Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски

Последнее обновление: 10.08.2019

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: рискиПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: рискиУсловия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: рискиОтдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: рискиЕще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: рискиИтак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски, доли, ипотека, маткапитал

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели.

Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно.

Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

  1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
  2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
  3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.
Читайте также:  Социальные услуги для пенсионеров в 2020 году

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

Обращаться в суд в таких случаях бесполезно: закон здесь полностью на стороне ребенка, а неудобства, которые возникают у продавца и покупателя – дело второстепенное. Поэтому продажа объектов, владельцами которых являются дети, иногда затягивается надолго.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: рискиОплата госпошлины при регистрации права собственности

  1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
  2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
  3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
  4. Справку о составе семьи.
  5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

Узнайте подробнее на официальном сайте Росреестра в специальном разделе о порядке уплаты госпошлины и других нюансах регистрации права собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

Какие еще возможны риски

При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

Как свести риски к минимуму

Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

  • Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
  • При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
  • С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
  • Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
  • Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
  • Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан.

Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности.

Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопровождать сделку нотариально.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Главная » Купля-продажа квартиры » Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

3 950 просмотров

Покупка квартиры, одним из владельцев которой является несовершеннолетний ребенок – это достаточно сложная и опасная процедура, которая может в конечном итоге привести к тому, что новый владелец лишиться как потраченных на жилье денег, так и самой недвижимости. Если ребенок не является владельцем, а просто зарегистрирован, ситуация несколько проще, но и тут возможны многочисленные проблемы. Рассмотрим, какие могут существовать риски для покупателя и как их следует избегать.

Особенности покупки квартиры с детьми

Первым делом нужно понять, что на территории РФ за соблюдением прав детей внимательно следят органы опеки. Именно они и являются тем основным проблемным моментом, который может привести к потере уже вроде как купленной недвижимости.

Таким образом, прежде чем приступать к обсуждению условий сделки и другим переговорам, следует сначала поинтересоваться, есть ли разрешение от органов опеки на продажу квартиры.

Без него любая операция может быть с легкостью оспорена, чем нередко пользуются мошенники.

Более того, для продавца в данном случае риски минимальные. Как следствие, постоянно отслеживать процедуру получения разрешения, а также выполнения продавцом всех условий такого разрешения, нужно непосредственно покупателю. В случае невыполнения условий он рискует больше всех.

Кто считается несовершеннолетним

Отдельно нужно отметить тот факт, что все несовершеннолетние – дети, но не все дети – несовершеннолетние. Более того, далеко не каждый ребенок в возрасте до 18 лет считается недееспособным (что и предполагает его несовершеннолетие).

Дети до 14 лет – однозначно несовершеннолетние, без вариантов. Они не могут подписывать документы и все действия за них совершают родители или опекуны. Однако после 14 лет они уже сами ставят подписи.

Без дополнения их подписи подписью родителей договор купли-продажи все равно не имеет силы, однако и без подписи ребенка документ нельзя использовать.

Таким образом, если ребенку больше 14 лет, то на договоре должна стоять и его подпись, и подпись его родителей.

Любой ребенок в возрасте от 16 до 18 лет может считаться эмансипированным. То есть, несмотря на его несовершеннолетие, он, по решению суда, признается дееспособным. Он может сам принимать решения, в том числе и относительно продажи квартиры. Такое возможно только при условии, что:

  • Ребенок в возрасте от 16 лет и старше вступил в брак.
  • Ребенок в возрасте от 16 начал официально работать или даже создал собственный бизнес.

Однако самого такого факта еще недостаточно – требуется решение суда. Вот именно его наличие и следует уточнять. Логично, что разрешение от органов опеки в подобных ситуациях не требуется.

Риски для покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Основной риск для покупателя – это возможность потерять купленную квартиру из-за того, что сам факт правомочности сделки по купле-продаже недвижимости будет оспорен в суде.

Однако проблемы могут возникать и по другим причинам. Например, уже после покупки жилья выясняется, что ребенка невозможно из него выписать.

Предположим, на это нет разрешения органов опеки, ведь условия в новой квартире (если она вообще есть) хуже, чем в старой.

Возможны и другие подобные ситуации, связанные с не выписанными детьми. Нужно еще учитывать и тот факт, что дети, по закону, должны проживать вместе с родителями. Как следствие, не получится выписать из жилья не только ребенка, но и, как минимум, одного из его родителей.

Самый простой (и самый популярный) способ решить эту проблему: потребовать от продавца выписать всех проживающих в квартире лиц еще до подписания договора купли-продажи.

Пример: Условие об обязательной выписке все прописанных лиц может быть заложено в предварительном договоре купли-продажи.

Для подобной операции тоже требуется разрешение от органов опеки. А его невозможно получить, если ребенок выписывается «в никуда». То есть, у продавца должно быть другое жилье, не хуже продаваемого, куда можно хотя бы на некоторое время прописать ребенка.

Самой оптимальной является ситуация, при которой ребенок-не собственник жилья в результате продажи квартиры, в которой он прописан, становится совладельцем другой недвижимости. В таком случае его права не ущемляются и причин для отказа от органов опеки нет.

Читайте также:  Признание гражданина умершим по гк рф в 2020 году

Покупка ранее приватизированной квартиры

Покупка квартиры, которая ранее была приватизирована продавцом также связана с многочисленными рисками.

Основной из них – совладельцами жилья должны являться все лица, которые официально проживали в этой квартире на момент приватизации. Особенно это касается несовершеннолетних детей.

Более того, если ребенка выписали из квартиры менее чем за полгода до приватизации, органы опеки могут посчитать, что это было сделано специально, чтобы лишить ребенка прав на недвижимость.

Для покупателя риск заключается в том, что вроде как жилье, в котором не прописаны дети и нет ни одного несовершеннолетнего собственника, мгновенно становится проблемным, если такие дети все же были на момент приватизации. Причем неважно, сколько лет прошло. Даже срок исковой давности в три года не всегда срабатывает, так как повзрослевший ребенок может с легкостью восстановить его, ведь он не знал о своих правах.

Чтобы минимизировать риски, нужно уточнять, когда и кем была приватизирована квартира, были ли в тот момент или незадолго до него в квартире прописаны несовершеннолетние лица и было ли получено разрешение от органов опеки на отказ от участия ребенка в процедуре приватизации. Если хотя бы один из пунктов не выполняется – высока вероятность рано или поздно лишиться купленного жилья.

Квартира ранее была куплена с использованием материнского капитала

Еще один проблемный случай связан с приобретением продавцом квартиры, в свое время, за счет средств материнского капитала. По закону, если жилье куплено с использованием материнского капитала, в обязательном порядке, в определенный срок, его собственниками должны стать все члены семьи, включая сюда отца, мать и всех детей.

Если эта норма закона не выполняется, решение о продаже квартиры может быть оспорено в суде, так как договор подписали не все собственники, которые должны были это сделать.

Пример: Квартира была куплена с использованием материнского капитала и оформлена на отца семейства. Он должен был сделать совладельцами свою жену и всех детей, сколько бы их ни было.

Формально, данный момент не слишком сильно отслеживается, однако может «выплыть» при последующей продаже этой квартиры. Если так и произошло, договор купли-продажи может быть оспорен в суде и, как следствие, покупатель лишается всех прав на недвижимость.

Теоретически, он может потребовать от продавца возврата всех средств с квартиру, но на практике, продавец может просто сказать, что денег у него нет и взять их негде.

Дальнейшее разбирательство скорее всего закончится в пользу покупателя, но вот денег он может никогда так и не увидеть, так как взыскать их с человека, у которого действительно, официально, ничего нет, практически невозможно.

Минимизировать риск можно, но сложно:

  1. Сначала следует потребовать предоставить неиспользованный сертификат на материнский капитал.
  2. Если предыдущий пункт по какой-то причине выполнить невозможно, то придется обращаться в Пенсионный фонд за справкой, что средства материнского капитала не использованы.

Проблема в том, что нет никакой установленной процедуры выдачи таких справок. В результате, продавцу (и уж тем более покупателю) могут просто отказать в ее выдаче.

Если в продавца есть двое или больше детей – это потенциально проблемная ситуация. И если продавец не идет на встречу, не пытается решить проблему со справкой из Пенсионного фонда и отказывается показывать неиспользованный сертификат на материнский капитал, то лучше от покупки такого жилья вообще отказаться.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Приобретение квартиры с несовершеннолетним собственником или прописанными детьми – сложная процедура, имеющая множество исключений, особенностей, потенциальных проблем и так далее.

В то же время, найти нормальное жилье на рынке недвижимости и так сложно, а если исключить все варианты, в которых бы фигурировали дети, то даже самый опытный риелтор вряд ли сможет чем-то помочь.

Как следствие, от всех вариантов отказываться сразу не нужно, но обезопасить себя просто необходимо.

Неплохой способ обезопасить себя – оформить страхование титула.

Такой полис как раз предполагает выплату страховой компанией всей суммы стоимости квартиры, если владелец по каким-то причинам уже после оформления договора купли-продажи теряет на нее права.

Отдельно нужно отметить, что, если страховая компания отказывает в страховании или устанавливает очень высокую стоимость полиса, значит с жильем, скорее всего, возникнут серьезные проблемы.

Порядок действий

  1. Подобрать подходящее жилье.
  2. Выяснить всю информацию относительно несовершеннолетних детей, материнского капитала, приватизации и так далее.
  3. Уточнить информацию насчет разрешения от органов опеки.

  4. Узнать, готов ли продавец выписать всех жильцов до подписания договора купли-продажи.

Выписывать нужно всех, а не только несовершеннолетних детей. Выше уже сказано о том, что ребенок должен быть прописан с родителями.

Как следствие, если хотя бы один из них останется прописанным в квартире, там же, без разрешения нового собственника, можно с легкостью опять прописать ребенка.

  1. Проверить, насколько точно выполняются условия разрешения от органов опеки.
  2. Заключить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Примерный перечень документов для покупки квартиры с несовершеннолетними детьми:

  • Заявление от родителей на получение разрешение от органов опеки. Если ребенку больше 14 лет, требуется отдельное заявление и от него.
  • Паспорта всех сторон, включая ребенка. Если у него еще нет паспорта, подойдет свидетельство о рождении.
  • Документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, техпаспорт и так далее).
  • Выписка из домовой книги (выдается в управляющей компании).
  • Справка об отсутствии или наличии задолженности по квартплате (выдается в бухгалтерии управляющей компании).
  • Согласие от органов опеки на продажу квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Расходы и сроки

Практически все справки и разрешения выдаются бесплатно, в рекордные сроки. При желании, их все можно собрать всего за 1-2 дня.

В то же время, договор купли-продажи нужно, сначала, заверять нотариально (стоит от 2 тысяч рублей и выше), а потом, после его подписания и регистрации, оформлять право собственности (по 2000 рублей на каждого нового владельца).

Вся процедура, при условии, что предварительные договоренности достигнуты, может занять максимум 1 неделю.

Самостоятельно исключить все возможные риски и потенциальные проблемы практически невозможно, нужна помощь опытного юриста. На бесплатной консультации специалисты помогут разобраться с наиболее вероятными спорными ситуациями. Они же готовы выступать в качестве представителей клиента, сопровождая сделку купли-продажи. Такой подход позволяет исключить возможность мошенничества и гарантирует сохранение прав клиента на жилье. Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником и опекой: риски

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретая долгожданную недвижимость, многие не задумываются о возможных проблемах: продавцы могут скрывать некоторые факты, покупатели теряют средства, если процедура купли-продажи была незаконными. Особенно высоки риски покупки квартиры с несовершеннолетними собственниками или в случаях, когда детям принадлежит доля недвижимости.

Продажа таких помещений сложная, вызывает немало проблем. На что стоит обратить внимание покупателям? Как сохранить средства в попытке доказать, что покупка была правомерной, и не лишиться жилья спустя несколько лет в случае признания судебными органами процедуры недействительной?

Особенности приобретения помещений с малолетними детьми

Покупая объект недвижимости, важно помнить, что ребенок в возрасте 14–18 лет может быть его собственником:

  • на основании наследования, когда весь объект или его часть принадлежат детям по завещанию;
  • если помещение приватизировано, согласно 2 ст. закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда»;
  • согласно договору купли-продажи на имя несовершеннолетних детей, при котором операция легальна только с письменного согласия законного представителя ребенка (попечителей, усыновителей, родителей).

Не имеет значения, проживает малолетний гражданин на территории квартиры или нет. Если он обладает правами собственности, он будет совладельцем помещения.

Справка! Российским законодательством не запрещается заключение сделок по продаже жилья при наличии несовершеннолетних.

Однако такие процедуры имеют существенные ограничения со стороны госучреждений на возможность заключения договорных обязательств. Имущественное право — ключевой момент реализации жилой недвижимости.

Поэтому в каждых конкретных ситуациях процессы заключения договоров имеют существенные отличия.

Перед продажей объекта необходимо внимательно изумить нюансы осуществления таких сделок.

Что необходимо знать

Защита прав малолетних граждан осуществляется с помощью государственных учреждений попечительства и опеки. Органами установлены правила продажи жилой недвижимости с детьми. Существует ряд обязательств, которые учитываются в зависимости от сложившихся обстоятельств;

  1. Способ приобретения права на жилье: наследственность, приватизация, дарственная и другие виды получения права.
  2. Возраст детей.
  3. Особенность совершения сделки, способы оплаты при ее совершении.
  4. Наличие залога в финансовом учреждении, ареста, проживания третьих лиц и другое.

  Что значит свободная продажа квартиры

Дееспособность ребенка зависит от его возраста:

  • до 6 лет несовершеннолетний ничего не может решать: все вопросы за него решаются законными представителями;
  • с 6 до 14 лет — дееспособность частичная, не позволяющая ребенку принимать участие в сделках, но разрешающая заключать небольшие бытовые договоры;
  • с 14 до 16 — гражданин может принимать участие в судьбе принадлежащей ему квартиры, однако с некоторыми ограничениями:
  • после 16-летнего возраста дети правомочны на проведение процедур различных эмансипаций.

Справка! Гарантами соблюдения интересов и прав детей выступают органы попечительства и опеки. Выставлять объекты на рынки недвижимости или заключать соглашения на покупку помещений с малолетними без их участия запрещается. Если этого не сделать, документ признают недействительным и аннулируют в судебном порядке. Только с согласия органа опеки договор будет правомерным.

В разрешении указываются такие пункты:

  • список с требованиями к опекунам (попечителям, родителям) и конкретно установленные требования о сроках их выполнений;
  • разрешение на оформление соглашения о продаже на условиях, прописанных в договоре;
  • открытие специальных счетов на детей, если им не выделяются новые помещения, на которые будут зачисляться деньги от продажи объекта;
  • обязательства на поручителей о том, что они обязаны извещать орган опеки о завершении сделки.

Какие документы предоставляются покупателям

Приняв решение о покупке, важно не спешить, даже увидев свидетельство о праве на собственность. Покупатель должен быть полностью уверен, что он не останется обманутым. Необходимо удостовериться, что есть все перечисленное:

  • кадастровый план (технический паспорт) помещения;
  • лицевой счет;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • документ на право собственности;
  • разрешение от органа опеки на заключение операции;
  • согласие родителей в письменном виде, заверенное нотариальной конторой.

При оформлении договора купли-продажи, когда собственниками являются подростки, учитывают всю информацию. Она должна содержать сведения об общей и жилой площади нового помещения, его расположении, особенностях инфраструктуры, коммуникации и других обстоятельствах, которые могут повлиять на качество проживания детей.

  Как использовать материнский капитал на приобретение жилья

Покупка квартиры с опекой — риски

При заключении любых соглашений риски не исключаются. Однако при покупке жилья с малолетними детьми все намного сложнее.

Если все условия, предъявленные опекунскими органами, не соблюдены, проданные объекты могут подлежать возврату в собственность несовершеннолетнего и быть изъятыми у покупателей даже при выполнении всех обязательств.

Договор также признается недействительным, если покупатель, подписывая его, не подозревал, что родители были лишены родительских прав.

Перед подписанием соглашения важно убедиться в подлинности всех документов. Свидетельства о регистрации жилья должны быть на гербовых бумагах с уникальными номерами, не содержать исправлений, помарок.

Покупка квартир с детьми, являющимися собственниками, — непростая процедура. Оформление таких договоров всегда сопровождается рисками, на которые не стоит закрывать глаза. В противном случае можно потерять и купленную недвижимость, и средства, потраченные на нее.

Читайте также:  Как проверить автомобиль на залог или кредит в банке

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/pokupka-kvartiry-s-nesoversennoletnim-sobstvennikom-i-opekoj-riski.html

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

○ Особенности покупки квартиры у нескольких собственниках включая несовершеннолетнего

Покупая квартиру, не забывайте, что несовершеннолетний гражданин, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, являющийся ее собственником:

  • По праву наследования, несмотря на тот факт, что квартира (или часть) может принадлежать ему по завещанию.
  • Вследствие оформления приватизации, согласно ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1.
  • Согласно договору купли – продажи на имя ребенка, в силу ст. 26 ГП РФ могут совершать сделки лишь с письменного согласия законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 1541 -1:

  • «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

То есть, покупая квартиру у собственников, имеющих несовершеннолетних детей, получивших право владения, приватизировав ее, обратите внимание, что дети имеют полное право на это жилище, а закон очень щепетильно относится к ущемлению прав несовершеннолетних.

Вернуться

✔ Разрешение органов опеки

  • Без разрешения на сделку, в данном случае продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, либо если ему принадлежит хотя бы часть жилой площади, вы не сможете заверить договор купли – продажи нотариально.
  • Как следствие, она не признается государственными органами и считается совершенной с нарушением закона.
  • Однозначно, при обращении в суд, даже спустя несколько лет, когда ребенок повзрослеет и достигнет восемнадцати лет, решение будет вынесено в его пользу, и, вероятность высока, что вы останетесь без покупки.
  • Вернуться

✔ Покупка другой квартиры несовершеннолетнему при продаже прежней

Прежде чем продать квартиру, родители (опекуны, попечители), должны:

  1. Обратиться с документом, удостоверяющим право собственности на жилище в паспортный стол, приложив свои паспорта и свидетельство о рождении ребенка, если ему еще нет 14 лет, либо паспорт для получения справки о зарегистрированных в продаваемом помещении лицах.

    Важно! Перед тем, как оформлять сделку, удостоверьтесь, что в квартире не прописан ребенок.

  2. Написать заявление на получение разрешения отчуждения квартиры, принадлежащей ребенку, которому нет 18 лет, представив документы, удостоверяющие личности (паспорта, свидетельство о рождении ребенка) и права собственности на продаваемую квартиру, технический паспорт.

Поскольку несовершеннолетний не может быть выписан в никуда, следует приложить документы на приобретаемое взамен жилье.

Стоит заметить, что в случае ухудшения жилищных условий, включая:

  • Меньшую квадратуру жилого помещения.
  • Состояние непригодное для проживания согласно санитарным нормам, другим параметрам, не стоит строить иллюзий о том, что органы опеки закроют глаза и дадут разрешение продать имеющуюся квартиру, даже если ребенок не имеет на нее прав и лишь проживает с родителями.

Поскольку квартира или доля ее принадлежала несовершеннолетнему, родители, опекуны, продав жилище, должны позаботиться о месте дальнейшего проживания ребенка.

Вернуться

✔ Какие документы должны быть предоставлены покупателю

Решив купить квартиру, если вас устраивает ее месторасположение, планировка, цена и прочие нюансы, не спешите отдавать деньги ее хозяину, даже увидев документы о праве собственности на недвижимость, тем более несовершеннолетнему ребенку, несмотря на то, что родители (лица, представляющие интересы несовершеннолетнего) не возражают и даже готовы дать письменную расписку.

Вы должны удостовериться в наличии:

  1. Документов, подтверждающих право собственности жилым помещением;
  2. Справки из БТИ об оценочной стоимости квартиры на момент ее продажи;
  3. Кадастрового плана (технического паспорта) недвижимости;
  4. Лицевых счетов или единого жилищного документа и справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  5. Письменного согласия родителей, заверенного нотариусом продажи квартиры, если она принадлежит их несовершеннолетнему ребенку;
  6. Разрешения органов опеки совершить сделку.

Вернуться

○ Возможные риски

✔ Признание сделки недействительной спустя несколько лет

  1. Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

  2. Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).
  3. Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

В соответствии с нормами п. 2 п.

п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

Вернуться

✔ Недобросовестный риелтор

  • К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.
  • Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.
  • Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».
  • Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:
  1. Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.

  2. Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя. А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
  3. Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.

    Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

  4. Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
  5. Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
  6. Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.

Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

Вернуться

○ Как избежать рисков

✔ Проверить документы на право собственности

До того как подписать договор о покупке квартиры, отдать задаток ее хозяину для того, чтобы быть уверенным, что он никому ее не продаст, удостоверьтесь прежде всего в наличие документов, подтверждающих право собственности на недвижимость и их подлинность.

Если устанавливающими права владения являются договора:

  • Купли – продажи.
  • Дарения.
  • Мены, с обратной стороны подлинника документа обязательно должен быть оттиск синего цвета печати ФРС, куда они сдавались для регистрации, в противном случае сделку вы просто не сможете оформить юридически.
  1. Свидетельство о регистрации квартиры должно быть на гербовой бумаге с уникальным номером, без помарок, исправлений, прочих дефектов.
  2. Кроме того, вы сможете увидеть наличие обременений и ограничений, но здесь не стоит забывать, что они указываются на момент оформления свидетельства, поэтому в зависимости от сроков давности могли произойти изменения.
  3. Вернуться

✔ Проверить документы на покупку иного жилья для несовершеннолетнего

  • Можно попросить прежних хозяев квартиры показать документы, подтверждающие наличие жилой площади у ребенка, либо справку о регистрации в квартире лиц на момент совершения сделки.
  • Кроме того, если квартира находится в собственности несовершеннолетнего, должно быть разрешение опекунского совета на отчуждение имущества, которое выдается только при наличии альтернативного варианта и уверенности, что несовершеннолетний не окажется на улице или в условиях, непригодных для проживания.
  • Вернуться

✔ Воспользоваться помощью риелторов

  1. Несмотря на то, что обратившись в агентство по недвижимости для покупки нового жилья, вы можете нарваться на дополнительные неприятности, пренебрегать услугами риелтора, если вам его рекомендовали хорошие знакомые, которые остались довольны работой данной фирмы не стоит.

  2. Во-первых, при сложных сделках, к каким относится и покупка квартиры, если собственник является несовершеннолетним, либо в квартире вместе с родителями (лицами, их заменяющими) проживает ребенок, которому еще нет 18 лет, все «заморочки» с проверкой и подготовкой необходимого пакета документов лягут на представителя агентства.
  3. Во-вторых, вы сэкономите уйму времени, которое потратите в процессе поиска подходящего для вас варианта.
  4. В-третьих, при правильно составленном договоре на оказание услуг, риелтора можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное исполнение обязательств.
  5. Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили квартиру у несовершеннолетнего, но через несколько лет сделку признали недействительной, можно ли вернуть деньги

Конечно, вы можете вернуть свои деньги, ссылаясь на нормы п. 3 ст.157 ГП, где предусмотрена обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной.

Для этого вам нужно обратиться с встречным иском к владельцу квартиры, у которого вы ее купили. Ведь деньги получил именно он, несмотря на то, что на момент совершения купли-продажи ему не было 18 лет и от его имени могли действовать родители или попечители.

Заявление можно составить самостоятельно, но все же лучше обратиться за помощью к опытному адвокату, который также может представлять ваши интересы в процессе слушания дела.

Вернуться

✔ При покупке квартиры, риелтор не проверил необходимые данные, можно ли отказаться от услуг этого агентства

  • Несмотря на письменный договор, заключенный с агентством, вашим правом остается в любой момент прекратить с ними деловые отношения.
  • Вы можете послать им заказным письмом письменное уведомление о том, что отказываетесь от их услуг и отзываете свою доверенность (если давали) на совершение от вашего имени сделок.
  • Если вносили предоплату, попросите вернуть ее в добровольном порядке, иначе в противном случае будете вынуждены обратиться в судебные органы для принудительного взыскания средств, что чревато для агентства дополнительными расходами, в том числе оплату услуг адвоката.
  • Вернуться

Риски при покупке квартир с несовершеннолетними собственниками. Рассказывает Дмитрий Овсянников.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54008-kak-kupit-kvartiru-u-nesovershennoletnego-sobstvennika.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector