Что делать, если дду не зарегистрирован?

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован? 28.11.2018

Казалось бы – действительно, а почему? Ведь это весьма удобная услуга, застройщик берет на себя все хлопоты, связанные с регистрационными процессами. Но мы постараемся разобраться, действительно ли регистрационные усилия, предпринимаемые застройщиком, стоят запрашиваемых денег, и поговорим о том, может ли дольщик самостоятельно зарегистрировать договор.

А о том, какие еще вопросы важно задавать застройщику, вы можете прочитать тут.

Современный дольщик, как правило, не хочет усложнять процедуру покупки, он желает получить на руки зарегистрированный документ, и ожидать окончания строительства, будучи уверенным в том, что договор защитит от каких-либо неприятностей. Однако есть один серьезный нюанс, который ставит под вопрос полезность этой услуги – явно завышенная цена, которую запрашивает застройщик за свое участие в процессе.

ДДУ: зачем нужна регистрация

ДДУ – единственный формат сделки с еще не существующим имуществом, при котором договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре.

После этого у дольщика возникает законное право требовать у застройщика передачи ему недвижимого имущества в сроки и на условиях, которые отражены в этом договоре.

Договор защищает дольщика от двойных продаж, иных мошеннических схем (за некоторым исключением), а также от банкротства застройщика или возникновения иных условий, при которых последний не в состоянии выполнять свои обязательства.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

http://www.primecapital.com

Иными словами – при наличии ДДУ во время возникновения непредвиденных ситуаций, угрожающих интересам дольщика, запускаются механизмы, с помощью которых здание достраивается и дольщик получает жилье (или вложенные средства вместе с компенсацией). Соответственно, без регистрации договор не имеет силы, и если по каким-то причинам регистратор его не принимает, сделку можно считать несостоявшейся.

Сколько стоит «уладить формальности»?

Как правило, те, кто покупает жилье, слабо разбираются в процессах, связанных с документальным оформлением, речь идет, прежде всего, о двух наиболее важных процессах.

Это регистрация договора, а затем, после сдачи дома в эксплуатацию, регистрация права на собственность.

Последний процесс – это конечная точка, после которой дольщик превращается в полноправного владельца недвижимости или в собственника, имеющего право распоряжаться жильем, но ограниченного в правах – например, в случае привлечения ипотечного кредитования.

Многие потенциальные покупатели жилья на первичном рынке совершенно не представляют – что нужно делать, какие документ собирать и куда обращаться.

Кроме того, не все располагают временем, необходимым для оформления. Поэтому для них было бы намного удобнее, если бы кто-нибудь взял на себя все эти хлопоты.

Что и предлагает застройщик – за определенную сумму он берет на себя все хлопоты и готов уладить все формальности.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

https://smallville.com

Кстати, на современном рынке первичной недвижимости такие услуги предлагает каждый застройщик. Услуги подобного рода предлагаются отнюдь не бесплатно. В среднем, регистрация договора (точнее, участие представителя застройщика в этом процессе), стоит порядка 30 тыс. рублей.

В течение последних лет дольщикам предлагались разные условия, сумма могла зависеть от общей стоимости жилья и определялась в процентном соотношении, поэтому регистрация могла «потянуть» на 150 – 200 тыс. рублей. Однако сегодня все чаще речь идет о некой фиксированной сумме.

Участие застройщика в регистрации: как это происходит

Но что означает «регистрация»? Какие именно действия должен выполнить тот, кто желает зарегистрировать договор? В принципе, все действия будущего собственника (или застройщика) сводятся к подаче документов, которые на момент заключения сделки уже подготовлены. Все остальные операции осуществляются ответственными лицами, которые являются сотрудниками Росреестра (проверка сведений, внесения соответствующих записей в реестр, пр.).

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

https://blogs.dctc.edu

Физически это происходит следующим образом: представитель застройщика берет пачку договоров с дольщиками (включая доверенности от них на проведение этой операции), добирается до ближайшего отделения Росреестра и предает эти бумаги в окошко, получая документ, подтверждающий факт их принятия. Через определенное время этот представитель забирает зарегистрированные договоры, по одному экземпляру раздает дольщикам, а вторые экземпляры хранятся в офисе застройщика.

Собственно – это все, за скромный перечень очень нехитрых операций застройщик «снимает» с каждого дольщика по 30 тыс. рублей, которые образуют очень хорошую прибыль «на ровном месте» и без каких-то затрат.

Указанную сумму можно было бы как-то обосновать расходами, которые приходится нести застройщику или сложностью процессов, которые требовали бы неких специальных знаний и времени.

Но нет, описанные процессы вовсе не требуют какой-то (собственно, вообще никакой) квалификации.

А затраты, фактически, отсутствуют, в Росреестре за операцию регистрации берут государственную пошлину в размере 200 рублей.

Иными, словами – именно в такую сумму обошлась бы регистрация договора дольщику, пожелай тот оформить все самостоятельно.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

http://berichpro.ru

Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс.

рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости.

Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет.

Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

https://doctornadezhda.ru

Так что же мешает гражданам самостоятельно заниматься подачей документов? На самом деле, застройщики вовсе не желают лишаться денег, которые они «зарабатывают» таким образом, а поэтому делают все, чтобы дольщики были вынуждены покупать их услуги.

Иногда услуга регистрации договора позиционируется как обязательная услуга и включается в тело ДДУ, то есть – при подписании ДДУ дольщик обязуется оплачивать и услугу регистрации.

Соответственно, если потенциальный клиент не согласен – он не подписывает договор и не может купить жилье «по долевке».

В ряде случаев эта услуга (как и еще ряд услуг) оформляется как приложение к ДДУ, что, в общем, одно и то же.

Отказ от дополнительных услуг: теория и практика

Может ли дольщик отказаться от этой услуги? Теоретически – да, тем более что в ФЗ-214 и в законе о защите прав потребителя указано, что договор на одну услугу (собственно ДДУ) не может обязать потребителя заключать договор на другие услуги (в частности, на услугу регистрации договора). Иными словами, застройщик не имеет права принуждать дольщика покупать у него эту услугу на основании того, что заключается ДДУ.

Соответственно, при нарушении этого положения застройщику грозит административная ответственность. Если дольщик обратится в суд и докажет, что услуга была навязана, то застройщика принудят соблюсти закон и договор об услуге регистрации будет аннулирован.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

https://dom-i-zakon.ru

Собственно, в числе советов, адресованных дольщикам по поводу того, как отказаться от услуги регистрации, но заключить ДДУ, можно встретить описание одного нехитрого приема.

Дольщик подписывает ДДУ и соглашение на оказание услуги регистрации, оплачивает, и затем направляет застройщику уведомление о том, что он желает оказаться от услуги, но не желает расторгать ДДУ.

В этом случае застройщик не имеет право расторгнуть ДДУ, так как не имеет для этого оснований (ФЗ-214), и ему остается пойти навстречу дольщику и расторгнуть только соглашение. Если застройщик откажется – это будет основанием для обращения в суд после оформления права собственности и возврата денег, оплаченных за эту услугу.

Однако, к сожалению, все это – только теоретически, и отказаться не так просто, как может показаться. Застройщики прекрасно знают законы и содержат в штате юристов, которые делают все возможное (составляют текст договора, приложений) чтобы обстоятельство навязывания услуг в суде доказано не было.

Правоприменительная практика показывает (рассматривались разбирательства с дольщиками группы ПИК), что в подавляющем большинстве случаев суд отказывался признавать, что услуга была навязана. То есть – вот подписанный договор, все обязательства по нему выполнены, и у суда нет никаких оснований считать, что от этой услуги покупатель не мог отказаться.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Home

Принудительные «допы»: кто виноват и что делать?

С другой стороны, навязывание услуг – не всегда инициатива менеджмента компании, так как есть много застройщиков, которые соблюдают закон не только «формально». Иногда это просто горячее желание менеджеров, которые получают бонусы за продажу «допов».

Они частенько отдают предпочтение клиентам, которые склонны платить, и всячески препятствуют заключению договоров с теми, кто не хочет дополнительных услуг. В подобных случаях бывает достаточно выйти на вышестоящее руководство и правильно мотивировать свои пожелания, чтобы заключить договор без лишних услуг.

Если переговоры с руководством не принесли желаемого результата – можно направить жалобы в государственные органы, контролирующие деятельность застройщика.

Такое поведение застройщиков является нарушением, поэтому власти иногда реагируют на удивление оперативно.

Нередко дольщики объединяются и подают групповые иски, что облегчает задачу поиска доказательств того, что застройщик нарушает закон.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

dengi.bm.img.com

Кроме того, сегодня продажи недвижимости несколько упали, покупатель стал более привередлив и не желает переплачивать, поэтому все больше застройщиков идут на уступки дольщикам. Скажем, тот же “ПИК” поступает следующим образом: предлагает дольщикам скидку по ДДУ ровно на ту сумму, которую просит за регистрацию. В принципе – это хорошее решение, как говорится: «и волки сыты и овцы целы».

Менее элегантно поступает MR Group (или отдельно взятые особо рьяные сотрудники, не берусь утверждать) – передает в работу SMM-менеджерам посыл о том, что 30 000 за регистрацию ДДУ – это нормально, а они разносят это по форумам. Пруфы тут.

Читайте также:  Имущественный налоговый вычет по наследству

Заключение

Таким образом, не стоит соглашаться на услугу регистрации ДДУ от застройщика, так как в большинстве случае ее стоимость необоснованно высока, а у любого ЖК в Москве сегодня есть конкуренты, и об этом нужно не только не забывать, но и сообщать представителю застройщика.

При общении с менеджером отдела продаж нужно сразу обсудить возможность заключения ДДУ без дополнительных услуг, настаивая на своем законном праве. Если не помогло – обращайтесь к руководству, сохраняйте записи разговоров, переписку по электронной почте, телефонные переговоры, все это может послужить доказательством в суде.

Общайтесь с другими дольщиками (на форумных ветках, где обитают покупатели квартир в том или ином ЖК), не исключено, что кому-то из них удалось найти решение этой проблемы. Консультируйтесь у юристов, которые специализируются на первичной недвижимости – используйте все возможности, чтобы не переплачивать за работу, которую можете выполнить сами.

Источник: https://novostroyman.ru/blogue/pochemu-ne-nuzhno-soglashatsya-na-uslugu-registratsii-ddu-ot-zastrojshhika

Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов | Единая информационная система жилищного строительства

В список попадают объекты долевого строительства, если:

  • в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
  • более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
  • более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.

Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

  1. Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».

  2. Строительство

    Застройщик актуализирует информацию в проектной декларации: любые новые сведения, которые подлежат раскрытию, он должен разместить в системе в течение 3 рабочих дней. После указания информации о регистрации первого ДДУ проектная декларация меняет статус на «ДДУ зарегистрирован». Статус объекта не меняется.

  3. Завершение строительства

    Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и должен разместить его в ЕИСЖС в течение 3 рабочих дней. После этого объект переходит в статус «Сдан».

  4. Передача квартир дольщикам

    Застройщик выполняет обязательства перед дольщиками: передает квартиры по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ.

  5. Снятие проектной декларации с контроля

    Застройщик обращается в контролирующий орган, чтобы снять с контроля проектную декларацию. Контролирующий орган проверяет выполнение обязательств: если они исполнены — снимает декларацию с контроля, и она меняет статус на «Снято с контроля».

  • Раскрытие информации.  В установленные сроки необходимо актуализировать: разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ, условия привлечения средств дольщиков, фотографии строящихся объектов и др. документы в соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона 214-ФЗ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, без которого невозможно передать квартиры дольщикам. Документ подтверждает завершение строительства и выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, позволяет поставить дом на государственный учет и оформить право собственности.

Чтобы разместить документ в ЕИСЖС, нужно войти в личный кабинет застройщика и следовать инструкции. Для этого нужно скачать руководство пользователя в пункте меню «Помощь» → «Открыть справку».

Отсутствие размещенного в ЕИСЖС разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невыполнение обязательств перед дольщиками может привести к искам, неустойкам, а также штрафам от контролирующих органов — ст. 9.5 КоАП. При серьезном нарушении возможна даже приостановка деятельности. За нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, а также за их недостоверность установлены следующие штрафы:

  • 15 000 — 30 000 ₽ — для должностных лиц;
  • 50 000 — 200 000 ₽ — для юридических лиц.

Если нарушение повторяется, штраф увеличивается: 40 000 — 80 000 ₽ для должностных лиц, 200 000 — 400 000 ₽ для юрлиц. Вместо уплаты штрафа должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от 1 до 3 лет.

В этом случае застройщику необходимо обновить проектную декларацию: указать в ней актуальный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (в случае сдачи дома) разместить документ в ЕИСЖС. Если указанные действия не помогли — обратиться в контролирующий орган для выяснения причин.

После завершения строительства объекта и исполнения всех обязательств по ДДУ необходимо снять с контроля проектную декларацию. Для этого застройщику необходимо связаться с контролирующим органом.

Сотрудник контролирующего органа сможет перевести в архив только декларацию со статусом «ДДУ зарегистрирован». Этот статус проставляется автоматически, если застройщик указывает дату первой регистрации ДДУ:

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Этот статус проставляется автоматически, если застройщикуказывает дату первой регистрации ДДУ

Обязательное условие для перевода в статус «Снято с контроля» — это размещение разрешения на ввод для всех объектов проектной декларации и выполнение всех обязательств перед дольщиками. Выполнение обязательств проверяет контролирующий орган.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

 Когда проектная декларация снята с контроля,застройщик уже не может внести в нее изменения

  1. В соответствии с Законом № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать проектную документацию в ЕИСЖС и актуализировать ее в течение 3 дней, если появились новые сведения, которые подлежат раскрытию.
  2. Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в системе, то дом может попасть в реестр проблемных объектов.
  3. Попадание в реестр проблемных объектов влечет за собой репутационные и финансовые риски.
  4. Застройщик может продолжить продажу квартир только после того, как разместит разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС.

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/press/article/2019/09/chto-delat-zastrojschiku-chtoby-dom-ne-popal-v-reestr-problemnyh-obektov

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован — Мосдольщик

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

По каким причинам Росреестр может отказать в регистрации ДДУ, что делать в таком случае и о чем стоит задуматься.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. О том, как подать документы на регистрацию и как проверить, зарегистрирован ли ДДУ, мы писали в этой статье. Но что делать, если от Росреестра пришел отказ? И о чем такой отказ говорит?

В каких случаях отказывают в регистрации ДДУ?

  1. Если при подаче документов были предоставлены не все документы.
  2. Если документы неправильно оформлены.
  3. Если документы подавало лицо, которое не имело на это права (подавать ДДУ на регистрацию может застройщик, дольщик или представитель одной из сторон, имеющий заверенную доверенность).
  4. Если на эту квартиру уже имеется ДДУ с другим дольщиком.

В случае отказа Росреестр обязан отправить заявителю письмо с объяснением причины отказа. Если, по мнению стороны-участника, отказ неправомерен, можно обратиться в суд. Если тот примет сторону застройщика/дольщика, то обяжет регистрирующий орган зарегистрировать договор. Но вся судебная процедура может затянуться на довольно долгий срок.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Если выписка из ЕГРН или онлайн-проверка на сайте Росреестра говорят о том, что ДДУ с таким номером не зарегистрирован, оплату по договору производить нельзя. Следует обратиться к застройщику и уточнить причину. Если дело в документах, то нужно будет просто переподать правильно подготовленный пакет – и дождаться регистрации договора.

Еще один вариант – договор потерялся где-то по дороге от застройщика в Росреестр. Если оформлением всех документов занимается именно строительная компания, ее сотрудники обычно не носят договоры на регистрацию по одному, а ждут, пока их наберется несколько.

Может, ваш ДДУ просто не попал в пакет документов – это человеческий фактор, такое случается. В такой ситуации придется еще подождать регистрации. Бывает, ДДУ теряется на обратном пути – от Росреестра к застройщику.

В этом случае можно взять дубликат документа – в самом Росреестре или в МФЦ.

А вот если застройщик не может объяснить причину отказа или дает какие-то объяснения, но требует денег до регистрации, то это серьезный повод задуматься – а не стоит ли поискать более надежную компанию?

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/chto-delat-esli-ddu-ne-zaregistrirova/

Договор долевого участия не зарегистрирован, что делать

Федеральный закон №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что договор долевого участия действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Порядок заключения договора с застройщиком

Гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве после детальной, тщательной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно застройщика.

После оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Обязательная регистрация такой сделки в органах Росреестра, предусмотрено Федеральным Законом № 214-ФЗ.

Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.

Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений:

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

  • – согласование условий договора – положение о цене, качестве и срокам сдачи объекта,
  • – подписание документа с обеих сторон,
  • -совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявлением о регистрации договора,

– получение результата регистрационных действий, т.е. оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.

Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Федерального Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и несет негативные последствия для обеих сторон.

статью ⇒ Долевое участие в строительстве многоквартирных домов в Москве.

В каких случаях отказывают в регистрации договора долевого участия

Обязанность по совершению регистрационных действий возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.

Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован

Причины, по которым участники сделки могут оказаться без зарегистрированного договора Возможные случаи отказа в проведении регистрации, которые указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ
строительная компания уклоняется от регистрации при подаче документов были предоставлены не все документы
гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией если документы неправильно оформлены
 
сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий
если документы подавало лицо, которое не имело на это права (подавать договор на регистрацию может застройщик, дольщик или представитель одной из сторон, имеющий заверенную доверенность)
если на эту квартиру уже имеется договор долевого участия с другим дольщиком

Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре.

Читайте также:  Признаки банкротства юридического лица в 2020 году

О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу.

Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств. Если суд примет сторону застройщика и дольщика, то обяжет зарегистрировать договор регистрирующий орган.

Гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Оплату по договору производить нельзя, если договор долевого участия не зарегистрирован в  Росреестра. Необходимо обратиться к застройщику и уточнить причину. Если дело в документах, то нужно будет повторно подать правильно подготовленный пакет — и дождаться регистрации договора.

Если оформлением документов занимается именно строительная компания, то ее сотрудники обычно не носят договоры на регистрацию по одному, а ждут, пока их наберется несколько. Бывает что, договор долевого участия теряется на обратном пути — от Росреестра к застройщику.

В этом случае в Росреестре или в МФЦ можно взять дубликат документа.

А вот если застройщик не может объяснить причину отказа или не дает какие-то объяснения, но требует денег до регистрации, то это серьезный повод задуматься о  поиске более надежной компании.

Согласно нормам действующего законодательства, регистрация договора проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.

Для сторон могут наступить негативные последствия, если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате. Это невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить договор долевого участия, который был зарегистрирован в Росреестре.

При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.

Застройщику при получении отказа в регистрации в Росреестре, остается только вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи. А также необходимо внести соответствующие изменения в налоговую отчетность –необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, налог на добавленную стоимость и налога на прибыль.

Оформленный надлежащим образом договор предоставит возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

статью ⇒ Права участника долевого строительства при передаче квартиры с недостатками

Регистрация договора по судебному решению

На основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре, одна из сторон имеет право обратиться в суд. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса. В ходе судебного процесса истцу потребует доказать два факта:

– отсутствие у договора регистрационной отметки,

– отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.

При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Если ответчик по любым причинам откажется его исполнять, судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке. Соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным с момента проведения регистрации по судебному решению.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в Росреестре.

Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-ne-zaregistrirovan-chto-delat/

Не зарегистрирован ДДУ в Росреестре — Правовед.RU

124 юриста сейчас на сайте

Добрый день! Прошу Вас проконсультировать меня по следующему вопросу: в ноябре 2018 года мной и мужем была оформлена ипотека на приобретение строящегося таунхауса в Мытищинском р-не МО.

На основании ипотечного договора был заключён ДДУ с Застройщиком, у которого на тот момент имелась вся разрешительная док-ция на строительство объекта.

Однако, Застройщик не зарегистрировал ДДУ в Росреестре сначала из-за изменений по страховой компании, а затем из-за обнаружившихся обстоятельств, которые препятствуют строительству нашего дома, а именно попадание нашего дома в санитарную зону из-за близости к реке. Срок сдачи объекта по ДДУ — 31.12.

2019, однако строительство не начато (фундамент), срок действия разрешения на строительство истёк в июне, новое не получено. Оригинала ДДУ у нас на руках нет, только скан-копия. Ипотечные деньги находятся на счету банка.

Вопрос заключается в том, какие отношения нас связывают в данном случае с Застройщиком? Можем ли мы что-то от него требовать юридически и взыскивать с него пени и материальный ущерб в случае просрочки по сдаче объекта? Можем ли мы обращаться в различные инстанции, ссылаясь на ДДУ, которого, по сути, даже нет в природе, т.е. он официально нигде не числится? Буду признательна за ответ! С уважением, Светлана

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (3)

  • Здравствуйте, Светлана.
  • В соответствии со ст. 4 ФЗ-214 
  • Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Поэтому, если договор не зарегистрирован, то и никаких правоотношений между Вами и застройщиком не возникло.

Учитывая изложенные в вопросе обстоятельства для Вас это огромный плюс. Если срок сдачи объекта 31.12.2019, а на данный момент имеется только фундамент, более того, новое разрешение не получено, плюс санитарная зона, тут уж ничего хорошего не ждите. Считайте, что легко отделались. 

Добрый день Светлана!

Определение СК по экономическим спорам ВС от 25.12.2018 г. за № 305-ЭС18-15666 указал, что отсутствие госрегистрации договора не повод для отказа в иске, ведь прав застройщика это не нарушает.

Его же уклонение от уплаты неустойки и штрафа ущемляет права истца и дольщика.

 Регистрация договора уступки нужна прежде всего для уведомления всех третьих лиц об изменении прав дольщика по сравнению с их первоначальным объемом.

На основании изложенного можно сделать вывод, что обязательство застройщика перед дольщиком не пропадает, в связи с чем с застройщика возможно взыскать штраф и неустойку за не исполнение обязательства по ДДУ.

Добрый день Светлана

Если Вы с застройщиком  подписали ДДУ то для Вас и застройщика договор заключен с момента его подписания, а вот для третьих лиц, не участников договора, его до государственной регистрации как бы и не существует.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ  Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

То есть договор подлежащий регистрации для сторон заключен с момента его подписания, а для третьих лиц с момента его государственной регистрации в ЕГРН. 

ДДУ застройщик в одностороннем порядке не может зарегистрировать, для этого нужно заявление участника строительства и застройщика о регистрации договора, которое нужно подать в Росреестр. Вы скорее всего давали доверенность на регистрацию ДДУ представителю застройщика.

На мой взгляд Вам нужно требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания с застройщика убытков, в том числе оплаченных за данный период платежей по кредиту, страховки и т.д.

Сначала напишите Застройщику претензию с предложением заключить соглашение  расторжении договора и потребуйте оплаты понесенных Вами расходов, связанных с оформлением кредита. Если он откажется, то обращайтесь в суд.

Удачи

Источник: https://pravoved.ru/question/2438016/

Договор долевого участия не зарегистрирован — что делать, в Регпалате, застройщик не регистрирует

Если так случилось, что договор не зарегистрирован, ФЗ №122 говорит о том, что он является не заключенным.

В этом случае стороны должны после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре.

ФЗ №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что ДДУ действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Заключить сделку необходимо в письменном виде, после чего подготовить пакет документов для дальнейшей регистрации в отделе регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

  • Если договор не был зарегистрирован, нельзя винить в этом только одну сторону – организацию, требуя выполнения обязанности по его регистрации.
  • Согласно нормам действующего законодательства, регистрация проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.
  • Если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате, для сторон могут наступить негативные последствия.
  • Одной из них является невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.

Оформленный же надлежащим образом договор предоставить возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

  1. При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.
  2. При получении отказа в регистрации в Росреестре застройщику остается только единственный вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.
  3. В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи.
  4. При разрешении проблемы таким способом, застройщику понадобится внести соответствующие изменения в налоговую отчетность –необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, НДС и налога на прибыль.

Застройщик не регистрирует

Нарушая нормы закона, застройщики желают любым способом сэкономить на процедуре регистрации договоров, поэтому можно довольно часто встретить дольщиков, у которых одной из проблем по договору ДДУ является отсутствие его регистрации.

Это возможно, если застройщик подает договор в органы регистрации через несколько дней после того, как было выдано разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.

Читайте также:  Срок исковой давности по наследственным делам

По правилам необходимо действовать следующим образом:

  • заключение договора долевого участия с дольщиками;
  • государственная регистрация ДДУ;
  • начало строительства объекта недвижимости.

Основания для отказа в регистрации

  • При подаче договора после введения дома в эксплуатацию, органы регистрации вправе не регистрировать право собственности на построенный жилой дом согласно ДДУ.
  • В таком случае действия Росреестра являются правомерными.
  • Кроме того, сторонам может быть отказано в регистрации в следующих случаях:
  • документы предоставлены ненадлежащим лицом;
  • документы составлены не в соответствии с требованием закона.

Вышеперечисленные основания отказа в регистрации указаны в ст.20 ФЗ №122 от 21.07.1997г.

Кроме этого, отказать могут в случае дополнительных оснований:

  • уже существует зарегистрированный документ на один и тот же построенный жилой дом;
  • если по условиям договора должен быть заключен договор поручительства, которым в действительности не был предоставлен.

Обращение в суд

Обратиться в суд одна из сторон может на основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре.

В такой ситуации регистрация сделки возможна по решению суда на основании ч.3 статьи 165 ГК РФ.

  1. Подобное решение суд вынесет и при обращении в суд застройщика, требованием которого будет также необходимость регистрации ДДУ.
  2. Дольщик может самостоятельно решить, какой способ защиты ему выбрать, руководствуясь статьями 11,12 ГК РФ.
  3. Дольщик может обжаловать отказ Росрееста зарегистрировать сделку на введенный в эксплуатацию жилой дом.

Здесь представлена судебная практика о понуждении к государственной регистрации договора долевого участия.

Защита интересов застройщика

  • На практике можно столкнуться с такой ситуацией, когда участники долевого строительства отказываются регистрировать сделку, чем ущемляют права и интересы застройщика.
  • Если дольщики отказываются регистрировать договор, застройщик не может в полном объеме распоряжаться данным объектом недвижимости.
  • В таком случае право распоряжения ограничивается тем, что объект стройки находится в залоге у дольщиков до момента регистрации договора.
  • Застройщик может подать иск в суд, требуя принудить дольщиков зарегистрировать свои права на построенный жилой дом.

Часто задаваемые вопросы

На практике стороны договора долевого участия сталкиваются с многочисленными проблемами, которые возникают при регистрации сделки. Детально о наиболее задаваемых вопросах будет рассказано детальнее.

Регистрация права после сдачи дома

Если гражданин решил вложить деньги в строительство жилого дома, а застройщик предложил регистрацию сделку после сдачи дома в эксплуатацию, договор будет считаться незаключенным.

Соответственно, вложенные деньги дольщик может потерять.

В таком случае гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Передача другому застройщику

Если гражданин стал участником долевого строительства и в последующем организация передала право уступки требования по аренде земли иной организации, который отказал в перезаключении договора, необходимо обратиться в правоохранительные органы.

В этом случае будет возбуждено уголовное дело по факту мошенничества в отношении первого застройщика согласно ч.4 статьи 159 УК РФ.

Кроме того, можно обратиться и органы, которые осуществляют надзор в области строительства.

Согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ при использовании денежных средств гражданина, направленные на возникновение у него права собственности на жилье, которое на данный момент не введено в эксплуатацию и не имеет на него прав согласно законодательству об участии в долевом строительстве, деяние влечет за собой наложение штрафа.

Пострадавший вправе подать иск в суд о:

  • возврате денежных средств;
  • возмещении морального вреда и процентов за использование чужих денежных средств.

Здесь можно скачать образец искового заявления о расторжении договора долевого участия и возврате денежных средств.

Однако можно постараться решить спор в досудебном порядке, направив застройщику претензию заказным письмом с указанием срока, в течение которого должен быть получен ответ.

Таким образом, необходимо заключать договор и настаивать на государственной регистрации договора до того, как дом будет введен в эксплуатацию, иначе у сторон может возникнуть достаточно проблем, о которых подробно было описано в статье.

На видео о рисках в долевом строительстве

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/dogovor-dolevogo-uchastija-ne-zaregistrirovan-chto-delat.html

Регистрируется ли право собственности если нет зарегистрированного ДДУ

Или позвоните нам прямо сейчас! Мы на связи!

+7 911-135-08-21

Дольщики, которые обращаются за консультацией к специалистам Законного Права, иногда обрисовывают на редкость интересные ситуации.

Например, один из них начал свой рассказ с того, что не так давно въехал в свою квартиру – но зарегистрированного ДДУ на нее у него нет.

Более того – больше вообще нет никаких документов на помещение, а в самом ДДУ указано, что квартира поделена между самим дольщиком и его уже бывшей женой. Но интересные подробности на этом не закончились.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
8-911-135-08-21 консультации юриста для дольщиков

Обратился дольщик потому, что как раз утром этого же дня решил внимательно перечитать ДДУ – и к своему удивлению обнаружил, что в нем написано:

  1. ДДУ и саму должен зарегистрировать сам дольщик;
  2. Сделать это дольщик обязан только после того, как на дом будут получены разрешительные документы на его эксплуатацию.

Разумеется, все открытия этого утра вызвали у него множество вопросов:

  • — Какие последствия его ожидают в связи с тем, что у него нет зарегистрированного ДДУ?
  • — Как теперь правильно все зарегистрировать?
  • — Можно ли лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и даже ее местонахождение — неизвестно?

Поскольку в истории дольщика речь шла именно о ДДУ, то за ответами в первую очередь следует обращаться к основному регулирующему его документу – российскому закону ФЗ-214. И с точки зрения этого закона, ДДУ нашего дольщика заключенным абсолютно не считается. Ведь смысл 4-й статьи этого закона позволяет сказать, что:

  • — форма заключения ДДУ – только письменная;
  • — ДДУ обязательно нужно регистрировать в Росреестре;
  • — не прошедший госрегистрацию ДДУ не считается действующим.

Нет зарегистрированного ДДУ – нет и правовых последствий

Аспект регистрации квартиры рассматривает другой российский закон – ФЗ-122. Согласно смыслу его статьи 25.1, чтобы осуществить госрегисрацию квартиры – нужно соответствующее основание, а основанием в нашем случае становится зарегистрированный до момента получения разрешительных документов на эксплуатацию здания ДДУ.

Как показывает практика, если на государственную регистрацию подается Договор участия в долевом строительстве, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, Росреестр в такой регистрации обычно отказывает.

Однако судебная практика последнего времени показывает, что такое положение дел, когда ДДУ – не зарегистрирован, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки.

Об отсутствии ничтожности свидетельствует и то, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, и то, что ДДУ составлен и подписан, и то, что дольщик оплатил его цену, и то, что строительная компания построила дом.

Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.

Поскольку у дольщика нет зарегистрированного ДДУ, чтобы осуществить госрегистрацию потребуется заявление в судебную инстанцию. Причем от конкретики каждой индивидуальной ситуации будет зависеть, какое из заявлений подавать:

  • — то, в котором обжалуется решение Росреестра проводить госрегистрацию;
  • — то, в котором право собственности на помещение признается в исковом порядке.

И конкретный выбор в сочетании с наиболее эффективным вариантом защиты делается и вырабатывается после ознакомления со всем имеющимся набором документов: текстом ДДУ, подтверждениями оплаты и всем остальным.

В отношении уже бывшей жены, то чисто теоретический вариант того, что можно лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и ее местонахождение неизвестно – возможно.

Для такой теоретической возможности есть основание – правило 234-й статьи российского ГК: если юрлицо или гражданин собственником имущества не является, но владеет им открыто и добросовестно как минимум 15 лет без перерывов, то у него появляется возможность приобрести на него право собственности.

С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.

Дольщик может и не использовать вариант обжалования отказа Росреестра в госрегистрации. В этом случае у него есть право использовать обстоятельство незарегестрированности ДДУ и непорождения вследствие этого прав и обязанностей.

Сделать это можно, подав в судебную инстанцию заявление на признание своего права собственности. Доказать факт того, что взнос был оплачен, будет просто, поэтому рассчитывать на получение соответствующего судебного акта можно с большой долей вероятности.

И такой акт станет основанием для того, чтобы осуществить госрегистрацию в Росреестре. Теоретически, в споре может принять участие и уже бывшая супруга. Однако если на заседаниях она появляться не будет, все будет рассмотрено и без нее.

Реализовать такой путь непросто, но если все документы подготовить правильно – он оказывается наиболее эффективным.

Задайте вопрос, мы в онлайне!
8-911-135-08-21 консультации юриста для дольщиков
Подробно

Источник: https://zakonnoepravo.ru/net-zaregistrirovannogo-ddu.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector