Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

МОСКВА, 27 мая — РИА Недвижимость, Денис Давыдов. Покупка доли в квартире – одна из самых коварных операций, несмотря на то, что сейчас все подобные сделки проходят с обязательным участием нотариуса. В какие ловушки могут попасть будущие «дольщики» и как им этого избежать, и решил выяснить сайт «РИА Недвижимость».

Капкан №1. Купить, но не купить

Прежде всего, нужно помнить о том, что продавец должен продавать свою долю по определенным правилам.

Если владелец доли намерен продать ее постороннему лицу, он предварительно обязан предложить собственникам остальных долей выкупить ее по цене не выше, чем она будет предложена остальным покупателям.

У собственников долей будет месяц на то, чтобы согласиться или отказаться от преимущественного права выкупа (статья 250 ГК РФ).

Если в течение месяца собственники других долей в этой квартире не изъявили желание ее купить, можно смело продавать.

Важно помнить, что сейчас все сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению, поэтому, чтобы нотариус не отклонил ее, нужно грамотно оформить само извещение.

«В извещении о продаже нужно указать цену продажи, адрес и кадастровый номер объекта, порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества», – инструктирует юрист международной юридической фирмы Integrites Айвар Маликов.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Айвар Маликов

Юрист международной юридической фирмы Integrites

«Замечу, что любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя», – обращает внимание председатель московской коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры», адвокат Евгений Корчаго.

В этом случае другой участник долевой собственности может подать иск о переводе на себя права преимущественного выкупа.

Однако, как отмечает эксперт, ему придется старательно доказывать суду, что он не воспользовался правом преимущественного выкупа по очень уважительной причине.

И даже если он это докажет, то тем же судебным решением продавца обяжут перевести деньги первоначальному покупателю.

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки.

«Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Олеся Спиричева

Адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры»

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней.

Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире.

То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Вера Ефремова

Адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс»

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг.

Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности.

Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Источник: https://realty.ria.ru/20190527/1554950458.html

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция 2020

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Жилая недвижимость является приоритетной покупкой граждан. Из-за ее значительной стоимости выходом для многих из них является покупка квартиры в долях. Чтобы не ошибиться в приобретении такого жилья, ознакомимся с правилами, установленными законодательством, при совершении сделки по покупке долевой собственности, рассмотрим все особенности этого процесса на примере покупки доли в квартире.

Виды собственности на недвижимость

Когда необходимо приобрести часть объекта недвижимости, нужно хотя бы немного разобраться в правовых аспектах такой собственности. ГК РФ определено два вида собственности: личной и общей.

Собственность считается общей, если она принадлежит нескольким гражданам. В свою очередь общей может быть долевая и совместная собственность. Совместная собственность не разделена на доли. В общей долевой собственности за каждым владельцем закреплена конкретная доля.

Важно! Купить можно часть недвижимости только тогда, когда объект находится в долевой собственности.

Эту недвижимость обозначают в долевом либо процентном соотношении к ее общей площади, например, ½, ¼ или 50%, 25%. Она регистрируется в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Каждый владелец имеет отдельный документ о праве на недвижимость.

Правила распоряжения долевой собственностью

Распоряжаться долевой собственностью владелец может так же, как и любой другой недвижимостью, но в его действиях есть некоторые ограничения. Если такую собственность владелец решит продать, то он обязан:

  • иметь правоустанавливающий документ на свою долю с указанием ее размера;
  • согласно статье 250 ГК РФ предложить выкупить свою часть в первую очередь остальным владельцам, т. к. они имеют преимущественное право покупки доли в квартире. Свое предложение он обязан оформить письменно, чтобы в случае отказа соседей от покупки, у него было доказательство о сделанном предложении, и появилась возможность продажи любым другим гражданам.
Читайте также:  Как уменьшить платежи по ипотеке?

В практическом смысле покупка доли квартиры означает не приобретение ее обособленной части, а всего лишь права на долю в обозначенном размере.

Натуральный выдел площади с отдельным входом, невозможен в связи с особенностями многоквартирных домов.

Возможность такой реконструкции допустима только на первых этажах строений или в одноэтажных коттеджах. Об этом должен знать покупатель долевой собственности.

Особенности выкупа доли другим совладельцем

Рассмотрим сначала ситуацию, когда недвижимость принадлежит в долях нескольким собственникам, и один из них решил продать свою долю. Как было сказано, он обязан предложить выкупить ее остальным совладельцам.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Когда долю выкупает один из совладельцев квартиры, сделку нужно оформлять, руководствуясь теми же нормами закона, которые применяются к любой недвижимой собственности. Сделка, в которой покупателем является один из совладельцев, для него является выгодной, и вот почему:

  • он знает все особенности квартиры;
  • он информирован о планах оставшихся совладельцев жилья;
  • знаком с правилами пользования общих мест;
  • исключено мошенничество в совершении такой сделки.

Выкуп доли при разводе супругов

Недвижимость, приобретенная супругами во время брака, по закону является их совместной собственностью. На нее выдано одно свидетельство о собственности. Если этот документ оформлен только на супруга, распорядиться квартирой без согласия супруги он не сможет.

При необходимости раздела имущества при разводе пары, квартиру сначала придется переоформить в долевую собственность. Основанием для этого является:

  • брачный договор между супругами;
  • соглашение бывших супругов о добровольном распределении совместной недвижимости на доли;
  • решение суда.

Чтобы раздел объекта был признан официально, его нужно зарегистрировать в ЕГРН. После перерегистрации изменений права собственности, каждому супругу выдается отдельный правоустанавливающий документ.

С обратной стороны документа всегда указывается совладелец объекта недвижимости. После регистрации прав владельцы долей могут совершать их продажу.

На практике часто происходят сделки по выкупу части собственности одним из супругов у другого.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

Порядок действий при покупке долевой собственности

Перед покупкой выбранной долевой недвижимости, покупатель должен:

  • убедиться, что у продавца есть отказ других совладельцев от покупки его доли. Побеседовать с соседями и понять, что они действительно не претендуют на выставленный к продаже объект. Одновременно покупатель сможет понять, доброжелательны ли соседи;
  • согласовать условия сделки с продавцом по цене, условиям оплаты, перерегистрации и срокам передачи недвижимости. Убедиться, что у продавца собран весь пакет необходимых документов, и нет препятствий для аннулирования сделки;
  • подписать составленный договор после предварительного согласования всех условий. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который должен его заверить;
  • принять собственность по акту приема-передачи, который оформляется в виде письменного документа и имеет подписи сторон. Акт прилагается к договору;
  • зарегистрировать в Росреестре собственность на свое имя, предъявив туда договор сделки и документы, необходимые для переоформления собственности.

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

  • есть ли возможность доступа в квартиру;
  • каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца;
  • убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде;
  • сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца;
  • не была, ли проведена перепланировка, т. к. важно, чтобы она была согласована;
  • если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности;
  • в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.

Изменения законодательства по сделкам с долевой собственностью

Взаимоотношения с соседями по квартире является одной из главных причин возникновения в дальнейшем проблем, т. к. в последнее время участились сделки по продаже долей в квартирах с использованием мошеннических схем. Чтобы предотвратить распространение различных противоправных сделок, государством приняты изменения в ФЗ-122 02.06.

2016 о регистрации прав на недвижимость. Согласно изменениям, устанавливается обязательное нотариальное сопровождение всех сделок, касающихся долевой собственности.

Если сначала нотариус участвовал в оформлении сделки при продаже долей только не собственникам квартиры, то сейчас у нотариуса оформляются исключительно все сделки с долевой недвижимостью.

Какие документы потребуются для совершения сделки?

Чтобы оформить сделку, к нотариусу должны явиться сами ее участники и предъявить следующие документы:

  • паспорта;
  • документы на объект: выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности Продавца;
  • технический паспорт всей квартиры, если он не был предъявлен ранее при регистрации доли Продавца или были внесены изменения в планировку квартиры;
  • письменный документ о согласовании сделки с другими совладельцами квартиры, свидетельствующий об их отказе от покупки доли продавца. Если отказ соседей получить не удалось, то нужно предъявить копию уведомления, отправленного им официально;
  • согласие органов опеки, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, или он совладелец квартиры;
  • согласие супруги на проведение сделки, если у продавца зарегистрирован брак. Оно заверяется нотариусом. Аналогичный документ потребуется и от покупателя, если он состоит в законном браке.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Стоимость долевой недвижимости и покупка ее в ипотеку

Несмотря на то, что стоимость части недвижимости значительно ниже стоимости всей квартиры, и далеко не всегда пропорциональна ее размеру, т. к. зависит от многих других факторов, у покупателя сразу может не быть достаточно средств для ее покупки. Выходом становится ипотечный кредит, взятый в банке.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкцияУсловием получения кредита в банке служит обеспечение залога, которым становится сама недвижимость, взятая в ипотеку. Объект недвижимости является собственностью банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Если долг по кредиту не погашается, то банк вправе продать залоговое имущество и из вырученной суммы вычесть накопившийся кредитором долг. Однако, когда в залог берется доля в квартире, продать ее сразу бывает сложно, поэтому банки неохотно выдают кредит под долевую собственность. Исключением бывает ситуация, когда после приобретения доли покупатель становится владельцем всей квартиры потому, что он являлся обладателем остальных долей до совершения сделки. В этом случае заложить можно всю квартиру.

Заключение

Приобретая долю квартиры, покупатель получает право собственности на ее часть. У него появляется возможность проживания и регистрации в этой квартире. Такая сделка при всех сложностях оформления является выгодным приобретением, если документальное оформление доли в собственность нового владельца происходит с учетом всех законодательных требований.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-dolyakh

4 основных способа покупки доли в квартире

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Любые сделки, связанные с приобретением недвижимого имущества, считаются сложными. Поэтому данные процессы должны проводиться исключительно в присутствии профессиональных и опытных адвокатов. Но даже у таких юристов могут возникать определенные сложности в процессе покупки доли в квартире.

Это обусловлено тем, что отсутствуют конкретные границы одного имущества, поэтому доли зависят от числа владельцев. Нередко доля не равна точно одной комнате, поэтому оформление сделки сопровождается многими трудностями.

Какие должны соблюдаться условия при покупке доли

При приобретении доли человек становится собственником части одной квартиры.

Важно! При получении св-ва о собственности непременно указывается в данном документе доля владельца, выраженная в дробях.

Бывают ситуации, когда по решению суда каждому владельцу выделяется отдельная комната, а не доля.

Чтобы в процессе такой покупки не возникало сложностей, непременно учитываются определенные условия. К ним относится наличие информации:

  • детальное описание продаваемой доли в недвижимости, а именно место нахождение квартиры, ее полная площадь, кадастровый номер, информация о св-ве о регистрации, а также иные данные;
  • стоимость продаваемой части недвижимости;
  • список других собственников данной квартиры, причем должно указываться их право на определенную часть квартиры.

Важно! Рекомендуется оформлять передачу доли новому владельцу специальным актом приема-передачи.

Договор будет признан действительным и официальным только при наличии данных:

  • он обязательно составляется в письменном виде;
  • делается три экземпляра, причем все они подписываются покупателем и продавцом, а третий документ остается в Росреестре.

Нотариальное заверение не является обязательным условием для оформления данной сделки, однако оно может осуществляться по желанию обоих сторон.

Важно! Если другие собственники согласны выкупить долю, однако предлагают только низкую цену, то владелец может осуществить сделку с посторонним лицом, предложившим более высокую стоимость.

Если другие собственники отказываются от выкупа доли, то надо оформить их отказ в письменном виде, а также обязательно заверить его нотариально. Также обойти преимущественное право можно с помощью договора дарения или продажи части квартиры по высокой цене постороннему человеку.

Как осуществляется принудительный выкуп долей вы можете посмотреть в этом видео:

Основные виды сделок, связанных с покупкой доли

Существует несколько разновидностей сделок, которые могут осуществляться при покупке доли в одной квартире. К ним относится:

  • Принудительный выкуп. Он применяется обычно в случае, если у гражданина имеется небольшая доля в одной недвижимости, поэтому не выделена даже отдельная комната. При этом нет возможности выделить одну комнату, не причиняя ущерб жилью. В этом случае владелец может взять свою долю в виде денежных средств. На этот процесс должно иметься согласие всех собственников квартиры.
  • Выкуп с помощью суда. Этот способ так же используется в случае наличия незначительной доли, которая не может быть представлена даже в виде самой маленькой комнаты.
  • Раздел долевого имущество. Нередко квартира, поделенная на несколько отдельных долей, делятся между всеми владельцами, для чего между ними непременно составляется специальное соглашение. Каждый участник при этом желает, чтобы из общего имущества была выделена его отдельная доля. Если все владельцы не могут прийти к оптимальному для каждого решению, то они обращаются для того в суд. При этом одни получают денежную сумму, а другие имущество. В денежном выражении выдается доля только при согласии гражданина, если его доля не является незначительной.
  • Срочный выкуп. Данная сделка может реализоваться буквально за несколько дней. Покупателем является выбранное агентство недвижимости. Спецификой такого решения выступает то, что владелец доли вынужден продавать ее по сниженной стоимости, поэтому нередко теряет даже 50% от реальной цены доли.
Читайте также:  Как оформить муниципальную землю в собственность в 2020 году

Таким образом, выбор определенного вида сделки зависит от пожеланий владельца доли и от ее размера.

Советы по грамотной покупке доли в квартире

Чтобы данная сделка прошла без сложностей и проблем, покупатель должен учитывать некоторые рекомендации:

  • обязательно надо убедиться, что продавец предлагал другим собственникам квартиры выкупить его долю;
  • проверяются все документы, которые имеются у собственника;
  • желательно, чтобы доля не была незначительной, так как иначе другие владельцы жилья будут иметь право без согласия нового собственника лишить его имущества, после чего ему только выплачивается нужная сумма денег;
  • лучше всего доверить сопровождение данной сделки опытному юристу.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Образец договора купли-продажи доли. towhite.win

Пошаговая инструкция оформления покупки доли

Данный процесс считается простым, если точно следовать последовательным этапам. К ним относится:

  • подготавливаются документы продавцом, которые выступают доказательством наличия у него права на имущество, а также должны быть правоустанавливающие бумаги;
  • берется в БТИ документация на имущество, к которой относится кадастровый паспорт, план строения, а также экспликация;
  • из домовой книги получается выписка;
  • покупатель должен убедиться, что у продавца имеется отказ других владельцев квартиры от выкупа, причем эта бумага должна непременно заверяться нотариусом;
  • подписывается договор купли-продажи;
  • передаются документы в Россреестр, где происходит госрегистрация.

Важно! Основной сложностью данного процесса является подготовка документов продавцом.

Правила оформления договора купли-продажи

Данный документ непременно составляется между продавцом и покупателем, а поскольку в качестве объекта выступает доля в квартире, то имеются определенные нюансы составления контракта.

В нем непременно должна быть информация:

  • характеристики продаваемой доли в процентах;
  • ее стоимость;
  • адрес нахождения квартиры;
  • заверенный нотариусом отказ других дольщиков в выкупе, так как у них имеются преимущественные права. Как отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника — читайте тут.

Для грамотного составления данного договора учитываются правила его создания:

  • в тексте должны быть паспортные данные покупателя и продавца;
  • описывается детально субъект возникших правоотношений, поэтому должна быть зафиксирована площадь квартиры, адрес ее места нахождения и регистрационный номер, а также должна указываться доля в квартире;
  • должны иметься данные о технических параметрах имущества, для чего проводится оценка независимым экспертом, поэтому к договору прикладывается отчет;
  • правильно составленный документ заверяется подписями сторон, а также прописывается дата его заключения.

Важно! Данный документ обязательно регистрируется в Росреетре.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли — читайте здесь.

Правила регистрации покупки

Регистрация проходит в несколько этапов:

  • собираются необходимые документы для перехода права;
  • составляется заявление в Росреестр;
  • уплачивается госпошлин, равная 2 тыс. руб.;
  • передается документация в Росреестр, причем в этой организации все документы проверяются на достоверность;
  • если отсутствуют недостатки и проблемы, то присваивается определенный номер делопроизводству, а гражданин, подающий документы, получает справку, содержащую список всей переданной документации;
  • обычно процесс перехода права осуществляется за короткий промежуток времени, который может составлять от 10 до 30 дней.

Таким образом, регистрация не считается сложным процессом, если разобраться в ее особенностях.

Покупка квартиры в долях: пошаговая инструкция

Образец заявления об уведомлении других собственников.

Какие уплачиваются налоги или пошлины

При покупке доли непременно должны уплачиваться:

  • госпошлина за регистрацию права – 2 тыс. руб.;
  • пошлина за регистрацию доли в общей недвижимости – 200 руб.;
  • если сделка оформляется с использованием договора дарения, то за заверение документа нотариусом уплачивается 0,5% от указанной в документе суммы;
  • продавец уплачивает 13% от прибыли.

Плюсы и минусы покупки доли в квартире

К преимуществам такого приобретения относится:

  • низкая цена недвижимости;
  • преимущественное право выкупа или аренды на другие доли в квартире;
  • право пользования кухней, туалетом и коридором;
  • в долевых квартирах обычно проживает немного собственников по сравнению с коммуналками.

К минусам такого приобретения относится:

  • квартирой владеет несколько людей;
  • состояние жилья в большинстве случаев является не слишком хорошим;
  • возникает необходимость проживать совместно на одной жилплощади с посторонними людьми, что несет за собой существенный дискомфорт и много проблем;
  • места общего пользования ремонтируются за счет средств всех собственников.
  • Таким образом, покупка доли в квартире имеет как плюсы, так и минусы.
  • Возможна ли продажа доли в квартире без согласия других собственников — смотрите в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/pokupka-doli-v-kvartire.html

Продажа и покупка доли квартиры: пошаговая инструкция

Приобретение недвижимости – процедура сложная, имеющая свои нюансы, которые важно понимать. Например, когда у объекта есть один владелец, он вправе полноправно распоряжаться им: продавать, обменивать, завещать кому-то или дарить. Но если происходит покупка квартиры в долях, тогда ситуация меняется. Покупатель становится лишь долевым собственником и получает частичные права.

Долевая собственность – что это

Согласно законодательству имущество, что одинаково принадлежит двум или более лицам, считается общим. Долевым или совместным, смотря каким образом была оформлена сделка.

Долевое владение – когда объект изначально разделен на равные/не равные части. Выдел осуществляется согласно заключенному соглашению между собственниками или же по готовому решению суда. Каждый хозяин получает соответствующие документы, подтверждающие его статус и размер доли, принадлежащей ему.

Жилое помещение может стать долевой собственностью если:

  • его приватизировали несколько человек и целый объект между ними был разделен;
  • недвижимость, приобретенная супругами делится после их развода согласно полученному ими решению суда;
  • квартира – наследство и ее получили несколько наследников.

Владельцы вправе создать мирное соглашение. В случаях, когда это невозможно, вопрос решается через суд.

На практике обычную квартиру разделить сложно. Необходимо, чтобы оно соответствовало общепринятым условиям:

  • в помещении имелся отдельный вход;
  • раздельные подключения к имеющимся газовым, водо- и электросетям;
  • достаточно большим, чтобы его могли разделить.

Это можно выполнить лишь с домом, стоящим на участке земли. Тогда его можно разделить на несколько вполне нормальных частей, чтобы наследники получили каждый свою. Иначе получаются «идеальные доли».

Если долевое имущество продается, его можно реализовывать в натуре или в форме фактического соотношения доли к всей площади. Владелец должен располагать специальным документом, где отражен размер его имущества: в дробном или же процентном выражении.

«Доля» — юридическое понятие, при котором несколько собственников могут использовать единую жилплощадь. Поэтому когда один решает продать долю, ему надо изначально заручиться письменным согласием всех совладельцев. Иначе они вправе законным образом отменить сделку.

Первые покупатели

Согласно содержанию статьи 246 в ГК РФ, все действия, что могут затрагивать интересы долевых собственников, должны выполняться при их взаимном согласии. Нельзя производить сделки самостоятельно, без уведомления остальных.

В тексте 250 статьи ГК РФ отражен порядок первостепенного права выкупа. Это значит, что при продаже собственником его доли общей недвижимости, он должен предложить остальным владельцам выкупить ее. Причем, по озвученной рыночной цене.

Лишь после их письменного отказа он вправе выставлять имущество на обычные торги. Свое уведомление о предстоящей продаже собственник также должен передать письменно, оформив как деловое предложение.

Где он подробно опишет размер доли и условия сделки продажи, включая рыночную цену и возможность торга.

Важно! Условия продажи должны быть одинаковыми. Как он планирует продавать недвижимость другим лицам.

Притом, нельзя устанавливать посторонним лицам цену ниже, чем была указана в предложении для сособственников. Они должны изучить предложение и озвучить принятое решение за месяц, либо передать письменно свой отказ.

Пример Уведомления о продаже доли в квартире

Продавцу надо выждать месяц после отправки предложения другим собственникам. Если реакции никакой не поступило, он вправе осуществить продажу любому, кто заинтересуется сделкой. Сособственники могут передать отказ раньше установленного законом срока. Месяц – это максимальное количество времени. Можно все сделать быстрее.

Продавец обязан соблюсти это преимущественное право. Иначе потом остальные собственники смогут оспорить сделку, признать ее через суд незаконной.

Причем, сама сделка останется, изменятся лишь детали. Вместо третьего лица покупателем станут сособственники. Они вправе выразить отказ, тогда продавцу надо изменить существующие условия договора, обновить его и вновь отправить другим собственникам торговое предложение.

Законодательная база

Процедура реализации имущества долевого типа отражена в содержании статей 244-259 в ГК РФ.

Регистрация нового собственника, кто приобретет проданное долевое имущество осуществляется согласно ФЗ-218.

При сделке нужен ли нотариус – да. Согласно последним изменениям 2016 года, касающимся оформления купленной недвижимости. Сделку надо осуществлять в присутствии и помощи специалиста.

В 250 статье ГК РФ отражены положения, касающиеся преимущественного права, которым наделены сособственники. Кстати, там указаны и последствия, наступающие при несоблюдении продавцом данных положений. Особенно, касающиеся возможности оспорить заключенную сделку.

Сама продажа недвижимости происходит стандартным образом. Продавец находит своего покупателя и стороны согласно озвученным условиям заключают договор.

Причем, его содержание должно соответствовать условиям, указанным в 554-555 статьях ГК РФ. Например, в 556 статье сказано, что доля передается при оформлении специального акта приема-передачи.

А сам договор после подписания надо регистрировать, посетив Росреестр.

Процедура продажи квартиры в долях

Интересно, что приобрести долю невозможно, если сама недвижимость считается общей собственностью. Ведь физически отдельной части нет. Сначала необходимо выделить ее, затем закрепить право.

Если выделение ранее состоялось, документы оформлены и в базе ЕГРН имеются соответствующие данные с указанием имени владельца, тогда можно оформить продажу.

Читайте также:  Залог права аренды земельного участка: что это, образец 2020

Пошаговая инструкция:

  1. Продавец – долевой собственник, создает свое торговое предложение, где указывает фактический размер выделенной части, ее стоимость. Обсуждает принятое решение продавать с имеющимися совладельцами. Договориться можно устно, но предложение отправлять надо письменно в виде официального уведомления. Там должны быть отражены все условия торговли.
  2. Другие владельцы изучают его и отправляют ответ также письменно. Если они отказались приобретать долю, он начинает стандартное оформление сделки продажи, когда найдет стороннего покупателя. Если ответ – да, тогда покупателем становятся сами сособственники. Оформление продажи также происходит стандартным образом. Если вообще нет реакции, продавец ждет месяц.
  3. Поиск покупателя – торговое предложение долевой владелец может разместить на специальных сайтах или найти риэлтора. Он вправе использовать любые обычные средства: газеты, интернет, услуги специалиста.
  4. Найдя заинтересованного покупателя, продавец обсуждает условия продажи. Причем, они должны точно соответствовать положениям торгового предложения, переданного им ранее совладельцам: цена, условия продажи, все одинаковое. Если покупатель желает изменить что-то, надо выждать месяц, причем уведомить о вносимых изменениях других собственников. Возможно, кто-то передумает, его устроят новые условия.
  5. Заключение договора. Оформление бумаги происходит у нотариуса. Там стороны изучают его и подписывают, а специалист заверяет.
  6. Далее идет составление специального акта приема-передачи. Документ станет дополнением договора, причем обязательным.
  7. Регистрация готовой сделки сторонами в Росреестре. Они должны посетить организацию, передав все документы. Не обязательно приходить всем, ведь договор ранее заверил нотариус.

Процедура несложная, только продолжительность ее может варьироваться, смотря какие совладельцы. Если они изначально не против, никаких проволочек не будет. Достаточно получить их реальное письменное согласие. Или продать долю заинтересовавшемуся лицу среди совладельцев.

Важно! Иногда между долевыми хозяевами натянутые отношения и они могут специально оттягивать сделку, создавая трудности. По закону продавцу надо своевременно отправлять им уведомления и выжидать указанное время (месяц). Они не вправе препятствовать законному желанию продавца реализовать часть недвижимости, что принадлежит ему.

Нюансы сделки

При оформлении имеются разные тонкости:

  1. Например, в продаваемой квартире среди прописанных жильцов есть ребенок. Тогда кроме совладельцев надо заручиться письменным одобрением органов опеки, ведь после продажи в жилье въедет посторонний человек.
  2. Изначально внутри помещения была осуществлена перепланировка, не отраженная в документации. Ее надо срочно узаконить, получив новый техпаспорт.
  3. Проще, когда собственность приобретается/продается человеком не в браке. Если ситуация противоположная, надо согласие супруга.
  4. Если владелец сам несовершеннолетний, продавать его часть недвижимости нельзя, если продавец после сделки не получает другое равноценное жилье.
  5. Условия расчета необходимо указывать сразу. Например, когда покупатель вкладывает материнский капитал или иные сертификаты. Тогда в сделке указываются дети и супруг/супруга как покупатели, вдобавок, участвуют органы опеки.
  6. Покупатель – семья, но деньги для расчета отдают родители жены. Согласно их желанию супруга в сделку как покупателя не включили. Здесь потребуется письменное его согласие или оформить специальное нотариальное обязательство, где отражено его право на долю.
  7. Покупатель рассчитывается, взяв кредит. Таким образом, он приобретает часть недвижимости в ипотеку. Тогда в сделке третьей стороной будет банк. Учреждение затребует с ЕГРН расширенную выписку, где указаны имена сособственников, размеры их долей. Проверит данные сведения, условия сделки. Возможно, покупателю придется обойти десяток банков, они редко соглашаются давать средства на подобные приобретения.

Тонкостей много. Если условия кажутся сложными, продавцу может подсказать грамотный юрис, как поступить.

Список документов

Из каких бумаг состоит пакет документов, необходимых для оформления имущественных прав нового долевого собственника:

  • гражданские паспорта участвующих сторон;
  • выписка ЕГРН – там отражена величина части недвижимости, что продается;
  • документы собственника – правоустанавливающие;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (надо обновить его, если производилась перепланировка);
  • письменный отказ, переданный ранее совладельцами продавцу (если нет, квитанция, где указана дата отправки, подтверждающая об истечении законного месячного срока);
  • разрешение опеки, оформленное письменно, если в сделке как-то фигурирует ребенок;
  • нотариальное согласие, выраженное супругом – если продавец сам женат/замужем.

Возможно, потребуются иные документы, смотря какие обстоятельства.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/prodazha-i-pokupka-kvartiry-v-doljah

Покупка доли в квартире: пошаговая инструкция

Покупка доли в квартире в первую очередь может быть связана с желанием выкупить оставшуюся часть своей квартиры. Также это используется в связи с вложением денежных средств, либо проведением регистрации. В статье рассмотрим порядок покупки доли в квартире.

Покупка доли у родственников на материнский капитал

Купить квартиру, которая принадлежала родственникам, либо за средства ПФР не запрещается. Однако это не относится к приобретению той недвижимости, которая совпадает со своим же адресом регистрации, но не покупке доли.

Законодательство устанавливает запрет только на такие сделки, которые совершаются между супругами. Что касается остальных родственников, то запретов нет.

Так как покупка доли у своих близких не расценивается как целевое вложение денежных средств ( статью ⇒ Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником).

Покупка доли на материнский капитал

Купить часть квартиры на материнский капитал для многих граждан является возможностью оптимизировать свою жилищную обстановку. В первую очередь следует знать, что это возможно, что для многих граждан может показаться новостью.

Важным условием при этом будет являться обособленность доли от остальной площади квартиры. В связи с чем купить часть однокомнатной квартиры не будет возможным, ведь отделить комнату уже не получится.

При этом следует помнить, то купить недвижимость на маткапитал можно только у тех граждан, с которыми покупатель не состоит в близком родстве.

Покупка доли у родственника

Важно! В первую очередь необходимо определиться с тем, о каком виде собственности идет речь: о долевой или общей. Разница будет состоять в возможности собственника продать недвижимость.

В том случае, если в квартире выделена часть, то ее можно продать даже не получая разрешение от остальных собственников. Причем приоритетное право покупки имеют остальные собственники.

В том случае, если рассматривается общая собственность, то согласие от иных собственников получать нужно в любом случае.

Если же такой вариант никак не подходит, то выделить можно всем владельцам по части квартиры.

Важно! Провести сделку покупки доли можно только имея согласие всех сторон. Однако законные собственники имеют приоритетное право на покупку доли.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

О том, что один из собственников решил продать свою долю он должен оповестить всех остальных Сделать это нужно в письменной форме, при этом указываются определенные расценки по условиям продажи. На принятие решения у покупателя уходит не более 30 дней, после чего продавец может приступать к реализации доли иным лицам.

Сам порядок покупки доли у родственников заключается в оформлении обычной сделки. Первым делом необходимо подготовить нужные документы. Как правило необходимость может возникнуть в правоустанавливающих документах. После этого оформляется сделка, к которой может привлекаться нотариус. Затем оплачивается госпошлина и регистрируется право собственности.

Документы, необходимые для покупки доли в квартире

Такой документ, как договор купли-продажи определяет право на передачу недвижимого имущества. Составляемый договор должен соответствовать требованиям законодательства. Составляется он в письменной форме и заверяется путем подписания сторонами.

Такой документ имеет юридическую силу даже если подписывается он без нотариуса. Однако он в обязательном порядке подлежит регистрации в Росреестре. При заключении договора стороны заполняют все пункты, а после этого оформляют акт, который подтверждает передачу объекта.

После этого акт подшивают к договору.

Потребуются также следующие документы:

  • Документы, подтверждающие собственность на долю;
  • Документ, подтверждающий уведомление иных совладельцев о том, что доля подлежит реализации, а также их отказ от выкупа доли;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие супруга/супруги на продажу доли.

Отказ других собственников квартиры

Прежде чем продать свою долю, ее владелец обязан уведомить об этом иных собственников квартиры. Покупателю следует в течение 30 дней с момента получения этого уведомления высказать либо свое намерение выкупить долю, либо отказаться от ее приобретения. Оформить свой отказ нужно в письменном виде.

Покупка доли в квартире для прописки

Иногда обычные способы регистрации у гражданина отсутствуют, но он может воспользоваться вариантом приобретения доли в квартире с целью получить право прописки. Для этого какая именно доля будет приобретена, значения не имеет. То есть необязательно покупать целую комнату, можно приобрести и меньшую долю ( статью ⇒ Продажа доли в квартире: пошаговая инструкция).

Как разделить квартиру по долям

Разделить на доли квартиру можно двумя способами:

  • Когда жилая площадь между жильцами делится поровну, либо в определенном процентном соотношении. При этом нет определенной привязке к кв.м квартиры. Например, квартира с площадью 60 кв.м разделена на доли поровну, по 1/3 части;
  • Когда доля выделяется в натуре. При этом учитывается определенная площадь квартиры. Например, в трехкомнатной квартире выделяются три доли, равные площади одной из комнат, 12, 10 и 13 кв.м.

Площадь при этом делиться только та, которая является жилой. Общая площадь делится на равные части.

Покупка доли квартиры в ипотеку

Важно! Право собственности на одну квартиру сразу у нескольких человек законодательство не запрещает. При этом каждый из собственников вправе распоряжаться только той частью квартиры, который он обладает, то есть своей долей.

Размер этой доли фиксируется в документе, определяющем право на нее, а также соответствующим свидетельством. Собственник может свою долю подарить, продать или оформить на нее завещание.

Иногда расценки на доли таковы, что купить ее можно только оформив ипотеку.

При этом у такой сделки должны быть такие обязательные условия, как: выдача кредита на длительный период времени, определение целевого назначения, обеспечение залогом.

Залог это обеспечительная мера, которая является обязательной. Суть залога заключается в том, что если заемщик не сможет вернуть заемные средства, банк будет вправе получить эти деньги из стоимости залога. В качестве залога при этом может выступать как жилье целиком, так и ее часть.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/pokupka-doli-v-kvartire/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector