Как продать долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

Продажа приватизированной квартиры

Как продать долю в приватизированной квартире

Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

Как продать долю в приватизированной квартире

  • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
  • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
  • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

Как продать приватизированную квартиру?

Схема действий следующая:

  • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
  • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
  • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
  • раздел денег в зависимости от долевого участия.

Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

Продажа недвижимости допускается только в случае возможности распоряжаться ею. Для этого квартира должна быть приватизирована, далее можно осуществлять законные сделки.

Продажа доли в квартире

Как продать долю в приватизированной квартиреКаждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

Как продать долю в приватизированной квартире?

  1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
  2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
  3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
  4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

Для продажи части квартиры понадобится следующий пакет документации: Как продать долю в приватизированной квартире

  • правоустанавливающие документы;
  • технические сведения;
  • соглашение о сделке купли-продажи;
  • данные из домовой книги;
  • соглашения об определении частей;
  • документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
  • письма-уведомления долевых участников и их ответы.

Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

  • справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
  • кадастровой стоимости жилой площади;
  • заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
  • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

Отказы других лиц рекомендуется заверить у нотариуса.

Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

В этом случае должны быть такие гарантии:

  • ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
  • или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

Отчуждение доли без согласия совладельцев

Как продать долю в приватизированной квартире

Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

  1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
  2. Передача части квартиры в счёт долга.
  3. Принудительный выдел доли.

Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

Дарение

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

  • полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
  • письменная форма;
  • указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
  • размер площади, переходящий к новому владельцу;
  • условия передачи;
  • если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

При совершении сделки, когда дарится не квартира полностью, а лишь её часть, нужно обратиться к нотариусу. Он выступает гарантом того, что договор заключён при отсутствии принуждения, добровольно и на условиях безвозмездной передачи собственности.

Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

Как продать долю в приватизированной квартире

Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере — 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

Есть и несколько иной вариант передачи имущества. Можно подарить лишь часть своей доли. Далее покупатель становится одним из совладельцев и имеет такое же преимущественное право выкупа, как и другие жильцы квартиры. Остальная часть доли продаётся по обычной процедуре.

Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

Передача имущества в счёт погашения долга

Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества.

Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга.

По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Как эту схему правильно оформить?

Как продать долю в приватизированной квартире

  1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
  2. Долг вовремя не возвращается.
  3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку.

Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги.

Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

Схема передачи имущества под залог является достаточно распространённой и выгодной, хотя она и требует некоторых издержек на оформление ипотеки.

Принудительный выдел

Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

Процедуру усложняют следующие факторы:

  • обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
  • порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/doli-privatizirovannoj-kvartire.html

Как и кому продать свою долю в квартире?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости.

Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры.

В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Как продать долю в приватизированной квартиреВедь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Читайте также:  Кому положена льгота по транспортному налогу физических лиц?

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров.

«Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Как продать долю в приватизированной квартиреПреимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса.

Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу.

«Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Как продать долю в приватизированной квартиреЕсли сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Как продать долю в приватизированной квартиреСпециалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед.

Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже.

Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд.

«Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

Малая доля

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

Как продать долю в приватизированной квартире«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки.

Как продать долю в приватизированной квартиреЛибо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого.

По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-i-komu-prodat-svoju-dolju-v-kvartire-218071/

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире :

В основном долевая собственность распространена в мегаполисах. После приватизации коммунального жилища и его «раздела» владельцами такой недвижимости могут стать от двух до семи человек.

Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.

Как продать долю в приватизированной квартире

Выделение доли

Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.

Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.

Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½.

Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно.

Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.

Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.

Как продать долю в приватизированной квартире

Оформление процедуры

Выделения доли оформляется нотариально, никакие устные договоренности, естественно, юридической силы иметь не будут.

В то же время, если совладельцы не придут к общему решению, то этот вопрос необходимо решать только через суд. Как правило, иск подает тот владелец, который желает провести процедуру выделения доли.

Судебная тяжба может затянуться до полугода и дольше (особенно если другие участники не будут ходить на заседания).

Продажа части квартиры

После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.

В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.

Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.

Как продать долю в приватизированной квартире

Важные нюансы

Многие неосведомленные граждане часто спрашивают: «Можно ли продать долю квартиры, если соседи против этого?». Почему-то многие считают, что другие хозяева действительно могут помешать процессу продажи своей части жилища.

На самом деле это не так, все, что вы должны по отношению к другим совладельцам – уведомить их о вашем намерении продать квартиру. Если они не согласны на покупку, то это не дает им право запретить продажу доли другим лицам.

Читайте также:  Как вернуть оплаченный штраф гибдд

После того, как пройдет 30 дней с момента ознакомления соседей, вы вправе передавать свою часть кому угодно.

Но помните: цена должна строго соответствовать той, которую вы указывали в письме-уведомлении совладельцам (ни меньше и ни больше).

Если же вы решите продать долю в приватизированной квартире по другой цене, то любой из соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке в течение трех месяцев.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Некоторые продавцы в таком случае решаются пойти на хитрость. Дабы не проводить процедуру уведомления соседей, они просто оформляют дарственную. При этом типе сделки уведомление соседей производить вовсе необязательно, а само оформление выйдет дешевле и пройдет быстрее.

Но и здесь есть подводные камни: если подарите свою долю человеку, который вам родственником не является, то такой договор совладельцы могут оспорить.

И даже если соседям не получится установить, что вместо дарения имела место сделка купли-продажи, то факт отсутствия родственных связей, в принципе, доказать не так сложно.

Перед тем как продать долю в квартире, важно договориться с покупателем обо всех важных моментах. В частности, обсудите порядок оплаты, к примеру, можно продать с отсрочкой платежа или в рассрочку.

Как продать долю в приватизированной квартире

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет.

Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки.

Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.

Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам.

Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки.

Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.

Распоряжение долей ребенка

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.

То есть от вас потребуют подать документы на квартиру, которую вы собираетесь покупать взамен, или же на долю в жилище (размер обязательно должен быть не меньше, чем был у ребенка до этого).

Вместо бумаг на новую квартиру, где будет проживать ребенок, могут потребовать открытый счет в банке на имя несовершеннолетнего гражданина или другие доказательства.

Во всем же остальном, чтобы продать долю ребенка, придется выполнить все те же действия, что уже были описаны выше.

Другие варианты продажи доли

Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.

Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.

Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.

Подводные камни

Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу».

Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным.

К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

Оценка стоимости

  • Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:
  • · количество комнат в жилище;
  • · расположение дома;
  • · площадь квартиры;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Минусы для покупателя

Заниженная цена — это вполне законная «компенсация» за возможные конфликты с соседями. Ведь довольно часто другие совладельцы не очень рады новым жильцам. Бывают и такие ситуации, когда соседи вообще ставят новые замки во входной двери.

В таком случае человеку придется обращаться в суд с иском о предоставлении доступа к пользованию квартирой.

В судебной инстанции, конечно же, станут на сторону потерпевшего, и новый владелец сможет вернуться к себе в дом с судебным приставом.

Однако если совладельцы начнут постоянно «пакостить», то жить в такой обстановке будет весьма сложно. Вот в связи с этим цена на долю в квартире всегда будет примерно на треть дешевле ее рыночной стоимости.

Выводы

Итак, как продать долю в квартире? В принципе, если выполнять все предписания гражданского законодательства, то особых трудностей возникнуть не должно. Самое главное — не забыть предложить выкупить свою долю другим совладельцам.

Если же они откажутся, то совладельцы должны оформить нотариальный отказ об этом. Если доля, которая выставлена на продажу, принадлежит ребенку, то придется также получать разрешение от органа опеки и попечительства.

Вы вправе также продать часть своей доли.

И последнее: продать комнату можно лишь в том случае, если она была приватизирована, а собственники владеют жилищем на основании долевой собственности.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев? 

  • Продажа долей в приватизированной квартире по закону
  • Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?
  • Продажа через принудительный выдел доли
  • Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний 

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

Как продать долю в приватизированной квартире

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

  • что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
  • при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

  1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
  2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
  3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
  4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
  5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Как продать долю в приватизированной квартире
Скачать форму договора

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения.

Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса.

При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны.

Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть.

В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену.

Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене.

Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Читайте также:  Как оплатить штраф гибдд со скидкой 50%

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

  1. Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
  2. Деньги он в срок не возвращает.
  3. Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

  1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
  2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

  • ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
  • либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

Источник: https://nsovetnik.ru/privatizaciya/kak_prodat_dolyu_v_privatizirovannoj_kvartire/

Как продать доли в приватизированной квартире. Продажа приватизированной квартиры — Закон и недвижимость

Размер долей зависит от оснований возникновения долевой собственности, произведенных улучшений, вложений в содержание жилья и т.д. В дальнейшем, на корректировку размера доли будет оказывать влияние также и изменение состава участников.

По общему правилу, если доли не были распределены по соглашению сторон или в судебном порядке, они признаются равными.

Пункт 1 ст. 245 ГК РФ: Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Каждый сособственник имеет полное право распоряжаться своей долей. Он может ее продавать, дарить, завещать и т.д.

0 Продажа доли остальным родственникам

С родственниками, которые не считаются близкими, сделка заключается также, как и с остальными лицами. Алгоритм следующий:

  1. Направление уведомления другим сособственникам.
  2. Получение от них письменного отказа от покупки в течение месяца.
  3. Получение согласия на покупку от родственника, если он входит в число сособственников. Если не входит – оповещение родственника о возможности заключения сделки.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Оформление акта приема-передачи.
  6. Регистрация документов в Росреестре.

Доход, полученный от реализации доли, облагается налогом по ставке 13 %. Эта обязанность возникает, если доля находится в собственности менее трех лет (пяти лет с 2016 года). В дальнейшем можно получить имущественный вычет, обратившись в ФНС.

0 Договор дарения

Владелец доли вправе дарить ее кому угодно без уведомления сособственников и без получения их согласия. Для этого нужно правильно оформить дарственную.

В договоре дарения прописываются данные обо всех лицах, проживающих или зарегистрированных в квартире, указываются данные о даре (метраж, размер доли в общем праве собственности). После подписания дарственной у одаряемого, если это не близкий родственник, возникает обязанность по уплате подоходного налога.

Продавец может «подарить» как всю долю, так и ее часть. Во втором случае оставшиеся метры продаются одаряемому по обычному договору купли-продажи, так как у него уже есть приоритетное право покупки.

Разрешение других собственников

Оно должно быть получено в письменной форме, и, желательно, заверено у нотариуса. Обязательный бланк подобного заявления не предусмотрен законом, согласие может быть оформлено в свободной форме.

Собственник может смело продавать часть своей недвижимости, если другие дольщики откажутся приобрести ее в течение месяца со дня объявления о продаже.

Завещание на долю:

Завещание должно быть составлено с требованиями главы 62 ГК РФ. Гражданин может лишить доли наследника либо передать ее в пользу государства (муниципалитета).

Возможны ситуации, когда в завещании указан конкретный наследник, но не учтены права обязательных наследников (нетрудоспособных детей наследодателя).

Завещание подлежит регистрации у нотариуса в обязательном порядке.

Реализация доли в приватизированной квартире – длительная процедура, так как требует учета интересов всех зарегистрированных на жилплощади лиц. За правовой поддержкой рекомендуется обращаться к специалистам, которые в состоянии проанализировать все риски, преимущества такой сделки и добиться ее положительного результата.

Оценка стоимости

Если же, несмотря на все трудности, вы все равно решили продать долю в приватизированной квартире, то следует заняться оценкой ее стоимости. На цену будут влиять такие факторы:

· количество комнат в жилище;

· сегмент рынка и т. д.

Естественно, собственник вправе сам устанавливать стоимость комнаты (комнат), однако практика показывает, что ее стоимость будет на 30-40% ниже ее рыночной цены. Если же вы решите продать часть доли в квартире, то приготовьтесь к тому, что это будет сделать еще сложнее.

Понятия долей

Доля предполагает обособленную часть в общем имуществе. Долевая собственность на недвижимость подтверждается конкретным правоустанавливающим документом – «розовым» свидетельством.

В долевой собственности может находиться одна или несколько комнат в квартире. Собственники имеют равноценное право пользования определенными помещениями – кухней, ванной, санузлом и др.

0 Можно ли вернуть свою долю?

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Доля может выступать объектом:

  • дарения;
  • залога;
  • возмездных гражданских сделок – купли, продажи.

Как переоформить с согласием?

  • Проще всего переоформить часть приватизированной квартиры с согласие остальных.
  • В этой ситуации предпринимается ряд шагов, направленных на переход права собственности:
    Первым шагом является оценка стоимости имеющегося недвижимого имущества.

Ее можно выполнить путем приглашения специального оценщика либо путем собственной оценки.

Однако необходимо помнить, что стоимость доли, если она продается отдельно, будет ниже, чем ее аналог, проданный совместно с квартирой. Вторым шагом будет письменное уведомление всех остальных владельцев об их возможности приобрести выставленную на продажу жилплощадь по назначенной цене (причем право это для них является первоочередным).

В течение 1 месяца совладельцы должны дать ответ о том, будут ли пользоваться таким своим правом или нет.

  • В случае отказа от доли в приватизированной квартире наступает третий этап, а именно нотариальная регистрация всех поступивших отказов во избежание в последующем оспаривания сделки.
  • После осуществления всех предыдущих шагов составляется договор купли-продажи доли приватизированной квартиры (он может быть составлен самостоятельно, а может быть оформлен юристом), в котором указываются все необходимые данные покупателя и продавца.
  • Последним этапом выступает государственная регистрация перехода права собственности.
  • Продажа приватизированной квартиры

    Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

    Как отказаться от доли:

    Оформить отказ от доли можно в любое время и без предварительного одобрения другими собственниками квартиры.

    Подобное одностороннее юридическое действие желательно выполнять одновременно с подписанием договора дарения в пользу конкретного лица.

    Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

    Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

    1. Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.
    2. Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:
    • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
    • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
    • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.
    • Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.
    • Как продать приватизированную квартиру?
    • Схема действий следующая:
    • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
    • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
    • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
    • раздел денег в зависимости от долевого участия.

    Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

    Подводные камни

    Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу».

    Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным.

    К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.

    Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

    Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.

    Источник: https://yarlegalservices.ru/kak-prodat-doli-v-privatizirovannoj-kvartire-prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector