Условия долевого строительства: разъяснения юриста

Условия долевого строительства: разъяснения юриста

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ).

Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо.

Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Условия долевого строительства: разъяснения юристаДоговор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд.

Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки.

При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей».

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов.

На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя.

То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты.

И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:

  • Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
  • Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;
  • В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
  • Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.

Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:

  1. Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;
  2. Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
  3. Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
  4. Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.

К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию.

Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного.

По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

  • Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
  • Вид деятельности, номер и срок действия лицензии;
  • Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
  • Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

  1. Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
  2. Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
  3. В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
  4. Возможных рисков и их страхование застройщиком;
  5. Стоимости строительства;
  6. Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
  7. Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
  8. Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно.

Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать.

Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем.

Условия долевого строительства: разъяснения юриста
Условия долевого строительства: разъяснения юриста
Условия долевого строительства: разъяснения юриста

Источник: https://mari-a.ru/vash-yurist/usloviya-dolevogo-stroitelstva-razyasneniya-yurista

Преимущества дольщика при ведении дела профессиональным юристом — ЮК "Хелп ДДУ"

В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите дольщиков дают весомые результаты, законодательство ужесточило требования к застройщикам и повысило их ответственность за неисполнение своих обязательств.

Но, несмотря на это, существует еще достаточно много рисков, с которыми может столкнуться дольщик на пути к своему новоселью. Чтобы предупредить наступление нежелательных последствий, а также свести к минимуму возможные риски, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу еще на этапе заключения договора долевого участия.

Если проблемы  все-таки возникли, юрист по ДДУ поможет дольщику решить споры с застройщиком в свою пользу и получить с нарушителя максимально возможную компенсацию.

Эта пословица, как нельзя лучше подходит для характеристики отношений между застройщиками и дольщиками, в которых слабой стороной всегда оказываются обычные граждане.

214 ФЗ, призванный защищать интересы дольщиков, несовершенен и имеет массу недоработок, что признают и юристы, и сами законодатели.

Между тем, этим всецело пользуются недобросовестные строительные фирмы, которые пытаются получить максимум выгоды из своего положения, и вместе с тем, всеми способами уйти от ответственности. И надо сказать, это им зачастую удается.

Закон не обязывает застройщиков придерживаться единой формы договора, которой в принципе и не существует.

Каждая компания самостоятельно разрабатывает свой ДДУ, включая в него различные завуалированные условия, напрямую не противоречащие законодательству, но ущемляющие права дольщиков.

Обычные граждане, в силу незнания ни закона, ни специфики долевого строительства, просто не в состоянии увидеть все подводные камни договора, которые могут негативно отразиться на них в будущем.

Разглядеть «незначительные нюансы» документа под силу только профессионалам. Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия показать его адвокату по ДДУ, который прекрасно осведомлен обо всех ухищрениях застройщиков.

Он проведет комплексный анализ договора на его соответствие законодательству и на наличие скрытых, невыгодных для дольщика условий. После того как документ проанализировал юрист, ДДУ можно смело подписывать, не опасаясь обмана со стороны застройщика.

Гражданам, решившим принять участие в долевом проекте, необходимо также тщательно проверить благонадежность строительной компании, которой они собираются доверить свои деньги.

Здесь также окажет неоценимую помощь юрист, который проверит репутацию застройщика, проанализирует его хозяйственную и финансовую деятельность, проведет экспертизу документов, как самой компании, так и правоустанавливающих и разрешительных документов на участок и на строительство.

Долевое строительство – достаточно рискованная сфера, в нем существует очень много нюансов, которые не могут знать те, кто еще ни разу с ним не сталкивался.

Поэтому здесь неприемлемы необдуманные решения, которые могут привести к большим проблемам.

Еще на этапе принятия решения необходимо получить консультацию юриста и все проверить самым тщательным образом, только в этом случае можно избежать нежелательных последствий в будущем.

Читайте также:  Как выбрать срок ипотеки: особенности, которые нужно учесть

Условия долевого строительства: разъяснения юристаКонфликтные ситуации между строительной компанией и участниками могут возникнуть и на этапе возведения дома, и после сдачи готового объекта. От споров с застройщиками не застрахован не один дольщик, поскольку строительство – процесс долгий, а подчас и непредсказуемый. За это время может случиться все что угодно, как с застройщиком, так и с самим дольщиком.

Практика показывает, что чаще всего споры возникают из-за невыполнения строителями своих обязательств, в частности затягивания сроков передачи жилья участникам.

Нередки случаи, когда во время приемки объекта, дольщик обнаруживает, что в квартире полно недоделок, ее площадь меньше, чем указано в договоре, или, наоборот, больше, и застройщик требует доплаты за лишние квадратные метры.

Бывают ситуации, когда у застройщика не хватает финансовых средств на завершение строительства, и стройка полностью останавливается. Не исключено банкротство строительной компании. Как действовать в этих случаях дольщику?

Здесь приведены лишь самые распространенные причины конфликтов  с застройщиками в Москве, на самом деле их намного больше. Юридическая практика показывает, что в подавляющем своем большинстве споры разрешаются в пользу граждан, но только тогда, когда правильно организована работа по их защите.

Может ли дольщик защитить себя самостоятельно, возложив на себя функции адвоката? Конечно, может, но вопрос состоит в том: насколько эффективна будет такая защита? Человек, не разбирающийся в законодательстве и не имеющий никакого опыта в сфере долевого строительства, вряд ли сможет организовать свою защиту настолько эффективно, чтобы противостоять опытным юристам застройщика.  В этом случае мало шансов, что судебное решение будет принято в  пользу дольщика.

Условия долевого строительства: разъяснения юристаПри возникновении конфликтов с застройщиками, рекомендуется обращаться к профессиональным адвокатам, имеющим опыт решения подобных вопросов. Закон позволяет защищать интересы дольщиков, как в претензионном, так и в судебном порядке. Несмотря на то, что досудебный порядок не является обязательным, опытный юрист по работе с ДДУ всегда использует шанс уладить спор с застройщиком мирно.

Основные два инструмента претензионной работы – проведение переговоров и отправление развернутой претензии в строительную компанию.

И в том, и в другом случае необходимы профессиональные юридические знания, умение правильно и убедительно сформулировать требования и четко изложить суть дела.

Очень важный момент в претензионной работе – составление претензии застройщику, грамотно написанный документ – это 90% успеха в деле.

Однако не всегда удается урегулировать спорную ситуацию с застройщиком мирно, зачастую для ее решения требуется обращаться в судебную инстанцию.

В судебном зале наиболее очевидно проявляются все преимущества ведения дела  профессионалом.

Юрист выстраивает грамотную и последовательную линию защиты, исходя из особенностей и специфики дела, принимает участие в судебных прениях, в которых аргументировано доказывает правоту дольщика, умело парируя доводы оппонентов.

Здесь нужно также упомянуть еще один важный момент – взыскание с застройщика неустойки. В 214 ФЗ приведена формула ее расчета, однако суды нередко применяют 333 статью ГК и снижают размер неустойки в несколько раз. Несмотря на то, что закон разрешает это делать лишь в исключительных случаях, судебная практика свидетельствует об обратном.

Многие суды Москвы практически всегда необоснованно уменьшают сумму компенсации по заявлению застройщика.

Есть несколько законных способов решения этой проблемы, которые адвокаты применяют в своей практике. Возможен выкуп или уступка права требования неустойки, перенос рассмотрения дела в Арбитраж и другие способы.

Каждый вариант рассматривается индивидуально в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Условия долевого строительства: разъяснения юристаМногие дольщики уже оценили все преимущества ведения дела квалифицированным юристом. Участие в процессе профессионала во много раз повышает шансы на благополучный исход дела и получения максимальных компенсаций от застройщиков. Именно поэтому сегодня услуги адвоката по ДДУ в Москве очень востребованы. Важно не ошибиться в выборе юриста и доверить свое дело только настоящему профессионалу.

Общество защиты прав дольщиков отличается от обычной юридической компании. Наша организация более семи лет работает только в одном направлении. Все юристы общества – узкопрофильные специалисты, которые в совершенстве знают сферу долевого строительства.

Мы – организация, действующая на некоммерческой основе, поэтому мы не преследуем цель заработать на вас деньги.

Многие наши услуги для вас совершенно бесплатны, но в то же время мы не альтруисты, оплата их взыскивается с застройщика решением суда. Вы не ошибетесь, если поручите нам вести ваше дело и защищать ваши права.

Вы можете получить консультацию прямо сейчас, если оставите свое сообщение в форме на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/yurist-po-ddu-v-chem-zaklyuchayutsya-ego-uslugi

Юридический анализ договора долевого участия 2020

Условия долевого строительства: разъяснения юриста

  • Следует внимательно выбирать компанию-застройщика и объект вложений.
  • Разумеется, заключая договор не хочется думать о возможности каких-либо споров с застройщиком, каждый надеется своевременно получить качественное жилье.
  • Однако, как известно, сегодня риски ДДУ не ограничиваются срывами сроков строительства.
  • Покупка квартиры по ДДУ несет в себе массу других возможных рисков, а потому, прежде чем вложить свои денежные средства в строительство, важно получить достаточную информацию о проекте строительства и застройщике.

Юридическая экспертиза ДДУ в СПб, анализ документации застройщика. Лучшие юристы по долевому строительству. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке придется изучить и проанализировать большой объем информации о девелопере и возводимом объекте, по возможности проверить фактические обстоятельства, темпы строительства, их соответствие планируемому сроку сдачи жилья и многое другое. Кроме того, необходимо детально изучить текст проекта самого договора, проанализировать его на соответствие законодательству и на наличие всей предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ информации об объекте строительства, проверить целый ряд других аспектов.

  1. Разумеется, простому обывателю, не имеющему юридическую подготовку, сложно будет справиться с такой задачей.
  2. Проще и разумней доверить проверку надежности застройщика профессиональным юристам.
  3. Юристами компании «ПетроЮрист», специализирующимися в области законодательства о долевом участии в строительстве, проводится тщательный правовой анализ условий договора долевого участия в строительстве.

Юридический анализ ДДУ включает в себя:

  • Предварительная проверка информации о застройщике и объекте вложений
  • Юридическая экспертиза и правовой анализ документов застройщика: учредительной и разрешительной документации, проектной декларации, правоустанавливающих документов на земельный участок и др.
  • Детальный юридический анализ условий договора долевого участия на соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве
  • Выявление сомнительных и неоднозначных пунктов договора
  • Прогнозирование правовых последствий подписания договора в предлагаемой застройщиком редакции
  • Подробная юридическая консультация клиента по результатам проведенной работы
  • Комплексное юридическое (правовое) заключение по безопасности сделки
  • Составление протокола разногласий к договору участия в долевом строительстве
  • Ведение переговоров с застройщиком на предмет внесения изменений в условия договора (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
  • Юридическое сопровождение на всех этапах заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе при регистрации ДДУ (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
  • Проверка информации о судебных делах с участием застройщика, в том числе на предмет банкротства

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Проверка хода строительства

В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.

Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам.  Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.

Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.

Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.

Консультация юриста в СПб по долевому строительству. Тел.+7 (812) 989-47-47 Консультация по телефону

Если вы пока еще не являетесь дольщиком конкретного застройщика, предварительную информацию о нем можно найти на общедоступных ресурсах сети Интернет, в том числе на официальном сайте самого застройщика.

В силу ст. 3.1 Федерального закона 214-ФЗ, застройщик обязан раскрыть информацию о себе и объекте строительства в единой информационной системе жилищного строительства, где она находится в свободном доступе, и любой желающий может с ней ознакомиться.

На указанном Интернет-ресурсе можно проверить проектную декларацию застройщика, его учредительную и разрешительную документацию, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последние три года деятельности компании, план земельного участка, правоустанавливающие документы на землю, и ряд других сведений. Что касается учредительной документации и финансовой отчетности, застройщик обязан представить их подлинники или заверенные копии на ознакомление любому обратившемуся лицу.

Застройщик перед подписанием договора может по требованию представить будущему дольщику всю необходимую информацию о компании и объекте строительства вместе с проектом ДДУ. Если же застройщик отказывается предъявить документы, необходимые для проверки компании, ссылаясь на их отсутствие, либо приводит иные отговорки, стоит задуматься о том, нужно ли вообще заключать договор.

Подводные камни ДДУУсловия долевого строительства: разъяснения юриста

Договор участия в долевом строительстве жилого дома регламентирует правоотношения сторон на всех этапах – с момента заключения договора до передачи объекта строительства дольщику.

Как показывается практика, заключенный даже с самым надежным застройщиком договор долевого участия может содержать ряд сомнительных условий, которые по сути ограничивают участника долевого строительства в его правах во взаимоотношениях с застройщиком, и, как следствие, могут принести достаточно негативные последствия при разрешении спорных ситуаций с застройщиком.

Говоря простым языком – подписывая ДДУ будущий дольщик подтверждает, что им принимаются все условия договора. При этом, необходимо понимать, что сложно, не будучи юристом, дать объективную оценку условиям договора и их последствиям.

Помните, договор долевого участия изначально разрабатывается таким образом, чтобы максимально защитить интересы застройщика, а не дольщика, и условия договора фактически навязываются дольщику. Внесение в договор изменений и корректировок в пользу дольщика – задача не из простых, а подчас невозможная.

Читайте также:  Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует

Посудите сами, станет ли застройщик подстраивать условия договора под интересы дольщика, и прописывать в нем повышенную ответственность для себя? Как правило, застройщики отказываются менять условия ДДУ, за исключением редких случаев, когда застройщики в ходе переговоров все же соглашаются внести некоторые коррективы в договор.

Результативные переговоры, как правило, возможны только с надежными застройщиками, дорожащими своей деловой репутацией.

Так называемые подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве могут касаться пределов ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядка разрешения споров и разногласий между застройщиком и участником долевого строительства, сроков окончания строительства и передачи жилья дольщикам, и многого другого.

Исходя из вышесказанного, будущий дольщик должен четко понимать все риски подписания договора в предлагаемом застройщиком виде.

Необходимо проанализировать все условия договора, выяснить, включены ли в него неоднозначные и сомнительные формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности в случае нарушения договорных обязательств, в одностороннем порядке продлить срок передачи жилья и т.д.

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве определяет форму и порядок заключения договора. Законодатель четко определил, какие сведения в обязательном порядке должен содержать ДДУ: описание объекта строительства, дата передачи квартиры, срок гарантии, цена договора, порядка и сроки расчетов и др.

В частности, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать срок передачи жилья дольщику. Это должна быть конкретная дата, либо четкая привязка к конкретному периоду (например квартал).

  • Тем не менее, застройщики довольно часто стараются уйти от указания в договоре конкретной даты окончания строительства, применяя различные формулировки, позволяющие трактовать условие о сроке сдачи объекта неоднозначно.
  • Приведу примеры сомнительных формулировок касаемо сроков сдачи жилья:
  • «В случае неисполнения или несвоевременного исполнения обслуживающими организациями (Водоканал, Ленэнерго) обязательств по заключенным с застройщиком договорам на присоединение к инженерным сетям и предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, срок передачи квартир подлежит соразмерному увеличению»
  • «Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение … месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта к эксплуатацию и исполнение участником долевого строительства в полном объеме обязательств по внесению денежных средств».

В первом случае мы видим ссылку на действия третьих лиц, устраняющие ответственность застройщика за нарушение обязательств, что дает застройщику право в производном порядке увеличивать срок передачи квартиры.

Во втором случае застройщик привязывает срок сдачи объекта дольщику в наступлению события, зависящего от его же воли, ведь ввод дома в эксплуатацию носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика (статья 190 Гражданского кодекса РФ), а значит данное событие не является неизбежным и зависит только от действий самого застройщика.

Подобные пункты ДДУ никак не соответствуют интересам дольщика.

Между тем, свобода договора предполагает, что стороны могут включить в него любые условия, и подписанием договора стороны подтверждают, что приняли все, без исключения, условия договора и одобрили их, хотя бы некоторые пункты и противоречили действующему законодательству, в частности, требованиям ФЗ-214. Как бы ни было, стороны обязаны придерживаться принятых правил.

Следовательно, ваша задача – максимально обезопасить себя и минимизировать свои риски до подписания ДДУ и перечисления денежных средств. Четкое понимание правовых последствий заключения ДДУ на предлагаемых застройщиком условиях позволит вам еще «на берегу» понять и принять важное решение относительно того, стоит ли идти на сделку.

Как известно, проблему всегда легче предупредить.

А значит, профессиональная юридическая экспертиза ДДУ – это обязательный шаг, если вы хотите просчитать все возможные риски, иметь понимание, как их минимизировать, насколько серьезны будут последствия подписания договора с предложенными условиями, сможете ли в случае возникновения спора с застройщиком оспорить отдельные пункты ДДУ.

Юристы компании «ПетроЮрист» проведут тщательный и всесторонний анализ проекта ДДУ, выявят скрытые, неоднозначные, ущемляющие права дольщика условия договора, проверят и проанализируют весь имеющийся объем информации о застройщике и объекте ваших вложений. Это поможет минимизировать ваши риски, и в целом принять решение относительно участия в долевом проекте.

  1. Напишите вопрос
  2. для бесплатной консультации с профильным юристом
  3. Отправить письмо

Наверх

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/yuridicheskij-analiz-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Существенные условия ДДУ — как не упустить важное при его составлении?

С момента подписания договора долевого участия (ДДУ) между дольщиком и застройщиком устанавливаются официальные отношения, возникают права и обязанности.

Изначальный типовой вариант соглашения обычно готовит застройщик, поэтому именно права компании в этом варианте лучше всего защищены. Дольщик же чаще всего рискует всеми накоплениями.

В данном материале мы расскажем о том, как не потерять деньги, подписав невыгодный договор долевого участия.

Какие пункты являются существенными?

ДДУ содержит множество пунктов, в которых человек, не являющийся юристом, может легко запутаться. Положения разделяются на существенные и дополнительные. Первые содержат в себе информацию, являющуюся обязательной с точки зрения законодательства. При отсутствии в договоре этой информации он может быть признанным недействительным.

Основным законодательным актом по вопросам долевого строительства является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В нем указан весь объем существенных сведений. К ним относятся:

  • подробное описание предмета сделки. Это объект недвижимости, который строится. Для большей части дольщиков — это квартира. В описании указывается:
    • адрес, количество этажей в возводимом здании, общая площадь здания, площадь квартиры, наличие балконов, лоджий, веранд;
    • материал, из которого изготавливаются наружные стены строения и перекрытия между этажами;
    • классы сейсмостойкости и энергоемкости;
    • наличие или отсутствие газификации;
    • все помещения, предназначенные для хозяйственных нужд: чердаки, подвалы и т.п.;
    • графическое изображение квартиры с обозначением всех жилых и нежилых помещений, позволяющее определить их размеры и взаимное расположение. Исполняется этот документ в виде плана, схемы или чертежа;
  • общая цена договора и порядок внесения денежных средств. Деньги могут вноситься единоразово либо частями. Обычно указывается стоимость квадратного метра и проводится расчет цены жилья на основании общей площади;
  • срок, в который застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию и передать квартиру дольщику. Обычно это либо конкретная дата, либо период времени — чаще всего, квартал конкретного года;
  • срок гарантии на возведенный объект. В соответствии с законом на сам дом этот срок не может быть менее 5 лет, а на инженерные сети — менее 3 лет. В течение этого периода все неисправности должны устраняться за счет застройщика;
  • способы, которыми застройщик обеспечивает исполнение своих обязательств. Имеются в виду гарантии финансовых структур;
  • состояние, в котором квартира передается дольщику (от строителей или с отделкой, наличие сантехники, проводки и т.п.);
  • вопросы расторжения договора и разрешения споров по нему, порядок действий при возникновении форс-мажора.

В Законе № 214-ФЗ четко указано, что отсутствие в ДДУ обязательных пунктов приведет к тому, что он будет признан незаключенным.

block_attantion

Общие требования к оформлению договоров

ДДУ является одной из форм договоров, поэтому он должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким документам в общих случаях. На основании соответствия или несоответствия соглашения общим требованиям суд может принять решение о признании его действительным или недействительным.

Любой договор, в том числе и ДДУ, должен содержать:

  • вводную часть;
  • дату составления;
  • место подписания;
  • четкое указание на участников. Для юридических лиц это наименование и реквизиты, для физических лиц — Ф.И.О. и адрес;
  • описание предмета договора;
  • возникающие у сторон права и обязанности;
  • цену и необходимые расчеты;
  • срок, в течение которого действует договор;
  • методику прекращения или изменения договорных отношений и порядок разрешения споров;
  • реквизиты и подписи участников.

Если общие правила составления документа не выполнены, это является основанием для рассмотрения вопроса о том, является ли он действительным. Решение будет принимать суд. Он может признать соглашение недействительным как целиком, так в части.

Существуют правила, установленные ГОСТ №65 от 03.03. 2003 г., они относятся к оформлению письменных документов:

  • все листы должны иметь поля установленной ширины;
  • наименование должно быть оформлено в виде заголовка;
  • страницы должны быть пронумерованы;
  • обязательно указание на наличие приложений, если они имеются;
  • необходима печать.

Существуют и другие правила. Скорее они имеют рекомендательный характер, но пренебрегать ими не стоит. Когда одна из сторон пытается признать договор недействительным, упор может быть сделан на любой мелочи, иногда этого достаточно для достижения требуемого результата.

Дополнительные пункты ДДУ

Остальные пункты с точки зрения закона не являются обязательными, но они содержатся в каждом договоре.

Предназначены дополнительные положения для более подробного изложения условий и привязки соглашения к конкретной ситуации.

Именно в них застройщики, как правило, и пытаются включить различные условия, снимающие с них ответственность за неисполнение обязательств либо существенно снижающие ее.

Чаще всего в ДДУ включают следующие дополнительные пункты:

  • возможность изменения площади объекта. Застройщики знают, что строители легко могут поставить стену между квартирами не там, где она находится по проекту. В результате одна квартира увеличивается, а другая — уменьшается;
  • перерасчет стоимости квартиры в связи с изменением ее площади. Обычно застройщик предлагает дольщику доплатить за увеличение площади и компенсировать за этот счет уменьшение площади другим дольщикам. С точки зрения юристов компенсировать уменьшение площади гражданин действительно обязан, а вот доплачивать за ее увеличение не должен;
  • благоустройство территории, прилегающей к дому: наличие детских площадок, парковочных мест и т.д.;
  • время на устранение обнаруженных недостатков;
  • порядок управления домом после его ввода в эксплуатацию;
  • период времени, с которого дольщик начинает оплачивать коммунальные услуги;
  • порядок, в котором оформляются права собственности на жилье. Обычно застройщик желает заниматься этим сам, а стоимость услуги включает в стоимость ДДУ.

Часто в дополнительные пункты включают условия о возможности переноса срока сдачи объекта на свое усмотрение. Многие компании указывают, что несут ответственность за невыполнение обязательств только в том случае, если сами виноваты в этом. То есть если задержка сдачи объекта вызвана плохой работой подрядчика, фирма снимает с себя ответственность.

Такие условия являются незаконными и при необходимости могут быть легко обжалованы в суде.

Можно ли поменять условия договора?

Обычно дольщикам предлагают подписать типовой договор, составленный юристами застройщика. В таких соглашения чаще всего содержатся пункты, выгодные только компании. Несмотря на заявления сотрудников девелоперской фирмы вы вовсе не обязаны подписывать именно этот вариант. Договор предполагает взаимное согласие сторон, и вы можете прийти к другому соглашению.

Предлагаемый вам к подписанию текст ДДУ в обязательном порядке следует показать юристу. Он определит пункты, нарушающие ваши права, и предложит необходимые изменения. Если застройщик согласится на подписание согласованного варианта, можете праздновать победу.

Однако нужно быть готовым к тому, что сотрудники девелопера сообщат вам, что они работают исключительно по своим договорам, никаких изменений вносить не будут и не готовы на переговоры. Значит ли это, что квартиру купить не удастся? Не совсем.

Читайте также:  Налоговый вычет для супругов при покупке квартиры 2020

Нужно проконсультироваться у юриста.

В данном случае предметом консультации будут риски подписания типового договора. Обычно такие документы имеют низкое юридическое качество и полностью или частично могут быть обжалованы в суде. Например, явно незаконное условие о возможности переноса срока сдачи объекта без подписания дополнительного соглашения суд должен отменить.

Однако дольщику иногда бывает выгодно подписать безграмотно составленный договор, чтобы сэкономить время, а при возникновении проблем — отменить отдельные пункты ДДУ.

Хуже, когда документ составлен юридически безупречно, а от своих прав вы в добровольном порядке отказываетесь. Это может свидетельствовать о подготовке мошеннической схемы. По результатам консультации юриста вы примете окончательное решение.

Изменение условий ДДУ после его подписания возможно в порядке, описанном в самом договоре.

Первичную консультацию опытных адвокатов нашего сайта вы можете получить в режиме онлайн.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/sushestvennye-usloviya-ddu-kak-ne-upustit-vazhnoe-/

Помощь юриста по дду

Чем занимается юрист по долевому строительству? Нет, он не просто принуждает застройщика выплачивать компенсации или предоставлять жилье.

Его деятельность гораздо более обширна и включает в себя комплексную защиту прав дольщиков, что в условиях повышенных рисков долевого строительства крайне актуально.

В этой статье разберемся, как юрист защищает права и интересы своих клиентов, сколько стоят его услуги и в каком случае стоит к нему обращаться.

Прежде чем рассматривать деятельность юристов стоит разобраться, а что же грозит дольщику после заключения договора долевого участия (далее – «ДДУ»)? Несмотря на все усилия государственной власти, рисков по-прежнему много, поэтому кратко укажем основные из них.

  • Просрочка сдачи дома. По разным причинам девелоперы не укладываются в сроки, указанные в договоре. Просрочка может быть небольшой – 2-6 недель, и тогда особенных поводов для паники нет. А может растянуться и на годы. Подробней об этом читайте здесь.
  • Многочисленные недостатки в построенном жилье. Некоторые не критичны, некоторые – значительны (вплоть до невозможности использования квартиры по назначению). О претензиях по обнаруженным недостаткам читайте в этой статье.
  • Сложности с оформлением права собственности. У некоторых застройщиков нет кадастровых документов, в связи с чем дольщики не могут зарегистрировать право собственности, хоть дом и готов для постоянного проживания.
  • Отказ застройщика в выплате неустойки. Некоторые девелоперы отказываются платить за свои нарушения. Подробней тема неустойки освещена здесь.
  • Банкротство девелопера. Сложности в российской экономике приводят к массовым банкротством застройщиков, из-за чего дольщик оказывается один на один с недостроем. Подробней о банкротстве читайте в этой статье.

В любой из этих или иной ситуации опытный юрист сможет отстоять права дольщика. Но на каком этапе обращаться к специалисту? Как бы ни странно это звучало, но еще до того, как человек подпишет ДДУ и даже до того, как выберет застройщика.

Помощь юриста по долевому строительству при выборе застройщика

Большинство дольщиков выбирают будущее место жительства не исходя из соображений безопасности вложения средств, а по критериям района застройки и местоположения строящегося дома. Однако выбирать квартиру и дом нужно исходя из того, кто именно возводит здание. Проверить нужно:

  • документацию девелопера – изучить сведения о фирме и ее лицензиях;
  • документацию на строительство – проектную документацию, ТЭО, акты госэкспертиз и пр.;
  • наличие кадастровой и разрешительной документации – бумаги, подтверждающие право застройщика возводить здание;
  • список построенных и сданных объектов – как по отчетам самой компании-девелопера, так и по отзывам ее клиентов.

Конкретный состав документов сможет запросить и проверить юрист по долевому строительству или человек, который уже поднаторел в спорах с девелоперами. Ведь нужно знать и что именно узнавать, и как именно должны быть оформлены бумаги, и какие сведения не составляют коммерческой тайны застройщика, а потому должны быть разглашены по запросу потенциального клиента.

Если девелопер выбран грамотно, это никак не уменьшает риск столкнуться с проблемами долевого строительства. Даже солидные застройщики в первую очередь думают о своей прибыли, а потому, предлагают «типовые» договоры, нарушающие права дольщика.

Помощь юриста по долевому участию в строительстве при заключении ДДУ

Заключение договора – важнейший этап, поскольку этот документ определяет права и обязанности сторон. Конечно, ДДУ не должен противоречить законодательству России.

Но и без противоречий можно найти разные лазейки, которые серьезно затруднят взаимоотношения дольщика и застройщика – получится, что у девелопера прав едва ли не больше, чем обязанностей.

А у дольщика есть одно право: делать взносы, ждать, надеяться и верить в то, что ему рано или поздно построят дом.

Поэтому помощью юриста в контексте долевого участия в строительстве в момент заключения договора будет неоценима. Специалист изучит договор и его положения относительно:

  • предмета долевого строительства – что именно строится;
  • что именно получит дольщик по договору – адрес дома, подъезд, этаж и местоположение квартиры, количество комнат и площадь жилья;
  • стоимость по договору и ее изменение;
  • сроки и порядок оплаты, наличие скрытых требований о доплатах;
  • срок строительства и передачи жилья в готовом виде дольщику;
  • гарантийные обязательства и их продолжительность.

Предположим, что застройщик – солидный, а договор едва ли не безупречен. В такой ситуации действительно почти что можно расслабиться. Но ключевое слово здесь – почти. Риски, как всегда, есть, и они немаленькие. Так что же делать при возникновении проблем?

Услуги юриста по ДДУ

Единственно правильным решением при возникновении проблем будет обращение к профессиональному юристу, специализирующемуся на ДДУ. Специалист достаточно быстро разберется в ситуации и окажет помощь ровно в том объем, в котором это необходимо. Рассмотрим самые общие юридические услуги по ДДУ.

  1. Оценка рисков при заключении договора. Комплексная работа по изучению застройщика и документации.
  2. Изменение сроков сдачи объекта. Работа по соотнесению новых сроков с положениями договора.
  3. Составление претензий к застройщику. Юридически правильное оформление документов, изучение ответов на претензии. Подробности о претензионной работе можно изучить в этой статье.
  4. Требование выплаты неустойки. Изучение оснований для требования, изыскание возможности получить неустойку в полном объеме. Для юриста взыскание неустойки по ДДУ – рядовая процедура, что увеличивает шансы на успех.
  5. Расторжение ДДУ. Принуждение застройщика к расторжению договора и возврату денежных средств дольщику.
  6. Представительство в суде. Услуги, связанные с ведением дел, которые не удалось разрешить в досудебном порядке.
  7. Контроль за исполнением решения суда. Юридическое сопровождение обеспечения исполнения решения суда, общение с ФССП и застройщиков.

Можно ли обойтись без юриста? Вряд ли. Всякие аналогии ложны, но нельзя же представить, чтобы человек сам себе лечил зубы или, например, рассчитывал строительные конструкции без инженерной подготовки.

Конечно, почти каждый может изучить законодательство и отстаивать собственные интересы самостоятельно. Но нужно учесть, что суды нередко снижают размер неустойки. О том, как получить неустойку в полном объеме читайте здесь.

Кроме того, на подготовку уйдут годы, ведь не зря на юристов учат 5 лет, а потом специалист годами нарабатывает практику. За столь долгий срок можно лишиться даже самой возможности что-то потребовать от застройщика ввиду истечения сроков давности.

Поэтому за дело нужно браться вовремя.

Сроки и стоимость обращения к юристу по долевому строительству

Не важно, о чем идет речь – о расторжении договора или выплате неустойки по ДДУ, юрист должен быть привлечен как можно раньше. Во многих ситуациях все решают именно сроки. Взять то же банкротство: если тянуть с принятием правильного решения, можно оказаться в реестре лиц, которые будут дожидаться жилья.

Ну а поскольку юридическая помощь бывает разная, сроки обращения за ней также разняться:

  • бесплатная консультация – перед выполнением юридически значимого действия;
  • работа с документами – по факту получения документов на подпись или для изучения;
  • претензионная работа – по факту нарушения прав и интересов дольщика;
  • представительские услуги – при разрешении конфликтных ситуаций;
  • судебные услуги – перед обращением в суд.

При этом не стоит бояться каких-то серьезных расходов, так как стоимость услуг не столь высокая, как это может показаться на первый взгляд. Дело в том, что самая массовая юридическая помощь – консультация. Она предоставляется бесплатно и позволяет разрешить до 95% проблем с застройщиками.

А вот стоимость платных услуг «в среднем» вычислить невозможно, так как конкретный набор действий зависит от ситуации.

Но важно здесь лишь то, что в правоотношениях юрист – застройщик именно у юриста есть возможность потребовать, в том числе, и компенсационную выплату клиенту за оказываемую помощь.

Таким образом  получается не только вернуть деньги за юриста, но и остаться «в плюсе», в том числе за счет получения неустоек и компенсации морального вреда.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/yurist-po-dolevomu-stroitelstvu.html

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
  • заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
  • паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
  • согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
  • договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
  • документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора).

А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Проверить, был ли зарегистрирован ДДУ застройщиком, можно в реестре ДДУ на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства: https://фонд214.рф/ddu_check.

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/kak-zaklyuchit-ddu-sushhestvennye-usloviya-i-podvodnye-kamni/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector