Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Переуступка прав (цессия) по договору ипотеки уже стала довольно распространённой, её используют с каждым годом всё чаще благодаря тому, что она может принести выгоду обеим сторонам. Но согласовать все нюансы не так просто, поскольку требуется согласие не только продавца и покупателя, а ещё и банка, а для недостроенного жилья – застройщика.

Понятие переуступки

Переуступка ипотеки – передача прав на квартиру, взятую с использованием кредитных средств, при еще не до конца выплаченном долге.

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора.

Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга.

Либо клиента могут предупредить о смене кредитора и попросить делать выплаты на другой счёт. Конечно, такое уведомление необходимо сначала проверить, сделав звонок в банк, в котором вы взяли ипотеку.

Получение согласия банка

Это важная особенность, ведь если банк не даст согласие, то переуступка будет невозможна.

Иногда именно на этом этапе приходится прервать переговоры, поскольку, даже если банк соглашается работать с другим клиентом, вместо договора переуступки он предлагает заключить полностью новый.

Условия по нему могут оказаться другими, зачастую хуже, и потому из-за позиции банка сделка может сорваться.

Возможные причины

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

  • Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
  • Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
  • Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
  • Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
  • Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.

Процедура оформления

Алгоритм, по которому проводится и оформляется переуступка, выглядит так:

  1. Заёмщик проводит поиск покупателя на недвижимость.
  2. После нахождения они совместно должны явиться в банк и составить заявление о намерениях.
  3. Банком осуществляется проверка, после чего выносится решение относительно того, может ли сделка быть заключена.
  4. Покупатель заключает договор с финансовым учреждением.
  5. Переход прав собственности регистрируется в Росреестре.
  6. Проводятся расчёты между покупателем и продавцом.
  7. Покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Получение согласия банка

Один из этапов оформления – получение согласия банка.

Это очень важно, поскольку залоговым имуществом без него распоряжаться будет нельзя. Единственное исключение из этого правила – завещание, а во всех остальных случаях согласие необходимо. Потому, перед тем как согласовывать детали с лицом, которому будут переуступлены права, следует обратиться в банк.

Если же переуступка сделана без разрешения банка, то он может:

  • обратиться за признанием сделки недействительной;
  • потребовать полного погашения ипотеки, да ещё и вместе со штрафами, наложенными за нарушение;
  • взыскать залоговое имущество.

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Необходимые документы

Если удалось получить предварительное согласие банка, значит, покупателю прав на недвижимость необходимо будет пройти полную проверку, такую же, какую проходил продавец для подписания договора ипотеки. Таким образом банк сможет убедиться в том, что новый клиент платёжеспособен, имеет хорошую кредитную историю и так далее – в общем, высока вероятность, что он отдаст ипотеку.

Для этого потребуется предоставить полный пакет документов, требующихся для оформления ипотеки, хотя процесс всё-таки будет проще, чем для оформлявшего ипотеку изначально за счёт того, что оценка недвижимости уже проведена и все документы относительно неё банку предоставлены. Благодаря этому экономятся деньги и время.

Потребуются же следующие документы:

  • паспорт (обязательно иметь гражданство РФ);
  • заявление;
  • сведения о занятости;
  • справки о доходе.

Заключение договора

Составляется договор по стандартному образцу, который прилагается к статье.

Обязанности продавца при заключении договора переуступки:

  • расплатиться по долгам, если они есть, и зафиксировать, что больше их не имеет;
  • при необходимости взять согласие у супруга и нотариально заверить его;
  • оформить согласие банка на переуступку либо погасить долг и получить документы об этом;
  • при долевом строительстве также необходимо уведомить застройщика и получить его согласие на переуступку.

Риски и выгоды

При переуступке ипотеки обе стороны получают выгоду, но вместе с тем и несут риски.

Отметим, что оправданность сделки в сравнении с остальными вариантами купить квартиру для покупателя сильно зависит от ситуации, а вот у продавца зачастую просто нет иных приемлемых вариантов. Ещё один значимый плюс – высокий уровень безопасности сделки, поскольку недвижимость уже прошла проверку банка.

Для покупателя

Основной плюс заключения договора переуступки для покупателя – так можно получить жильё значительно дешевле его рыночной стоимости.

Нередко продавец оказывается вынужден расстаться с недвижимостью, и если не сделает этого вовремя, то ему будут грозить штрафы и прочие неприятности. В результате скидка может достигать 10-25%.

Ещё один значимый плюс – приобретаемая недвижимость уже прошла проверку банка, а значит, минимален риск, что с ней окажется что-то не так.

Вместе с тем некоторые присущие договору переуступки черты для покупателя стоит отнести к недостаткам:

  • Его оформление обойдётся весьма недёшево – примерно в 5-8% от цены, за которую покупается само жильё.
  • Признание сделки недействительной – чтобы избежать его, необходимо провести тщательную подготовку документов, а также заручиться разрешением на переуступку от банка, а если недвижимость ещё не сдана, то и от застройщика, если соответствующий пункт имеется в договоре долевого участия. И даже если банк или застройщик не будет настаивать на признании договора недействительным, можно запросто потерять право на выплату неустоек при возникновении каких-либо проблем.
  • Штрафы – следует заранее проверить, не были ли они наложены на продавца и, если да, узнать, будут ли перенесены банком на нового заёмщика.
  • Банк составит для нового клиента новый договор, условия которого могут существенно отличаться от прежнего. Например, ставка окажется выше, появятся дополнительные комиссии, будет снижен срок кредитования – вероятность всех этих мер есть. А значит, сначала необходимо увидеть новые условия, и лишь затем договариваться о сумме, которую получит продавец, как и в случае со штрафами. То же самое и с договором страхования, ведь его тоже придётся заключать заново.
  • Продавец-мошенник – иногда покупатели сталкиваются с явными аферистами, переуступающими права сразу нескольким гражданам. Но технически это сложно осуществить, а должный уровень осмотрительности и проверки документов уберегает от этого риска. Совершенно его исключает зарегистрированный в Росреестре договор.

Для продавца

Главный плюс для продавца очевиден – переуступка для него наиболее быстрый способ получить деньги, если в них есть срочная необходимость.

Тем более, если нет возможности вовремя внести платежи и имеется риск, что банк разорвёт договор и выставит недвижимость на аукцион.

Тогда полученная сумма, скорее всего, будет ниже, чем при переуступке, к тому же придётся заплатить штрафы за просрочку.

Если же вложения делались в строящуюся недвижимость, а к моменту переуступки она завершена или близка к этому, то и вовсе можно получить прибыль – иногда квартира продаётся дороже на 30-40%, чем когда подписывался договор долевого участия (ДДУ).

И это всё равно остаётся выгодным и для покупателя тоже, потому что рыночные цены на жильё на аналогичном этапе готовности ещё выше.

Переуступка при долевом участии в строительстве

Когда застройщик только начинает возводить новостройку, он может предложить много свободных квартир, но по мере строительства, мало того, что растёт цена, уменьшается и предложение. В результате на каком-то этапе свободные квартиры могут просто кончиться, но всё ещё остаётся возможность получить жильё при помощи переуступки.

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Необходимо заключить достаточно сложный юридически договор с множеством тонких нюансов, а кроме того, заручиться согласием застройщика. Ещё сложнее сделка станет, если квартира приобреталась в ипотеку, но всё-таки и тогда будет осуществимой.

Банки вообще с осторожностью относятся к предоставлению ипотеки не под залог уже построенной квартиры, а лишь строящейся, и это понятно, ведь риск при таком займе выше.

И тем более с подозрением они относятся к последующей переуступке прав – а без разрешения кредитора её нельзя будет провести.

Облегчить процесс получения одобрения банка может получиться, если переуступку прав поддержит застройщик, тогда можно будет обратиться к сотрудничающему с ним банку.

Хотя в первую очередь подобная переуступка – вынужденный шаг, но также её использование может входить в схему инвестирования и быть запланировано заранее. В таком случае договор с застройщиком заключается на как можно более раннем этапе, а после ввода жилья в эксплуатацию оно продаётся.

Это может быть сделано как на свои средства, так и при помощи ипотеки, однако, второй вариант сложнее, кроме того, потребуется платить проценты банку. Но в случае успешного завершения строительства прибыль обычно оказывается в разы выше – то есть, инвестор получает своеобразную премию за риск.

Переуступка строящегося жилья особенно выгодна для покупателя:

  • Можно приобрести квартиру уже после того, как у нужного застройщика закончились предложения.
  • В сравнении с рыночной ценой обычно достигается довольно внушительная экономия, если приобретать недвижимость у участника долевого строительства.
  • При этом переуступка чаще всего делается ближе к финальному этапу стройки, в результате чего риск возникновения проблем с ним ниже, и ждать завершения придётся меньше.
  • При переуступке уже построенной квартиры от физического лица достигается высокая степень юридической чистоты, и можно особенно не волноваться, что жильё окажется «проблемным», поскольку оно уже прошло скрупулёзную проверку банка.
Читайте также:  Статья 158 часть 1 ук рф: какое наказание грозит

Но добавляются и неудобства:

  • Необходимо тщательно изучить всю документацию при покупке прав на строящееся жильё, для чего следует привлечь компетентного юриста, а это опять-таки будет стоить денег.
  • Тем не менее эти дополнительные затраты чаще всего перевешиваются выгодой, которую можно получить, перекупив ипотеку на покупку жильё дешевле его рыночной стоимости – иногда на 10-20%.
  • Но всё же остаётся и риск, связанный с застройщиком, пусть он и ниже, чем если покупать жильё на стадии котлована. Следует учитывать, что нынешний владелец после переуступки прав уже не будет нести никакой ответственности за срыв сроков сдачи и прочие проблемы. Потому стоит подумать о том, по какой причине он готов расстаться с приобретённой квартирой. Возможно, ему стало известно о проблемах застройщика. Например, сроки сдачи срываются, стройка идёт крайне вяло, дом не соответствует плану, по которому начиналось строительство, у застройщика много долгов, и тому подобных.

Чтобы снизить этот риск, необходимо провести тщательное изучение застройщика перед подписанием документов, проверить его репутацию, историю. Возможно, даже посетить сданные объекты, и уж тем более наведаться на строительную площадку, где возводится дом, в котором располагается приобретаемая квартира.

У переуступки ипотеки есть как явные плюсы, так и возможные минусы, и потому, стоит ли прибегать к ней, решать нужно в каждой конкретной ситуации по обстоятельствам. Продавца она иногда может буквально спасти от штрафов и огромных расходов, которые всё равно не предотвратят потерю строящейся недвижимости.

Покупателю может быть интересна квартира именно в этом здании, притом что свободных уже нет. Тогда найти лицо, готовое уступить свои права, может быть лучшим выходом. В ином случае, при готовности рисковать, лучше приобрести строящуюся недвижимость на более раннем этапе, а при отсутствии таковой – уже сданный в эксплуатацию объект.

Тем более что и оформление покупки и ипотеки будет проще.

Образцы документов

Образец договора переуступки права требования

Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/pereustupka/

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика.

Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования.

Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.

  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.

  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.
  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства.

Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

  • Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
  • Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
  • Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налогиПри оформлении ипотечного договора у сторон возникают взаимные права и обязанности, которые они могут,согласно законодательству, передать другим лицам. Рассмотрим, что такое переуступка ипотеки на квартиру и какие риски она несет.

Переуступка – передача прав и обязанностей кредитором или заемщиком третьему лицу. Заемщик вправе передать другому человеку право собственности на квартиру вместе с правами и финансовыми обязательствами перед банком.

Необходимость в переуступке может возникнуть в следующих обстоятельствах.

  • При разводе один из супругов продолжает один выплачивать ипотеку, получив в собственность всю недвижимость, а второй отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе.
  • Необходимо продать квартиру в срочном порядке. Переуступка ипотеки занимает гораздо меньше времени, по сравнению с досрочным закрытием кредита, снятием обременения и продажей объекта недвижимости.
  • Заемщик скончался, и его наследникам переходят как права на квартиру, так и финансовые обязательства по погашению ипотеки. В этом случае получать разрешение банка не надо – в остальных ситуациях потребуется добиться согласия финансового учреждения.
  • У заемщика нет возможности выплачивать ипотеку, поэтому он хочет закрыть кредит посредством переуступки.
  • Банк переуступает ипотеку другой юридической организации – например, заемщик не выплачивает ипотеку, и кредитор продает ее коллекторскому агентству. Также переуступка ипотеки банком может совершаться при продаже ипотечного портфеля.
Читайте также:  Ошибка кадастрового инженера: с кого спросить, как исправить

Практика показывает, что банки неохотно идут на переуступку ипотеки на нового заемщика. Но если покупатель соответствует требованиям и имеет хороший доход, положительную кредитную историю, то у сторон есть шанс получить разрешение кредитора. Оформить переуступку можно в любом крупном банке – в Сбербанке, в ВТБ 24 и других учреждениях.

Оформление процедуры состоит из следующих шагов:

  • заемщик находит покупателя;
  • текущий заемщик и покупатель направляют в банк заявление с просьбой получить разрешение на переуступку ипотеки;
  • банк проверяет потенциального заемщика на соответствие требованиям, предъявляемым к клиентам;
  • банк заключает с покупателем договор;
  • стороны регистрируют права собственности, после чего покупатель рассчитывается с продавцом;
  • измененный заемщик выплачивает ипотеку в соответствии с установленным графиком платежей.

Новому заемщику необходимо предоставить паспорт, справки о трудоустройстве и доходах, о семейном положении. Продавцу предоставлять документацию на квартиру не нужно, поскольку она уже находится у кредитора.

Банк не оформляет дополнительное соглашение к первому кредитному договору.

В случае переуступки ипотеки он заключает новый кредитный договор, условия которого могут значительно отличаться от первоначальных.

По этой причине новому заемщику необходимо внимательно изучить кредитный договор перед его подписанием – возможно, в условиях указана повышенная процентная ставка, увеличенный ежемесячный платеж.

Также потребуется заключить новые страховые договоры.

Если переуступка ипотеки оформляется во вторичке, то у продавца есть правоустанавливающая документация на недвижимость. В случае с новостройкой таких документов у него нет. Банки при оформлении ипотеки в новостройке обычно работают только с ограниченным перечнем застройщиков, заключив с ними партнерские отношения.

Порядок заключения договора зависит от того, полностью ли покупатель рассчитался с застройщиком или нет. Если полностью, то разрешение застройщика на переуступку не требуется.

Риск для покупателя состоит в том, что гарантия сдачи дома в эксплуатацию в обещанные сроки отсутствует. В итоге человек может остаться без жилья, но с ипотекой на него.

Рекомендуется приобретать квартиру в том жилье, которое почти полностью достроено.

Если предыдущий заемщик не получил разрешение банка, переуступив ипотеку на квартиру самостоятельно, то кредитор вправе:

  • признать сделку недействительной;
  • потребовать досрочной выплаты ипотеки вместе со штрафами за нарушение условий кредитного договора;
  • взыскать квартиру в принудительном порядке.

Продавая квартиру, человек оплачивает НДФЛ, если он владел ею менее 3 лет. При участии в долевом строительстве под налоги подпадает разница между первоначальными вложениями продавца и стоимостью продажи жилья.

При этом если квартиру купили в процессе строительства дома и продали по той же стоимости, то платить налог не нужно.

Если у продавца есть договор об участии в долевом строительстве, то он может претендовать на снижение налога при условии, что сумма за объект не превышает 1 млн рублей. Для этого необходимо подать заявление в налоговую службу.

Если покупатель планирует приобрести квартиру по переуступке ипотеки, ему необходимо узнать о наличии возможных штрафов и пеней, наложенных на предыдущего заемщика, и о том, нужно ли новому клиенту их оплачивать. По согласию продавца и покупателя можно указать в договоре, что штрафы оплачивает предыдущий собственник.

Если инициатор переуступки – банк, то разрешение заемщика не требуется, однако человек должен быть проинформирован об изменениях в письменном виде.

В уведомлении будет содержаться информация об измененных реквизитах для платежей, о порядке и способах оплаты ипотеки, о правах и обязанностях сторон.

Если заемщик по вине третьих лиц не получил уведомление вовремя, допустив просрочки, то штрафы за это не предусмотрены.

Таким образом, есть много обстоятельств, при которых возникает необходимость в переуступке ипотеки на жилье. Инициатором процедуры может стать как клиент, так и банк. Новый заемщик должен соответствовать требованиям кредитора и внимательно изучить договор перед его подписанием.

Источник: https://propravo24.ru/finansy/ipoteka/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Переуступка прав по ДДУ

Стоимость жилья на первичном рынке недвижимости намного ниже, чем в уже возведенных домах. Благодаря чему для граждан выгоднее вкладывать денежные средства в долевое участие в строительство, а затем передавать введенную в эксплуатацию недвижимость по сделке переуступки.

Разберем в данной статье вопросы, каким образом оформляется договор цессии, какой правильный порядок ее заключения и все возможные нюансы и риски сторон.

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Смысл указанной сделки заключается в переуступке одним лицом своих прав и обязанностей за плату на третье лицо. Участниками сделки могут являться как физические, так и юридические лица.

  • Часто предметом цессии может являться задолженность одного лица перед другим.
  • После оформления сделки, обязанность по уплате долга переходит на другое лицо.
  • С помощью данного правового механизма могут перераспределяться долги между коммерческими организациями.
  • Например, одно предприятие имеет задолженность перед другим в соответствии с заключенным договором.

Однако, могут происходить ситуации, когда у кредитора нет времени ждать выплаты задолженности должником, в соответствии с условиями договора.

В этом случае он имеет право уступить свои права иному лицу, подписав с ним договор цессии.

При этом в рамках переуступки может смениться как кредитор, так и должник.

Т.е., происходит переход его обязанности по уплате средств другому лицу, также оформив с ним сделку переуступки.

В силу гражданского законодательства данный договор может быть заключен только при согласии кредитора, выраженном в письменной форме. Эта сделка носит наименование цессии (переуступки).

Сделка подлежит заключению в письменной форме. В ГК РФ не допускается устная уступка прав.

При устном совершении сделки по уступке прав, крайне сложно удостоверить факт заключения сделки по взаимному согласию сторон, и условия такой передачи.

Чтобы лучше понять суть сделки переуступки, нужно разобрать пример. Юридическое лицо С. Передало физическому лицу К. некоторую денежную сумму под годовые проценты на срок 4 года.

Гражданин несет обязанность по своевременному внесению ежемесячных платежей, график которых приложен к договору.

Внезапно, у организации изменяются обстоятельства, поэтому ей срочно требуются финансы. Но требовать средства с должника раньше завершения срока действия договора она не может.

  1. В этой ситуации имеется выход — переуступить свои права требования другому лицу, которое и будет взыскивать у должника оставшуюся сумму долга.
  2. При этом происходит смена кредитора, и должник продолжит вносить ежемесячные платежу по имеющемуся графику платежей, но другому лицу.
  3. Новый кредитор имеет право внести изменения в договор:
  1. Снизить величину процентов.
  2. Понизить сумму регулярного платежа.
  3. Изменить прочие условия сделки, выгодные обеим ее сторонам.

Правовые нюансы

Поскольку переуступка — это гражданско-правовая сделка, то у нее имеются свои особенности и нюансы.

К ним относятся следующие:

 Обязательным требованием является участие 3-й стороны сделки договор может считаться незаключенным, если 3-я сторона, т.е. фирма-застройщик не принимает участие в сделке. ОН должен сделать согласие на передачу прав в письменной форме
 Механизм защиты прав дольщиков не продуман п частности, передавая квартиру в порядке сделки цессии граждане не полностью застрахованы от того, что застройщик может «заломить» огромные проценты. Юридических способов избежать своеволия строительной фирмы в настоящее время не имеется
  • Без учета указанных двух особенностей, сделка по переуступки прав по ДДУ достаточно выгодное соглашение для всех участников.
  • Юридическая защита сделки производится службой Росреестра, которая выполняет регистрацию сделки и контролирует его законность.
  • Центральной особенностью сделки цессии прав по договору долевого участия является возложение всех обязанностей по выплате долга на покупателя.

При этом, на него переходят не только обязанности, но и права владельца жилого помещения, определенные в ст. 30 Жилищного кодекса РФ.

Переуступка прав по договору участия в долевом строительстве

Приобретение жилья по сделке долевого участия довольно распространенное явление в России в настоящее время.

Переуступка связана с тем, что гражданин-дольщик, приобретающий квартиру на начальной стадии строительства, перепродает ее дороже.

Выгода дольщика заключается в том, что последующий приобретатель покупает жилье по высокой стоимости. Однако покупателю необходимо узнать у застройщика о порядке расчетов.

Помимо этого, требуется обязательное письменной согласие на сделку переуступки. Иначе договор может быть признан недействительным.

Зачастую цессия производится за счет банковских средств. При отсутствии собственных денег, покупатель вынужден обратиться в банк.

Сделка переуступки прав по ДДУ должна проходить обязательную государственную регистрацию. Информация о переходе прав на квартиру посредством цессии заносится в ЕГРН.

Следует обращать внимание на то, что продавец жилья по договору цессии, должен уплачивать налог с полученного дохода.

Приобретатель может воспользоваться налоговым вычетом в силу статье 220 Налогового кодекса РФ, а в случае покупки жилого помещения с помощью ипотечного кредитования, то вычетом за уплаченные в банк проценты.

Переуступка родственнику

Законодательно допускается оформление сделки переуступки права на приобретенную жилплощадь близкому родственнику.

К примеру, если гражданин заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома.

Но у него возникают сложности с выплатой в отношении застройщика цены приобретенной квартиры. Выходом из ситуации является заключение сделки переуступки прав с родственником.

В СК РФ действует понятие близких родственников. К ним причисляют:

  • супругов;
  • детей;
  • родителей;
  • бабушек и дедушек;
  • внуков и т.д.

При заключении цессии дольщиком с близким родственником, обязанности по внесению налога в бюджет не возникает. Однако, во время регистрации сделки нужно подтвердить наличие родства с дольщиком.

В случае же оформления сделки между дальними родственниками, к примеру, племенником и дядей, она должна быть заключена по всем установленным нормам и с возникновением обязанности уплаты налога.

С ипотекой

Часто переуступка прав по ДДУ сопряжена с оформлением ипотеки дольщиком.

Читайте также:  Кто имеет право на обязательную долю наследства 2020: по закону, по завещанию

Так как жилье в России имеет достаточно высокую стоимость, граждане вынуждены использовать кредитные средства, взятые в банках.

Все кредитные учреждения стремятся к тому, чтобы минимизировать риски по невыплате ипотечного займа.

  1. Это приводит к увеличению срока ипотечного кредитования, а также увеличению его размера.
  2. При заключении договора цессии необходимо участие банка, поскольку он является займодателем средств на приобретение квартиры.
  3. Банк может устанавливать свои условия и дополнительные пункты в тексте договора уступки.

Обычно фирмы-застройщики сотрудничают с определенными банковскими учреждениями, с которыми уже имеется соглашение об уступке прав на приобретаемую квартиру.

Как правило, в случае необходимости покупки жилья по договору долевого участия с ипотекой, строительная фирма, соглашаясь на переуступку, рекомендует покупателю список банков, с которыми она сотрудничает. В ином случае, застройщик моет отказать в согласии на цессию.

Что такое переуступка прав аренды земельного участка смотрите в статье: переуступка прав аренды.

Порядок оформления

Для заключения действительной сделки переуступки прав по ДДУ, следует учитывать требования законодательства к порядку его оформления.

Пошаговое руководство к заключению сделки цессии при участии в долевом строительстве выглядит следующим образом:

 Подготовка документов дольщиком, а также проверка достоверности всех бумаг застройщика, который строит многоквартирный дом на этой стадии желательно обратиться к услугам компетентного юриста, разбирающегося в процедуре переуступки и участия в долевом строительстве. Чтобы выполнить проверку документации строительной фирмы, нужно обратиться в офис продаж застройщика и попросить представить:

  1. Учредительные документы, Устав.
  2. Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ.
  3. Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором возводится новостройка.
  4. Разрешение на строительство в установленной форме.
  5. Проект многоквартирного жилого дома.
  6. Иные документы, удостоверяющие законность выполнения строительных работ
 Далее стороны готовятся к проведению сделки переуступки стороны должны быть ознакомлены с юридическими последствиями договора цессии, о переходе прав и обязанностей в отношении строящегося объекта недвижимости. Также на данной стадии стороны готовят требуемые бумаги для заключения сделки.
 Составление текста договора при отсутствии возражений по пунктам договора, он подписывается сторонами
 Осуществление регистрации сделки в ФКП Росреестра и переход собственности на купленную по ДДУ квартиру

Какие действия выполняют стороны

При оформлении переуступки прав по ДДУ стороны выполняют следующие действия:

 Сбор необходимых бумаг составление договора цессии
 Обсуждение условий сделки в случае наличия спорных моментов, их следует решить
 Заключение самого договор переуступки при необходимости, оформляется ипотечный кредит

В частности, продавец совершает:

 Уведомление застройщика о принятии решения о продаже квартиры по сделке переуступки
 Получение согласия строительной фирмы на заключение договора заказ выписки из ЕГРН на интересующее жилье
 Получение справки об отсутствии задолженности по внесению платежей за квартиру если задолженность не погашена, то справка предоставляется продавцу при договоренности между приобретателем и продавцом, что обязательства по оплате долга берет на себя покупатель
Если дольщик состоит в официальном браке, то необходимо получение согласие другого супруга при оформлении ипотеки на покупку жилплощади, потребуется получение согласия банка на сделку переуступки

Перечень нужных документов

Для оформления договора по переуступке прав требования по долевому строительству, от каждой стороны понадобятся определенные документы.

К ним относятся:

 Если участником договора является гражданин то нужен его паспорт и оригинал договора ДУ
Банковские реквизиты организации за подписью директора юридического лица и гл. бухгалтера
 Справка с указанием оставшейся суммы задолженности перед застройщиком также потребуются документ, который подтверждает итоговый размер долга
 Выписка из реестра юридических лиц, со сведениями о фирме-застройщике Нужно учитывать, что срок действия такой выписки составляет 30 дней со дня выдачи. Вследствие чего нужно проверять ее актуальность
 Если гражданин-дольщик состоит в браке, то нужно получить нотариальное согласие другого супруга либо документ, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке. Эту справку можно получить в органах записи актов гражданского состояния
  При наличии заключенного брачного контракта следует его представить
 Также необходимо подготовить выписку из ЕГРН Выписка подтверждает отсутствие обременений или ограничений на данный объект недвижимости

Образец договора

Договор цессии должен быть совершен в обязательной письменной форме. Также в нем должны указываться определенные сведения:

 Место и дата его заключения договора, номер (при наличии) личные сведения о сторонах переуступки. Стороной сделки, как уже говорилось, могут быть как физические лица, так и организации
 Описание предмета договора т.е. права, которые уступаются по нему. Первоначальным договором может являться договор кредита или займа на конкретную денежную сумму
 Следует точно описать обязательства обеих сторон кроме того, необходимо прописать цену передачи прав по ДДУ. В большинстве случаев сделка является возмездной. Также не следует забывать, что от указанной в договоре  стоимость определяются налоговые последствия для продавца
 Ответственность контрагентов данный пункт также должен подробно содержаться в тексте. Нужно описать все случаи, при которых наступает ответственность сторон при нарушении условий сделки
 Претензионный (досудебный) порядок улаживания конфликтных ситуация подписи сторон с расшифровками и печати (для юр.лиц), иные реквизиты и т.д.

Регистрация договора

После подписания договора каждой стороной, он должен пройти процедуру гос. регистрации в органе Росреестра.

Эта мера гарантирует, что сделка соответствует нормам гражданского законодательства. При обнаружении в договоре несоответствий правовым актам, он не пройдет регистрацию. Это снижает риск мошеннических действий.

Заявление на регистрацию может быть подано через МФЦ. Также потребуется приложить к нему необходимые документы.

Срок выполнения услуги по государственной регистрация договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве — 7 рабочих дней.

Регистрация потребует оплаты государственной пошлины. Помимо этого, следует тщательно проверять все сведения, включенные в текст договора, поскольку они будут включены в реестр прав на квартиру.

При обнаружении ошибок или неточностей после проведения гос. регистрации, потребуется заново проходить эту процедуру.

Видео: Переуступка прав требования по ДДУ: 

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-ddu/

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни. И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?

Что такое договор уступки прав требования, который в народе называют просто переуступкой?

Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства. Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель. Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию. Это право основано на договоре.

Это не переуступка прав собственности! Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет.

Предмет сделки — права требования.

Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).

Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры. Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.

То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем является инвестор.

Девелоперы частных инвесторов не любят. Потому что конкуренция. Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.

И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?

Но это не все «сюрпризы», которые таит переуступка. В юридической практике есть и другие «страшилки» про недобросовестных инвесторов-продавцов

Опасность №1.

При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян». При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки. Что это было?..

Опасность №2.

Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет. Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял.

Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели.

А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.

Опасность №3.

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика.

Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры). Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?..А вот так. Проверять надо за всеми!

Мораль этого всего такова. Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

А вы покупали квартиру по переуступке? Все ли прошло хорошо? Пишите свои истории в х! И подписывайтесь на Новострой-М! Читайте советы юристов дольщикам, лайфхаки, смотрите панорамы и аэротуры новостроек с коптера! Новострой-М — только полезное о новостройках и рынке недвижимости!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b3ca34dfc1b4f00a80a385e/5cc175eaf027a600b4b2986f

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector