ с активами в 78 миллиардов и страховыми резервами в 50 миллиардов рублей.
  • Высокий рейтинг надежности демонстрирует Альфастрахование с универсальным портфелем услуг и приемлемыми тарифами. Больше об особенностях страхования квартиры через «Альфастрахование» читайте тут.

Справка. После признания сделки недействительной, страховщики возместят практически все материальные потери покупателя и судебные издержки, которые прописаны в полисе.

Узнайте о нюансах страхования квартиры через ВТБ 24, Сбербанк и РЕСО-Гарантия.

Примерный расчет стоимости

На стоимость полиса, при сделке купли-продажи квартиры, повлияет сразу несколько факторов и расчет производится индивидуально. Обязательно учитывается:

  1. рыночная стоимость, которую можно узнать из отчета независимой экспертизы или в бюро инвентаризации;
  2. срок заключения полиса (в первый год действуют самые высокие ставки);
  3. время эксплуатации и изношенности жилья;
  4. оценка юридической экспертизы (постоянные перепродажи и смена собственников повышает вероятность страхового случая).

Специалисты советуют установить трехлетний срок для полиса, чтобы после оспаривания в суде возместить ущерб. Временные рамки укладываются от одного года до 10 лет. Единовременная оплата помогает снизить коэффициенты.

  • Минимальный тариф составляет 0.3 процента от рыночной стоимости.
  • Максимум достигает 3 процентов.
  • За жилье в городе в среднем берут от 0.5 процента.
  • Загородная недвижимость обойдется от 0.3 до 1.4 процента от стоимости.

Страхование облицовки, к примеру, стоит от 0.4 до 1.4 процента. При расчетах берут во внимание рыночную или оценочную стоимость, если экспертизу проводит независимый специалист, имеющий соответствующую лицензию.

Важно! Стоимость полиса разная и всегда рассчитывается индивидуально. Чем больше правоустанавливающих документов будет представлено, тем меньше времени уйдет на проверку и заключение договора купли-продажи.

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/strahovanie-zhilaya-sobstvennost/kvartiry/firmy/s-sdelki-kupli-prodazhi.html

Нюансы страхования покупки квартиры — сделка купли-продажи и стоимость страховки

Приобретение квартиры несет в себе определенные риски. Это касается как жилья в новостройках, так и жилья на вторичном рынке.

С учетом увеличивающегося количества мошенничества с недвижимостью становится все более актуальным страхование покупки жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Страхование при покупке квартиры

  • Данный вид страхования позволяет гарантировать возмещение возможных убытков в результате непредвиденных обстоятельств.
  • Обязательно оформляется при приобретении жилья посредством предоставления ипотечного кредита.
  • Это условие требуют банки перед подписанием кредитного договора.

Не менее важным является страхование приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья. Право собственности обычно наступает при подписании договора купли-продажи. Но если таких переходов было большое количество у покупаемого жилья может возникнуть ситуация с нарушением закона: из-за ограничения прав третьих лиц.

Без судебного разбирательства не обойдется. Собственником недвижимости может быть объявлен другой владелец. Сделка покупки будет признана недействительной. В такой ситуации страховая компания должна покрыть весь убыток.

СПРАВКА: Страхование сделки купли-продажи квартиры можно оформить как до подписания договора купли-продажи, так уже и после его заключения. Действовать он начнет с момента регистрации договора купли-продажи жилья.

Причинами признания недействительности сделки могут быть прямые действия мошенничества или простые заблуждения. Договор покупки недвижимости будет считаться недействительным при следующих обстоятельствах согласно статьям 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179 ГК РФ:

  • документ был подписан недееспособным лицом с психическим расстройством.
  • Заключение договора с несовершеннолетним гражданином. По требованию его родителей или опекунов сделку можно расторгнуть в судебном порядке.
  • Продажа квартиры под угрозой жизни, а также при обманных обстоятельствах. Обманом считается сокрытие фактов, при которых договор не был бы заключен.
  • Заключение договора только с одним из собственников жилья. Например, когда супруги имеют равные доли собственности, а подписание договора состоялось только с одним из них без уведомления другого.
  • Ошибки, описки при составлении документа купли-продажи.
  • Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, в случае если в квартире был прописан ребенок.
  • Совершение кабальной сделки, т.е. сделка, заключенная на крайне невыгодных условиях для одной стороны под воздействием внешних условий.
  • Совершение мнимой или притворной сделки, которая была организована для прикрытия другой сделки.
  • Нарушение порядка приватизации недвижимости.
  • Ограничение прав наследников.

ВАЖНО: При подписании договора со страховой компанией необходимо, чтобы все обстоятельства, по которым может быть объявлена покупка недвижимости недействительной, были записаны в договоре. Иначе страховщик может отказаться в возмещении страховой суммы из-за отсутствия в тексте документа основания, по которому наступил страховой случай.

Страховые компании при оформлении полиса обещают полностью возместить:

  1. потери покупателя в размере стоимости квартиры;
  2. дополнительные расходы, которые будут произведены в качестве судебных издержек.

В страховом договоре должно быть указано, что страховщик должен возместить сумму, исходя из рыночной стоимости квартиры. В этом случае клиент получит полную компенсацию.

На размер стоимости полиса влияют следующие факторы:

  • стоимость жилья;
  • срок, на который заключается страховка. Первый год страхование производится по наивысшим ставкам, так как риск обнаружения недействительности сделки является наиболее высоким.
  • срок эксплуатации жилого помещения;
  • вероятность признания страхового случая. Оценка производится при помощи юридической экспертизы на основании предоставленной документации на покупаемую квартиру. Учитывается количество переходов квартиры в собственность от одних лиц к другим.

Стоимость страхование сделки купли-продажи полностью зависит от стоимости квартиры. Стоимость можно взять из договора покупки недвижимости или узнать оценочную стоимость, указанную в БТИ.

Застраховать недвижимость при оформлении сделки купли-продажи страховщики рекомендуют минимум на три года, так как по ГК РФ оспаривание совершенной сделки можно произвести не позднее трехлетнего срока. Хотя в некоторых ситуациях возможно применение срока исковой давности равное 10 годам.

Это связано с тем, что этот срок определяется не с момента покупки квартиры, а с момента, когда заявителю о правах собственности на данную квартиру стало известно о продаже.

При оформлении страховки страховые компании проверяют чистоту заключенной сделки. Если у них есть сомнения, то страховку компания предоставлять откажется из-за высокого риска объявления сделки недействительной. При выявлении значительных рисков компания повысит коэффициент страхования. Максимальный тариф, который используют страховщики – 3%.

ВАЖНО: При оформлении ипотеки сумма страховки будет зависеть от стоимости квартиры, а не от предоставленной суммы кредита.

Основанием для компенсации является судебное постановление о признании сделки недействительной. Выплаты производятся в течение 10 дней с начала установления недействительности сделки.

Страховщик может отказать от оплаты страховой суммы при несоблюдении определенных требований, прописанных в страховом договоре, если был нарушен порядок или срок об уведомлении страховщика о совершении страхового случая.

Также если в документе перечислены определенные юристы, с кем сотрудничает страховая компания, а клиент обратился в другую юридическую контору, то это будет поводом к отказу оплаты страховки.

ВНИМАНИЕ: При совершении сделки на приобретение квартиры нельзя быть уверенным на сто процентов в чистоте заключаемой операции. Для того чтобы не случилось непредвиденных ситуаций, лучше заключить договор о страховании при продаже квартиры.

Это является единственной гарантией финансовой защиты. При установлении страхового случая покупателю будет полностью возмещена сумма покупки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/strahovanie/pokupki.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector