Продажа квартиры с прописанным человеком

Продажа квартиры с прописанным человеком

  • Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.
  • В некоторых случаях прописанные лица всплывают только после приобретения квартиры и являются тяжёлым наследием прошлых владельцев.
  • Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую квартиру требуется продать, невзирая на сложившуюся ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Продажа квартиры с прописанным человекомСделка купли-продажи характеризуется передачей имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением, в результате сделки, права собственности. Она регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550—558 Гражданского кодекса РФ. В данных нормах права нет никакого запрета на продажу жилья с прописанным в нём человеком.

Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.

Основу купли-продажи составляет регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершённой. Регистрация регулируется нормами статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Эти источники также не препятствуют купле-продаже квартиры с прописанными людьми. Сделка регистрируется в стандартном режиме.

В идеале все члены семьи продавца должны быть выписаны к моменту подписания договора купли-продажи (ДКП), но на практике часто выписку производят после проведения сделки.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста. Таким человеком может быть:

Продажа квартиры с прописанным человеком

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выписаться после продажи квартиры. Особенно распространены такие ситуации при альтернативных сделках.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее прописал, но не может выписать.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшиеся от прошлых владельцев, и прописавшиеся до возникновения права собственности у продавца.

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять всех жильцов с регистрационного учёта, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.

Для более точного определения актуальной стоимости лучше всего ориентироваться на успешно проведённые сделки или на стоимость 1 м2 жилья.

Когда не выписан человек, которого потребуется выписывать через суд, цену придётся снизить для начала до 5%, а если покупатель будет не найден в течение месяца, нужно быть готовым к последующему её изменению в сторону уменьшения.

Подготовка пакета документов

Продажа квартиры с прописанным человекомУ продавца квартиры, собственника, должна быть подготовлена следующая документация:

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, которым может быть договор, свидетельство о наследовании, решение суда и иные аналогичные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  6. Копия лицевого счёта.
  7. Выписка из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Все документы должны иметь правоспособный вид, обязательно предъявлять их оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые размещаются в интернете или в местных СМИ.

Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно.

Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».

Проведение просмотров

Продажа квартиры с прописанным человеком

Если же планируется сохранение выписки для собственника и членов его семьи, то сообщать о своём намерении сохранить регистрацию на какое-то время после сделки, на этом этапе не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ.

При его заключении следует быть осторожным.

Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Согласно нормам статей 380 и 381 ГК РФ, если продавец виновен в срыве сделки, он возвращает двойную сумму, полученную в качестве задатка.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно:

  • сразу заключить основной договор купчей;
  • или в ПДКП именовать предоплату не «задаток», а «аванс».

Продажа квартиры с прописанным человекомВ остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики квартиры;
  • цену для сделки;
  • сроки проведения сделки.

Предварительный договор имеет юридическую силу до момента заключения сделки и нигде не регистрируется.

Но, чтобы избежать последующих претензий покупателя, в него имеет смысл внести дополнительное положение о прописанном в квартире человеке.

Для этого можно использовать простую формулировку: «В квартире остаётся прописанным Петров Иван Иванович». Если вопрос касается хозяев помещения, то данный вопрос достаточно обговорить устно.

  • Скачать бланк ПДКП
  • Скачать образец ПДКП

Заключение договора купли-продажи

В ДКП обязательно вносятся его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Существенными положениями выступают:

Продажа квартиры с прописанным человеком

  1. Предмет договора, где указываются стороны сделки: Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Здесь же вносится стандартная формулировка о том, что недвижимость является собственностью продавца, и её продажа не нарушает прав третьих лиц. Такую формулировку следует внести, если прописанный не имеет законного права притязать на пользование квартирой.
  3. Цена жилого помещения.
  4. Условия и способ расчёта. Здесь имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотека. Способ расчёта подразумевает наличные, аккредитив, банковскую ячейку.
  5. Сроки передачи денег, с указанием рассрочки или единовременного платежа.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Сроки освобождения квартиры. Если прописанными остаются собственник и его семья, то следует указать срок, когда они выпишутся.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно внести условие о назначении пени с продавца, если он и его семья не выпишется к указанному сроку.
  10. Заключительные положения. В них нужно внести сведения о прописанном, если он имеет законное право на прописку в квартире. В этом случае у покупателя впоследствии не будет возможности выписать его через суд.

Законное право на прописку и проживание в квартире будут иметь получатели ренты или завещательного отказа. В этом случае стоимость жилья должна быть существенно снижена.

Если прописанным остаётся «проблемный человек», которого впоследствии придётся выписывать через суд, то сведения о нём в договор вносить не нужно.

Но и игнорировать его присутствие в документе нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской.

Поэтому нужно составить дополнительное соглашение к договору, что в квартире остаётся прописанный человек, которого покупатель обязуется выписать через суд после вступления в права собственности.

Нюансы, если зарегистрирован пенсионер

Продажа квартиры с прописанным человеком Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:

  • возрастная и психическая дееспособность;
  • способность решить проблему с наличием жилья самостоятельно.

На этом основании суд может отказать в выписке лица, не соответствующего установленным критериям.

Несмотря на то, что для выписки лиц пенсионного возраста специальных норм не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, его состоянием здоровья и наличием родственников, у которых он мог бы проживать.

Как минимум, ситуация с выпиской пенсионера не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца.

Поэтому лиц пенсионного возраста, несовершеннолетних детей и подростков нужно выписать заранее, до проведения сделки.

Если покупатель не сможет выписать пенсионера, он вправе оспорить сделку в течение трёх лет с момента её заключения, согласно нормам статьи 196 ГК РФ.

Если в квартире остаются прописанными третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематична их выписка. В определённых случаях их выписки можно добиться через суд. Иногда их невозможно снять с регистрационного учёта, такую проблему можно корректировать только существенным снижением стоимости жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/obremenenie/s-propisannym-chelovekom.html

Что делать, если купил квартиру с прописанным человеком и из которой не было выписки при продаже собственником

Законодательство не запрещает продавать квартиру с имеющимися в ней прописанными людьми.

Только к договору купли-продажи должно быть приложено официальное обязательство продавца о выписке всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади, в указанный срок.

Данные проблемы могут возникнуть и у покупателя, который может приобрести квартиру по заниженной цене с учетом имеющихся в ней прописанных граждан.Согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, продажа жилого помещения с прописанными в ней гражданами законна. Покупатель обдуманно может приобрести квартиру с подобным обременением на свой страх и риск.

Сокрытие продавцом информации о не снятых с учета гражданах влечет к судебному разбирательству и расторжению договора купли-продажи.

Важно! В п.2 ст.292 ГК РФ указано, что при смене собственника все бывшие жильцы обязаны прекратить пользование жилплощадью, перешедшей во владение к другому человеку.

Но существует определенная категория граждан, имеющая право пользования квартирой бессрочно или на определенное время. Это: лица, которым жилье досталось с условиями по завещанию (п.1 ст.33 ЖК РФ).

Статья 33 ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

  • Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения.
    По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
  • Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.
  • Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Читайте также:  Отказ от права преимущественной покупки несовершеннолетних

Граждане, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи (п.18 Постановления Пленума ВС РФ №14).

Супруг (а), с которой (ым) заключен брачный договор с указанной длительностью проживания в квартире.

Продажа квартиры с прописанным человеком

Члены ТСЖ и других кооперативов, вносивших паи на строительство дома (№189-ФЗст.19).

В подобных случаях практически отсутствует возможность выселения.

Сняться с регистрационного учета лица данной категории могут только по собственному желанию.

С несовершеннолетними гражданами дела обстоят еще сложнее. При адекватном воздействии на прописанных лиц возможно решение проблемы мирным путем.

Одним из выходов некоторые считают внесение задатка и других денежные компенсаций. Но это не является стопроцентным гарантом, есть риск потерять время и средства.

Первое, что необходимо сделать еще перед заключением договора купли-продажи, – это заказать расширенную выписку из домовой книги. Данный документ можно получить в паспортном столе.

Внимание! Расширенная выписка из домовой книги отличается от обыкновенной тем, что в ней указаны не только прописанные граждане на постоянной основе, но и на временной, а также временно выписавшиеся (отбывают срок тюремного заключения, проходят длительное лечение и т.п.).

Есть два варианта оформления выписки граждан, вовремя не снявшихся с регистрационного учета при продаже квартиры:

  1. в паспортном столе;
  2. через суд.

Если получится решить вопрос в паспортном столе, то хорошо. Если же не получится, то придется обращаться в суд.

Вопрос о том, обязательна ли выписка бывшего собственника из квартиры, при ее продаже, мы подробно рассматривали в этом материале, а узнать о том, как выписать гражданина из квартиры, в которой вы стали собственником, можно тут.

Если собственник и другие прописанные члены его семьи по каким-либо причинам не снимаются с регистрации, то можно обратиться с пакетом документов в ближайшее отделение паспортного стола. При этом следует соблюдать некоторые нюансы:

  • все прописанные граждане совершеннолетние, дееспособные и не страдают психическими расстройствами (в частности, бывший собственник);
  • собственник не имеет бессрочного права пользования квартирой.

Необходимый пакет документов:

  1. договор купли-продажи;
  2. паспорт с указанным в нем местом новой прописки;
  3. документы, подтверждающие право собственности на новое жилье (может быть и с обременением, и без такового);
  4. выписка из домовой книги, подтверждающая наличие на жилплощади зарегистрированных граждан из числа членов семьи бывшего собственника (или его самого).

Продажа квартиры с прописанным человеком

После сбора всех обязательных бумаг следует:

  • предъявить документы в паспортном столе;
  • написать заявление, в котором будет указана просьба выписать бывших жильцов квартиры;
  • ожидать результата от 3 до 5 рабочих дней (в зависимости от сложности дела).

Если вы все сделали верно, то с процедурой не должно возникнуть проблем. Однако в зависимости от сложности вопроса процесс может затянуться.

Справка! Паспортный стол не имеет права выписывать граждан на основании правовых актов, так как этот орган не судебный.

После осуществления процедуры снятия с регистрационного учета жильцов, не имеющих права проживать на купленной жилплощади, паспортным столом делается новая запись в домовой книге и выдается обновленная справка о новом собственнике и его членах семьи.С данным документом следует срочно обратиться в ЖКХ для расчета коммунальных услуг. Ведь зачастую сумма в квитанции по тем или иным коммунальным ресурсам напрямую зависит от количества жильцов в квартире.

В случае отказа о выписке, паспортный стол обязан разъяснить возникшие препятствие и возможные пути решения.

В неприятной ситуации можно оказаться, если в купленной квартире прописан ребенок или гражданин, отбывающий срок тюремного заключения.

Продажа квартиры с прописанным человеком

В первом случае при выписке несовершеннолетнего потребуется разрешение органов опеки. Все из-за того, что выписать ребенка в никуда, без предоставления места прописки взамен купленного помещения нельзя. В противном случае опека может расторгнуть договор купли-продажи, посчитав права несовершеннолетнего нарушенными.

Что касается осужденных, то их выписка происходит только через суд, с предоставлением копии приговора. Получить этот документ не так просто. Есть несколько вариантов решения данной проблемы:

  • взять приговор у самого осужденного;
  • обратиться в судебный орган, где был осужден гражданин;
  • написать заявление о предоставлении документа на основании выписки из квартиры.

Используя приведенную инструкцию и советы, можно быть уверенным, что решить вопрос выписки бывших жильцов квартиры сложно, но можно. Главное – учитывать все возможности еще до заключения договора купли-продажи.

Источник:

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Продажа квартиры с прописанным человекомДолжен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст. 558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

  1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
  2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
  3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
  4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Источник: https://gbu-tn.ru/zhilaya-sobstvennost/chto-delat-esli-kupil-kvartiru-s-propisannym-chelovekom-i-iz-kotoroj-ne-bylo-vypiski-pri-prodazhe-sobstvennikom.html

Продажа квартиры с прописанным человеком 2019г:не собственником,

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

03.03.2019 801 просмотровПродажа квартиры с прописанным человеком

Продажа квартиры с прописанным человеком для многих людей становится ощутимой сложностью. В данной статье будет рассмотрен вопрос возможности осуществления подобной сделки и как осуществляется выписка из жилого помещения.

Законодательство

Как и любая сфера жизни в нашей стране регулируется, в первую очередь, ее Конституцией. Для ответа на поставленный в статье вопрос необходимо изучение Жилищного, Семейного и Гражданского кодексов.

Главным законом страны и жилищным законодательством предусмотрено право граждан на жилье. Каждый человек должен иметь место жительства, и оно регистрируется в установленном порядке. Гражданским законодательством не предусмотрен прямой запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней лицами.

Права на жилую недвижимость и проживающих в ней лиц

У арендаторов недвижимости есть право временного  пользования ей или временного пользования и владения. Прописанные в квартире лица могут только пользоваться ей.

Существует два вида регистрации:

  1. Временная по месту пребывания – дает возможность в течение ограниченного срока проживать в квартире;
  2. Постоянная по месту жительства – дает возможность постоянного пользования недвижимым имуществом жилого назначения.
Читайте также:  Установление факта отцовства и факта признания отцовства

Основания регистрации

Собственник жилой недвижимости имеет право прописать в своей квартире любое лицо. Он имеет право установить ограничения по поводу пользования жильем, особенности проживания.

Есть некоторые случаи, когда возникает право пользования жилым помещением:

  • когда жилье было приватизировано с отказом в пользу других лиц, человек, который оформил такой отказ, сохраняет право проживания в квартире;
  • завещательный отказ;
  • наличия членов семьи, без доли в собственности;
  • рождение детей после регистрации права собственности до достижения ими совершеннолетнего возраста.

Получение сведений ο прописанных лицах

Заключению сделки купли-продажи жилой недвижимости предшествует сбор информацииο ней, в том числе ο существующих обременениях. Если, например, квартира приобретена в ипотеку, то в выписке из ЕГРН будет указана информация, что недвижимость находится в залоге.

Запросить ее по объекту может  любое лицо. А вот с прописанными гражданами ситуация другая.

Сведения ο зарегистрированных в квартире гражданах содержатся в домовой книге.

Она ведется и хранится в управляющей организации или иной, осуществляющей управление многоквартирным домом. Наше законодательство не позволяет разглашать персональные данные ο людях без их согласия.

Выписка из вышеупомянутого документа может быть получена собственником или нанимателем жилья. Покупатель или иное лицо вправе получить сведения при наличии доверенности от обозначенных лиц.

Снятие с учета при продаже квартиры

Для тех, кто решил купить квартиру в 2019 году, необходимо предварительно знать ο всех трудностях, с которыми они могут столкнуться.

Наличие временно зарегистрированных лиц является не такой существенной проблемой, как люди с постоянной пропиской.

Ведь по истечении срока регистрация прекращается автоматически и право пользования тоже, никаких дополнительных действий производить не требуется.

Покупатель из-за потенциальных конфликтов из-за прописки может не пойти на сделку вовсе. Никто его не может принудить к такому действию, договорные отношения строятся на добровольной основе.

В общем случае, когда жилая недвижимость переходит от одного лица другому, ее прежний собственник должен обеспечить освобождение помещений, в том числе от проживающих в ней лиц. Последний аспект подразумевает и снятие с учета. Такое условие закрепляется в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

В нем часто конкретизируется срок, в течение которого все зарегистрированные лица обязаны выписаться из квартиры.

Важно знать категории граждан, которых не получится выписать, в том числе принудительно, после перехода права собственности:

  1. Детей, не достигших совершеннолетнего возраста, а также лиц, признанных в установленном порядке недееспособными;
  2. Лиц, оформивших отказ от приватизации с сохранением права пользования жилым помещением;
  3. Членов семьи прежнего собственника;
  4. Стороны договора пожизненной ренты.

Перечень всех людей, имеющих притязания в отношении квартиры, получают исходя из следующих документов:

  • справка ο составе семьи;
  • поквартирная карточка;
  • домовая книга;
  • договор ο приватизации.

Несовершеннолетние дети регистрируются обычно по месту жительства кого-то из родителей или их обоих. Контроль за соблюдением прав этой категории осуществляет орган опеки и попечительства.

Поэтому трудности, вызванные еще и ребенком, прописанным в квартире, возникают достаточно редко.

Процедура выписки после продажи

Новый хозяин квартиры желает, чтобы право на нее имел он, третьи лица не имели отношения к его собственности. Данное желание понятно и очевидно.

Не редко продавец квартиры, взяв на себя обязательства в договоре по выписке в определенный срок, не торопится их исполнить. Даже при физическом отсутствии прописанных людей в квартире их наличие оказывает влияние на жизнь собственника.

Так, размер некоторых услуг жилищно-коммунального хозяйства рассчитывается от количества зарегистрированных людей в помещении.

Если в квартире остались  лица с правом пользования на постоянной основе, ο которых речь шла выше, возможность их выписке близиться к нулю.

Появиться она может только по вине самих таких людей, когда:

  1. Не исполняются обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  2. Регулярно наносятся повреждения недвижимому имуществу, которые наносят вред его техническому состоянию;
  3. Неоднократно нарушаются права других людей, проживающих в квартире.

При установлении указанных фактов интересы нового собственника могут быть защищены в суде. Орган власти имеет право принять решение ο выселении нарушителя без предоставления иного жилого помещения.

Когда зарегистрированный человек не относится ни к одной из категорий «неприкосновенных» лиц, купивший квартиру имеет право без его согласия снять с учета.

Для выписки из квартиры людей нужно осуществить следующие действия:

  1. Высказать свое предложение в добровольном порядке прописанным лицам снять себя с учета в данной квартире, согласовав предельный срок.Он должен реально позволять выполнить необходимые мероприятия.

  2. При отказе от предложения, указанного в пункте 1, уведомить в письменном виде ο возможном выселении в принудительном порядке.

  3. Защищать свои интересы в суде, направив туда заявление с приложением документов при необходимости.

Процедура снятия с учета добровольно

При добровольном снятии с учета гражданин передает в паспортный стол заявление. Снятие с учета происходит в течение пяти дней. Паспорт выписанного  гражданина приобретает штамп с новым местом регистрации. Без оформленного места жительства допускается не дольше месяца.

Когда выписка происходит в отношении недееспособного лица или не достигшего совершеннолетия, действия осуществляет его законный представитель. Также функции по снятию с учета вправе выполнять лицо по доверенности.

Шансы на положительный исход

Когда место прописки совпадает с местом жительства, шансы мирно урегулировать вопрос — высоки. Ведь такие жители понимают, что за предсудебным процессом может последовать судебный.

Ситуация усложняется тогда, когда место нахождения зарегистрированного в квартире лица не установлено. Выписывает такого человека судебный орган. В обращении указывается тот адрес, по которому проживал он до того, как сведения ο нем стали недоступными. В большинстве случаев он является местонахождением приобретенной квартиры.

Суд должен удостовериться в том, что человек, которого требуют выписать из объекта жилой недвижимости, не наделен правом постоянного пользования. В этих целях проводится соответствующая проверка. При отсутствии препятствий выносится решение ο выписке зарегистрированных людей. Соответствующий документ передается в орган, который уполномочен снимать с учета.

Он является основанием для осуществления необходимых процедур.

Заключение

Отвечая на вопрос, поставленный в статье, можно сказать, что продать квартиру с прописанным человеком можно. Если покупатель согласен на условие сохранения права пользования у некоторых лиц, то он может претендовать на значительное снижение стоимости.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Однако выписка после продажи возможна, но не во всех случаях. Обе стороны сделки должны быть осведомлены обо всех обстоятельствах, в которых происходит сделка. Вопрос прописки и выписки подробно рассмотрен в данной статье, которая станет полезной как для продавца, так и для покупателя. Можно ли продать квартиру с прописанным человеком Ссылка на основную публикацию Продажа квартиры с прописанным человеком Продажа квартиры с прописанным человеком

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Продажа квартиры с прописанным человекомДолжен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст.

558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

  1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
  2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
  3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
  4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.
Читайте также:  Как получить кадастровый паспорт земельного участка

Условия для принудительного выселения через суд

Продажа квартиры с прописанным человеком

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

  • они имеют иную жилплощадь;
  • они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
  • они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

  1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
  2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
  3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.
  4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.

  5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
  6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры. И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

Источник: https://pravodnik.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Возможна ли продажа квартиры с прописанным человеком: процедура, риски

Время чтения: 6 минут

Покупка жилой недвижимости – сложная процедура. Первым делом нужно тщательно изучить информацию об объекте, ведь в последнее время все чаще встречается продажа квартиры с прописанным человеком. Соглашаясь на такую покупку, следует трезво оценить риски, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель в будущем.

Продажа квартиры с прописанным человеком

Зачем нужна прописка

Прописка – устаревший термин, который появился во времена Советского Союза. Хотя в быту его активно применяют до сих пор, правильнее использовать современное понятие «постоянная и временная регистрация».

Прописка является требованием закона. Каждый гражданин должен быть зарегистрирован, иначе ему грозит административный штраф.

Постановка на регистрационный учет осуществляется в интересах государства, которое ведет базу данных граждан и собирает сведения о перемещениях лиц внутри региона или по всей РФ.

Самому же субъекту прописка необходима как минимум для получения государственных услуг. К тому же многие органы власти требуют наличие регистрации, наример, при официальном устройстве на работу.

Чтобы разобраться в терминологии, предлагаем прочитать статью “В чем разница: прописка и регистрация”.

Порядок продажи квартиры

Стандартная процедура продажи квартиры осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Составление договора купли-продажи.
  2. Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. Для этого предоставляется основание для регистрации.
  3. Фактическая передача денег.

Пройти эти этапы без помощи профессионала довольно сложно, поэтому нередко граждане обращаются за помощью к юристу.

Продажа дома с прописанным человеком не собственником осуществляется на основании договора. Стороны предварительно определяют, кто сохраняет право проживания в квартире и на какой срок. Если покупатель выясняет, что в жилье прописаны люди, которые там фактически не находятся, нужно обсудить, как их снять с учёта.

Продажа квартиры с прописанным человеком

Законна ли продажа квартиры с прописанным человеком

После того как покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, лица, зарегистрированные на жилплощади, должны сняться с учета. Происходит это по заявлению нового владельца (Правила регистрации от 17.07.1995 № 213). Также сняться с учёта лица могут по своему желанию.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/registraciya/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom.html

Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

При продаже квартиры одним из существенных обстоятельств для обеих сторон сделки является наличие в ней прописанных граждан.

С одной стороны, присутствие прописанного гражданина не препятствует продаже квартиры, поскольку закон не обязывает получать его согласие на сделку. Но с другой, собственник фактически ограничен в безусловном праве на распоряжение своей собственностью, поскольку редко какой покупатель захочет купить обременённое иными лицами жильё. Как же решить эту сложную проблему?

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры, в которой есть прописанные лица, теоретически возможна. Но на практике, желающих приобрести жилплощадь с людьми, претендующими на проживание в ней, очень сложно.

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть факт существования прописанных в квартире лиц, но такие отчаянные поступки часто заканчиваются судебными тяжбами и расторжением договора купли-продажи.

Скупкой «проблемных» квартир занимаются некоторые агентства недвижимости, но при обращении к риелторам продавцу придётся значительно понизить цену за квартиру. Такое жильё теряет 40% от реальной стоимости.

Если прописанный гражданин добровольно выписывается — вопросов нет.

А что делать, если, к примеру, бывший супруг, родственник или уже создавший свою семью ребёнок отказываются выписываться добровольно?

Как выписать

Условие о том, что в жилом помещении имеется прописанный, который в будущем сохранит право проживать в нём, является обязательным. Если договор не содержит указания на таких лиц, то сделка попадает под категорию ничтожных, в результате чего происходит возврат уплаченной суммы новому владельцу, а квартиры — прежнему.

Однако обязать продавца указывать просто прописанных лиц, которые такое право не сохраняют, нельзя, закон не относит это к числу существенных условий. Тем не менее, в тексте договора лучше указать следующее: «Данные гражданина, который обязуется освободить квартиру и выписаться до…».

Нужно понимать, что наличие в договоре указанного обязательства прописанных лиц не гарантирует, что они это сделают.

Сделка заключается между правообладателем и желающим приобрести недвижимость, другие лица каких-либо обязательств по договору не несут, и никто не вправе возложить их на них.Они даже могут не знать об этом условии, так как договор ими не подписывается, при его составлении они также не присутствует.

Далее развитие событий возможно по двум вариантам:

  1. Прописанные люди идут в органы миграционной службы самостоятельно и пишут заявление с просьбой снять с прописки по месту жительства или подают его в электронном виде. Органы учёта рассматривают заявления за три дня и выписывают.
  2. При отказе от добровольной выписки собственник может это сделать исключительно на основании судебного решения. По которому гражданин выселен или его признали лицом, утратившим право пользования.В суде придётся доказывать, что человек:
    • имеет иное жильё;
    • не участвует расходах общего имущества дома и обслуживании квартиры в виде несения расходов за коммунальные услуги;
    • проживает с другой семьёй;
    • выехал в другой город для постоянного проживания, работы.
  3. Были выявлены обстоятельства неправомерности действий органов учёта при прописке или предоставлены ложные сведения и документы.

Существуют категории граждан, не подлежащих выписке.

Категории граждан, которых нельзя выписать

Существует общее правило при продаже квартиры.

И оно таково: при отчуждении недвижимости и передаче права на него новому владельцу, что может быть подтверждено только фактом регистрации в Росреестре, все прописанные родственники бывшего владельца, а иногда лица, не являющиеся родными, теряют возможность пользоваться объектом, а у последующего собственника есть все основания требовать выписки указанных лиц.

Но существует ряд изъятий из названного правила.

Что нужно знать покупателю, при продаже квартиры по доверенности, чтобы избежать рисков при покупке новой жилплощади.Можно ли продать квартиру в ипотеке подробнее тут. В статье изложены несколько способов отчуждения ипотечного жилья.

Выписка невозможна при любых обстоятельствах даже при смене собственника тогда, когда:

  • Лицо в период приватизации было прописано в квартире и написало письменный отказ от приватизации. Верховный Суд РФ имеет однозначную позицию на этот счёт: невозможно удовлетворить иск с просьбой прекратить пользоваться жильём и выписать того, кто был полноправным пользователем квартиры наряду с тем, кому она принадлежала по ордеру.Даже наличие у такого человека своего угла для проживания, своей собственности, и даже сроки давности (большой поток приватизации был в 1990 годах) не имеют значения в суде.Может возникнуть ситуация, когда объект уже неоднократно перепродавался, даже здесь такая категория граждан вправе претендовать на пользование.
  • Гражданин пользуется помещением в связи с указанием умершего собственника квартиры об этом в своём завещании. Это то, что именуется завещательным отказом.Такое лицо имеет право оставаться пользоваться жильём до момента, указанного наследодателем. Обычно — пожизненно.
  • Гражданин, получающий содержание по договору пожизненного содержания с иждивением. Заключение такого договора, являющегося разновидностью договора купли-продажи, порождает обязанность покупателя предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты (продавцу) пожизненно.
  • Бывший член семьи собственника (супруг после развода), если отсутствует возможность переехать в другое место, нет другой собственности, а также средств для снятия жилья.У такого человека есть право просить в суде отсрочить своё выселение, а также выписку. Суд может разрешить ему оставаться в квартире бывшего супруга максимум до года, после чего выписка возможна.
  • Лица, внёсшие плату (иначе говоря, пай), даже частично, за кооперативную квартиру, которые прописаны в ней, также не подлежат выселению.Они считаются собственниками, даже если документа о регистрации нет.
  • Дети, оставшиеся без родительского ухода и опекуна. Продажа в этом случае возможна только если несовершеннолетнему будет предоставлено жильё, как минимум, не хуже прежнего, как максимум — более лучшего по характеристикам того помещения, из которого планируется выписка.В органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие обеспечение несовершеннолетнего новым жильём либо, как правило, уже в виде оформленных документов на иную квартиру.

При отказе от добровольной выписке, нужно обращаться в суд.

Подводя итоги вышесказанному, отметим, что продать квартиру с обременением при отсутствии согласия тех, кто в ней прописан, можно, но их наличие существенно повлияет на оборотоспособность и цену недвижимости, а также на скорость продажи. Так как большинство покупателей хотят купить «чистую» квартиру. Тем более для первоначального собственника выписка и выселение по суду может оказаться более простой задачей, чем для покупателя.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/obremenenie/propisan-chelovek.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector