Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

Сегодня достаточно популярной является схема инвестирования в новостройки с последующим получением квартиры. Для участия в такой программе приобретения жилья в многоквартирном доме, заключается договор долевого участия (ДДУ), имеющий статус договора купли продажи (ДКП).

При заключении ДДУ следует учесть специфические правила его оформления и определённые отличия, влияющие на результат сделки. В данной стать подробно описано что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое и чем отличается от ДКП?

Выступает гарантом соблюдения норм участия в инвестировании строительства и последующего расчёта за вложенные инвестиции – жилым помещением. Регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 г.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиВ отличие от него ДКП применяется для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В купле продажи участвуют фактические объекты, а сделки регулируются статьями 549-558 ГК РФ.

Квартира в строящемся здании не может выступать фактическим объектом, так как она имеет только юридические основания существования, ориентируясь на своё будущее возникновение, которое повлечёт возникновение права собственности у инвестора – участника долевого строительства. Соответственно, данные имущественные сделки существенно отличаются по объекту. Из этого отличия проистекают остальные правовые различия:

  1. по ДДУ, в отличие от ДКП передаётся не квартира, а право требования;
  2. дольщик несёт риски наряду с застройщиком;
  3. право собственности передаётся только после приёмки здания.

Сделки отличаются по субъекту:

  • субъект купли продажи: покупатель и продавец;
  • субъект долевого участия: дольщик и застройщик.

То есть, при предполагающихся равнозначных результатах, купля продажа и долевое строительство существенно отличаются.

Плюсы и минусы

На покупку жилья по ДДУ влияют несомненные плюсы:

  1. жильё приобретается в новом доме;
  2. выбирается планировка квартиры;
  3. допускается планировка комнат по заказу дольщика;
  4. стоимость квартиры снижена за счёт рентабельности долевого строительства;
  5. застройщик представляет гарантии качества;
  6. за нарушение качества, сроков и т.п. предусмотрены штрафные санкции;
  7. существует возможность расторжения ДДУ.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать:

  1. риски банкротства застройщика;
  2. риски замораживания строительства;
  3. допустимость халатного отношения к качеству застройки.

На этапе заключения ДДУ предусмотреть, как развернётся ситуация, достоверно нельзя.

Оплата должна производиться в соответствии с положениями ДДУ. Завершение оплаты должно состояться к моменту сдачи новостройки.

Возможные риски и способы их избежать

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

  1. Застройщик оформляет ДДУ через подставную фирму, которая внезапно банкротится и бесследно исчезает, застройщик не несёт перед инвесторами правовой ответственности.
  2. По предварительному ДДУ требуют внести полную стоимость оплаты, после чего замораживают строительство, банкротятся и иным образом уклоняются от ответственности.
  3. Застройщик нарушает положения договора и предоставляет здание меньшей площади, худшего качества.
  4. После ввода здания в эксплуатацию, застройщик не оформляет право собственности, жильцы вынуждены обращаться в суд, уплачивая пошлину за имущественный иск в пределах 60 тысяч рублей.

Избежать их можно, проявив уместную бдительность. Необходимо тщательно проверить положения ДДУ:

  • При определении сторон договора должен вноситься застройщик, а не его представитель или дочерняя компания.
  • Предмет договора нужно оформлять с внесением всех технических характеристик здания и квартиры. Совместная площадь вносится конкретно, с указанием метража.
  • Внести условие об обеспечении дольщиков выписками из ЕГРН за счёт застройщика.
  • Срок сдачи указывается точной датой, вносятся санкции за нарушение установленного срока.
  • Ответственность застройщика должна обещать компенсации за снижение качества работ.

Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке можно узнать тут.

Пошаговая инструкция: приобретаем жилье по договору долевого участия

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

Актуальную информацию о компаниях представляют организации по работе с недвижимостью. Но окончательное решение следует выносить после просмотра отзывов на форумах и изучения деятельности компании, отражённое на официальном сайте.

Затем следует запланировать встречу с менеджером компании и получить информацию по коммерческому проекту фирмы.

Необходимые бумаги

Застройщик обязан ознакомить клиента с документами, разрешающими компании начало строительства.

В числе разрешительных документов должны быть:

  1. проектная декларация;
  2. лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек;
  3. аудиторское заключение о коммерческой деятельности;
  4. разрешение на строительство;
  5. документы на землю под домом;
  6. проект ДДУ;
  7. гарантии банка или партнёров (при наличии);
  8. фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами.

Если перечисленная документация имеется в наличии, нужно дополнительно проверить:

  • срок действия лицензии;
  • надлежащее удостоверение отделом по архитектуре и строительству;
  • удостоверение уполномоченным должностным лицом из департамента.

Заключение предварительного документа

Предварительный договор отличается от основного тем, что:

  1. Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиНе даёт права требования квартиры.
  2. Его юридическая правоспособность допускает лишь зарезервировать понравившуюся квартиру в строящемся здании.
  3. Не требует и не допускает регистрации в Росреестре.
  4. Срок действия и правоспособность распространяются на требование заключения ДДУ.
  5. Содержит только существенные сведения о правилах и нормах заключения ДДУ.
  6. Параметры и технические характеристики приобретаемой квартиры, которая зарезервирована для клиента, должны вноситься подробно.

По предварительному договору недопустимо вносить инвестиционные средства, кроме случаев предусмотренного авансового платежа.

Составление основного договора

При согласии клиента на заключение ДДУ, ему назначается день подписания договора. Ему предлагают готовый типовой образец, составленный на его имя, с указанием параметров квартиры, которая им зарезервирована. Клиент знакомится с внесёнными положениями. Если его всё устраивает, ставится подпись.

  1. Определение сторон ДДУ и предмета договора.
  2. Сроки сдачи.
  3. Стоимость квартиры, условия внесения платежей.
  4. Условия передачи объекта в собственность дольщика.
  5. Права и ответственность сторон.
  6. Условия расторжения ДДУ.
  7. Заключительные положения.

Вводная часть обязательно содержит дату и место оформления договора. Здесь же определяются стороны: застройщик и дольщик, формулируется предмет договора. Предметом ДДУ выступает квартира, которая будет передана после сдачи новостройки, с подробными техническими и кадастровыми характеристиками. Указывают:

  • Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиобщую площадь дома, совместных площадей и квартиры;
  • адрес;
  • координаты осей здания, согласно проекту.

Отдельно обязательно вносят сроки сдачи и возможность их изменения. Сведения о сроках сдачи в ДДУ разных участников должны совпадать.

Стоимость квартиры – тоже обязательное положение, её указывают цифрами и прописью. Вносится также объём первого платежа и срок его внесения. Последующие выплаты разбиваются частями, с перечислением периода внесения и с указанием:

  • способа перечисления (передачи) денег;
  • наименования банка;
  • номера лицевого счёта.

Условия передачи квартиры опираются на общие нормы. Поэтому здесь обязательно указывают положения о составлении акта приёмки, а дополнительно могут определяться:

  1. качество проведённых работ;
  2. наличие ремонта;
  3. черновая отделка.

Права сторон включают:

  • право застройщика взимать средства на строительство от дольщиков;
  • право требования квартиры дольщиком.

Эти пункты обязательны и входят в положение об ответственности сторон. Расторжение договора допускается:

  1. по соглашению;
  2. по односторонней инициативе – через суд.

Причины, по которым ДДУ может расторгаться, желательно указать подробно в документе. Дополнительно можно внести в договор:

  1. Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискипорядок изменения стоимости объекта при изменении его площади или качества;
  2. сроки устранения недоделок по претензии дольщика;
  3. оформление права собственности застройщиком;
  4. разрешение на переуступку;
  5. нотариальное удостоверение ДДУ;
  6. число экземпляров;
  7. обязательность регистрации.
  • Скачать бланк договора долевого участия
  • Скачать образец договора долевого участия

Регистрация сделки

Составленный договор обязательно регистрируется в Росреестре. После его регистрации зарезервированный объект законно закрепляется за дольщиком. Предварительно уплачивается пошлина – 2 тысячи рублей. Первый участник, регистрирующий ДДУ, приносит в МФЦ свой паспорт, экземпляр договора и документы застройщика:

  • план застройки;
  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • договор страхования;
  • или договор поручительства от банка.

Налогообложение

До сдачи новостройки в эксплуатацию, все налоговые обязательства возлагаются на застройщика.

Когда участник подписывает акт приёмки, он начинает уплачивать имущественный налог. А если земля придомовой территории в собственности – земельный налог, равный доли в праве на общую площадь.

Как продать недвижимость после подписания акта приема-передачи?

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

Поэтому на этом этапе недопустимо приобретать квартиры:

Такие сделки могут признаваться ничтожными, так как не соответствуют нормам гражданского законодательства, обозначенного в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ, а так же закону № 214-ФЗ. Продажа квартиры по ДДУ после сдачи дома недопустима.

Такие квартиры уже будут выставлены на вторичный рынок и приобретаться по договору купли продажи, который можно заключить с застройщиком.

Заключение

Купля продажа квартиры по ДДУ имеет свою специфику, которая выражается как в своеобразии процедуры, так и в способе оформления договора сделки. Заключить её можно до момента сдачи новостройки, подписанием договора с застройщиком, и его регистрацией в Росреестре.

Источник: https://urcrimea.ru/trebovaniya-k-zagranpasportu-dlya-poezdok-v-razlichnye-strany/zagadochnaya-abbreviatura-chto-takoe-ddu-pri-pokupke-kvartiry-i-kakovy-osobennosti-sdelok-pri-dolevom-uchastii.html

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Последнее обновление: 27.10.2019

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиОтвет:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства).

А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры.

В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»).

Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ).

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов.

А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Читайте также:  Свидетельство о смерти: как получить в 2020 году

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиБывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ).

И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика.

Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя.

 Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.

 Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки).

 В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиИ при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой.

Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги.

А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях.

 Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Что такое компенсационный фонд застройщиков? Какую защиту он дает дольщикам – смотри по ссылке.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/pereustupka-prav-na-kvartiru-v-novostrojke-chto-eto-takoe/

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиРиски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны.

Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме.

Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон.

Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков.

Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Читайте также:  Можно ли получить налоговый вычет второй раз в 2020 году

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю.

Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений.

Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно.

Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор.

Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор.

Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком.

Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Долевое строительство: риски для дольщиков

С каждым годом все больше граждан приобретают жилье посредством участия в долевом строительстве. В статье разберем, насколько безопасно долевое строительство для участника и какие риски могут возникнуть у гражданина, который вступил в долевое строительство.

Основные принципы долевого строительства

Долевое строительство регулируется законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Долевое строительство позволяет гражданам инвестировать свои денежные средства в строительство их будущего жилья. Их средства идут на строительство многоквартирных домов, в которых им будет выделен и передан в собственность определенный объект недвижимости.

Основными участниками долевого строительства являются:

  • дольщики – граждане либо юридические лица, которые инвестируют денежные средства в строительство;
  • застройщик – юридическое лицо, которое взяло на себя обязательства по строительство многоквартирных домов.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Застройщиками могут выступать как строительные, так и инвестиционные компании.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, рискиДолевое строительство: риски для дольщиков

Суть долевого строительства заключается в том, что граждане инвестируют свои денежные средства в права на объект недвижимости, которого фактически нет. Право собственности на жилье переходит при наступлении следующих факторов:

  • после введения дома в эксплуатацию;
  • после полной оплаты дольщиком за объект недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве

Одним из способов закрепления прав и обязанностей застройщика и дольщика является двустороннее подписание договора. Согласно действующего законодательства данный договор подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим основные реквизиты договора.

Реквизит договора Описание
Объект недвижимости Указывается наименование и описание объекта: адрес, этаж, площадь, прочее. Также к договору прикладывается схематическое изображение объекта (план, схема либо чертеж).
Сроки В договоре должны быть зафиксированы сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи в собственность объекта недвижимости гражданину.
Цена В договоре должны быть зафиксирована стоимость будущего объекта недвижимости, а также график проведения расчетов между дольщиком и застройщиком.
Идентификационные данные Вносятся все идентификационные данные застройщика и дольщика.
Гарантийный срок Застройщиком должен быть предоставлен гарантийный срок на объект недвижимости. Как правило он составляет 5 лет.

Бланк договора долевого строительства можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

статью ⇒ “Регистрация договора долевого участия“.

Участие в долевом строительстве позволяет гражданам купить жилье по более низкой цене. Однако прежде чем стать дольщиком и подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо взвесить все риски.

Рассмотрим следующие риски, которые могут возникнуть у участника договора долевого староительства:

Риск Описание риска
Затягивание срока ввода объекта в эксплуатацию Бывают ситуации, когда в договоре оговорены одни сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а по факту идет задержка по срокам. Это может быть связанно с нарушением застройщиком каких-либо норм, неправильное оформление документации, прочее.
Дефекты при сдаче объекта При оформлении в собственность объекта недвижимости выявлены дефекты конструкций жилья.
Банкротство застройщика Застройщик признан банкротом на основании решения арбитражного суда и строительство многоквартирного дома заморожено.
Мошеннические схемы Застройщиками могут выступать подставные фирмы – специально зарегистрированные новые юридические лица.

При подписании договора об участии в долевом строительстве надо быть предельно внимательным, кто выступает вторым подписантом.

Поскольку с Вами могут вести переговоры представители от известного бренда, а на момент сделки (подписания) в договоре Вы увидите другое юридическое лицо.

Для минимизации риска попасть под данную схему мошенничества, Вы имеете законное право затребовать проект договора и тщательно проверить его.

статью “Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия“.

Как минимизировать риски для плательщиков при долевом строительстве

Для минимизации возможных рисков будущему участнику следует очень скрупулезно подойти к процедуре проверки. Ниже описаны основные действия, которые следует предпринять гражданину прежде чем вступить в долевое строительство.

При выборе застройщика необходимо ответственно подойти к проверке данных, предоставляемых застройщиком.

Законодательно закреплена ответственность именно застройщика за полноту и достоверность предоставляемой информации, но это не снимает с Вас ответственности за Ваш выбор.

На что следует обратить внимание при выборе застройщика:

  1. На репутацию застройщика, а именно сколько лет он работает на этом рынке, сколько объектов введено в эксплуатацию.
  2. Проверка данных о застройщике. Законом закреплены обязательные требования к застройщику такие, как:
  • отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
  • наличие проектной документации строительства многоквартирного дома;
  • более 10% собственных средств застройщика должны быть задействованы в проекте;
  • отсутствие различного рода задолженности: действующие кредиты, неуплата налогов и сборов;
  • находится ли застройщик в процессе ликвидации;
  • отсутствие судебных решений, задолженности по налогам, действующих кредитов.
  1. Запросить проект договора и тщательно ознакомиться с ним. На что следует обратить внимание:
  • наличие всех обязательных реквизитов договора;
  • пункт о «дополнительных метрах»;
  • идентификационные данные застройщика.
  1. На момент подписания договора тщательно сверить его с ранее полученным проектом договора, а именно соответствие всех реквизитов.
  2. Уточнить у застройщика вносит ли он отчисления в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Пункт о дополнительных метрах предоставляет возможность застройщику запросить сумму выше, чем указано в договоре. Согласно данного пункта дольщик обязуется заплатить за каждый дополнительный метр при оформлении в собственность жилья.

Гарантии при подписании договора о долевом участи

Оформление ипотеки на участие в долевом строительстве снижает риск. Так как служба безопасности Банка обязана проверить всю документацию по застройщику до момента выдачи кредита.

Залогом при ипотечном кредитовании выступают право собственности заемщика на будущий объект недвижимости. После введения дома в эксплуатацию, объект недвижимости будет выступать залогом.

В случае возникновения спорных ситуации с застройщиком либо отказом дольщика от договора участия в долевом строительстве банк напрямую разбирается с застройщиком.

Однако оформление ипотеки на долевое строительство ведет за собой дополнительные затраты.

Еще одной гарантией при долевом строительстве является участие застройщика в Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Читайте также:  Оформление недвижимости на несовершеннолетнего ребенка

Согласно закона РФ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ застройщику необходимо делать отчисления в размере 1,2 % от суммы, указанной в каждом договоре долевого участия.

За три дня до момента государственной регистрации договора застройщик обязан внести данную сумму средств.

При признании застройщика банкротом на основании решения суда, Фонд обязан компенсировать расходы дольщику за участие в долевом строительстве.

статью ⇒ “Как вступить в долевое строительство“.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/dolevoe-stroitelstvo-riski-dlya-dolshhikov/

С какими рисками связана покупка квартиры по дду

В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия – весьма эффективный и надежный способ приобретения недвижимости, хотя изначально схема требовала серьезных доработок. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу Новострой-М об особенностях и рисках заключения ДДУ.

1. Что такое ДДУ

Впервые понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) появилось в статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…».

Согласно этому договору строительная компания обязуется в определенный срок завершить возведение объекта недвижимости (многоквартирного дома) и передать квартиру дольщику после сдачи объекта в эксплуатацию. Покупатель же со своей стороны должен оплатить оговоренную в документе денежную сумму, а также принять объект.

До появлении ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (2004 год) в законодательстве РФ такого вида договора, как ДДУ, не существовало. Хотя законодательное закрепление отношений между застройщиком и дольщиком было очевидно необходимо.

До 2004 года, как правило, подобные договоры подписывались в согласии с положениями Гражданского кодекса (например, ст. 421 ГК о свободе договора, Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Так, управление отношениями при долевом строительстве полностью регулировалось договорами, которые создавали сами строительные компании. И, зачастую, внесение каких бы то ни было дополнений или изменений в эти документы не разрешалось. Покупатель был поставлен перед выбором — соглашаться на условия застройщика или вообще отказаться от приобретения квартиры в этом доме.

В результате, в спорных ситуациях на судебных процессах дольщик оказывался в весьма невыгодном положении. 

В середине 90-х годов Верховный суд начал предпринимать меры для изменения ситуации в пользу покупателей: было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Согласно этому документу, к договорам привлечения инвестиций в строительство можно было применять Закон о защите прав потребителей.

Но из-за того, что судебная система в России не является прецедентной, суды продолжали принимать разнящиеся решения при рассмотрении дел о долевом строительстве, и нарушение прав покупателей со стороны застройщиков не прекращалось.

Вследствие многочисленных митингов против долгостроев и мошенничества строительных компаний в начале 2000-х, произошедших после ряда крупных махинаций с денежными средствами дольщиков, был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Нужно отметить, что также существует предварительный ДДУ. В нем, согласно ст. 429 ГК, обязательно обговариваются все наиболее существенные условия будущего основного договора, который заключается к определенному сроку.

К этим условиям относится предмет договора, то есть: описание квартиры, срок передачи квартиры покупателю, стоимость и система ее выплаты, гарантия на объект недвижимости.

Таким образом, предварительный ДДУ представляет собой ни что иное, как «черновой вариант основного договора», оговаривающий только важнейшие моменты. Безусловно, полный вариант ДДУ может серьезно от него отличаться по объему и включить множество новых условий.

Кроме того, предварительный ДДУ не может защитить от «двойных продаж» и до заключения основного договора закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно, поскольку не подлежит государственной регистрации. Поэтому оплачивать денежные средства по предварительному договору не рекомендуется.

То, что основной ДДУ обеспечивает безопасность от «двойных продаж» и подтверждение государством права покупателя на создаваемый объект недвижимости, гарантирует его регистрация в Росреестре. С момента государственной регистрации договор приобретает юридическую силу и начинает предоставлять дольщику комплекс правовой защиты, закрепленный в соответствующем ФЗ.

Однако регистрация в Росреестре не защищает от долгостроя, также, как и от других возможных нарушений договора застройщиком.

Согласно законодательству РФ в случае, если застройщик не укладывается в сроки окончания строительства или передачи квартиры, он обязан не позднее 2 месяцев до истечения этого времени выслать надлежащее извещение дольщику.

Дольщик, получив такое извещение, имеет право подписывать или не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. И поскольку корректировка сроков несет в себе неудобства для покупателя, он может ожидать от застройщика встречных предложений.

Например, в подобном дополнительном соглашении логично прописать отказ застройщика от требования доплаты в случае увеличения общего метража квартиры после обмеров БТИ. Как правило, дольщик обязан доплачивать за увеличенный метраж, т. к. в ДДУ площадь квартиры указывается как ориентировочная. Так еще на этапе получения подобного извещения покупатель может защитить свои интересы.

Более того, при просрочке сдачи квартиры, строительная компания обязана выплачивать неустойку — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки и 1/150 ставки, если покупатель является физическим лицом. Сегодня эта ставка равна 8,25% годовых, поэтому строительным компаниям действительно невыгодно задерживать сдачу недвижимости.

К сожалению, бывает, что застройщик отказывается выплачивать пени. Тогда покупатель может обратиться в суд.

Для этого необходимо рассчитать размер неустойки и направить строительной компании претензию. Это требуется для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Застройщик может отвечать на претензию в течение месяца. Если ответ отрицательный или его нет, покупатель вправе подавать иск в суд.

Сроки рассмотрения дела в суде могут быть самыми разными — это зависит и от самого суда, и от действий застройщика. В среднем процесс продолжается от 3 до 6 месяцев. Важно отметить, что чаще всего суд удовлетворяет требования дольщика.

Дело в том, что застройщикам ничего не остается, как выстраивать свою линию защиты на статье 333 ГК РФ, которая гласит, что суд может снизить размер пени, если покупатель требует явно несоответствующую последствиям нарушенного обязательства компенсацию. А в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам было дано разъяснение о том, что размер пени снижать можно строго в исключительных случаях.

  • 2. Какие существуют риски при заключении ДДУ
  • Обеспечивая довольно убедительную поддержку со стороны государства, ДДУ не имеют единой формы.
  • В ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» имеется определение общего содержания договора, которое должно включать описание квартиры, сроки ее передачи и цену, ответственность застройщика за несоблюдение сроков строительства и нарушение требований к качеству выполненных работ (другими словами — основные условия ДДУ).

Но из-за того, что в законе не могут быть прописаны все детали, многие пункты оставлены на усмотрение сторон. Например, порядок определения доплаты в случае увеличения площади квартиры после обмеров БТИ и «льготные» сроки окончания строительства – периоды, когда застройщик «по соглашению сторон» не несет ответственность за просрочку. 

Так, при заключении ДДУ клиентам прежде следует обращаться к юристам, поскольку, учитывая огромный судебный опыт застройщиков, накопленный за десятилетия существования договоров об инвестировании строительства, они составляют договоры в свою пользу.

Большинство ДДУ содержат огромный объем текста. В первую очередь это, конечно, связано с множеством рисков, сопровождающих строительный процесс, и с высокой ценой этого договора. При заключении ДДУ особое внимание необходимо обращать на обязанности дольщика, ответственность застройщика и наиболее важные условия, о которых мы говорили выше.

Что касается расторжения ДДУ, то оно возможно по соглашению сторон. Этому вопросу посвящена 9 статья ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Обсуждение условий расторжения ДДУ осуществляется между сторонами, оговариваются они в дополнительном соглашении.

  1. Покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик:
  2. — серьезно нарушил требования к качеству строительства;
  3. — нарушил сроки передачи недвижимости в собственность дольщика более чем на 2 месяца;
  4. — не может обеспечивать дольщику такой вид обязательств, как поручительство.
  5. При одностороннем расторжении договора со стороны покупателя застройщик обязан вернуть все денежные средства, принятые по ДДУ, а также оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, а когда в роли покупателя выступает физическое лицо – в размере 1/150 ставки рефинансирования.
  6. Застройщик также вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае серьезных нарушений оплаты договора со стороны дольщика.
  7. В соответствии со 9 главой ГК РФ, ДДУ могут признать недействительным.
  8. К наиболее рискованным для дольщика причинам, из-за которых договор могут признать недействительным, относятся:

— несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. К примеру, если договор заключен с застройщиком, не имеющим разрешение на строительство и прочую разрешительную документацию. По этой причине перед подписанием ДДУ покупателю следует ознакомиться с соответствующими документами строительной компании.

— подписание договора со стороны застройщика лицом, которое не имеет надлежащие полномочия (поэтому дольщику рекомендуется внимательно изучить доверенности застройщика на подписантов, а также учредительные документы).

Могут признаваться недействительными и отдельные пункты договора, если они противоречат закону. Иногда это может быть выгодно покупателю.

Например, в одном судебном процессе было признано недействительным ограничение ответственности строительной компании 10% от стоимости ДДУ и взыскана сумма, в пять раз превышающая «договорное ограничение». 

Стоит отметить, что в настоящий момент ДДУ работает весьма эффективно для обеих сторон, хотя изначально он требовал серьезных доработок.

В начале 2000-х строительные компании в своей деятельности применяли так называемые «серые схемы», поскольку ДДУ тогда еще не мог полностью искоренить старые механизмы. Именно поэтому ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с момента принятия редактировался уже 10 раз.

Теперь рынок недвижимости уверенно становится все более и более цивилизованным — большинство крупных и средних столичных застройщиков работает по ДДУ. Однако нужно понимать, что рынок находится еще в самом начале этого пути.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» требует ряд доработок, касающихся в первую очередь взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Эти доработки должны найти свое отражение в ДДУ.

  • Например, следует запретить требование строительных компаний к покупателям оплачивать коммунальные и другие расходы после введения недвижимости в эксплуатацию, даже если дольщик еще не начал пользоваться квартирой.
  • Также следует закрепить недопустимость уменьшения размера предусмотренной законом неустойки за нарушение сроков строительства объекта, чтобы эта мера, как инструмент, стимулирующий надлежащее исполнение обязательств, работала в полную силу.
  • Однако к определенным нововведениям пока не готовы застройщики, а это важно учитывать, поскольку законотворческая деятельность должна поощрять строительный бизнес.

Дата публикации 07 июля 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/s_kakimi_riskami_svyazana

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector