Может ли суд обязать продать квартиру?

692 просмотров

Закон предусматривает возможность одновременного владения неделимым объектом несколькими собственниками. Такое право собственности называется долевым. Зачастую долевыми владельцами становятся вследствие приватизации или наследования.

В случае если совладельцы не могут одновременно использовать квартиру, то возможно выделить долю в натуре или определить порядок пользования жильем. Если доля одного из собственников является незначительной, то такие меры не могут быть применены.

Рассмотрим, возможна ли принудительная продажа доли в квартире через суд.

Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке

Ст. 252 ГК РФ определяет порядок раздела имущества, которое находится в долевой собственности:

  1. Владельцы имеют право разделить объект по соглашению.
  2. В случае если другие владельцы препятствуют использованию объекта, то гражданин может просить о выделении доли.
  3. Если стороны не достигли соглашения, то выдел может быть проведен по иску одного из совладельцев в судебном порядке.
  4. В ситуации, когда выдел доли повлечет существенное ухудшение качестве имущества, гражданин может требовать выплаты ему компенсации за его долю.
  5. При выделении доли в натуре, лицо, чья часть уменьшена выделом, имеет право на компенсацию.

Важно! Закон устанавливает добровольность выплаты компенсации. Однако судебная практика показывает, что суд может принудить собственника к продаже доли в ряде случаев.

Пример. Игорь получил в наследство квартиру дедушки. Основанием наследования стало завещание. Однако сестра деда подала требование о выплате обязательной доли в наследстве, так как была инвалидом. В результате наследники стали владельцами ¾ и ¼ долей соответственно.

Мужчина предложит сестре деда выкупить ее долю. Однако она установила стоимость, значительно превышающую рыночную. Игорь обратился в суд. Он доказал, что женщина проживает в собственной квартире, имеет в ней регистрацию. Она не собирается жить в унаследованной квартире.

Выдел доли в натуре невозможен, так как ¼ часть в однокомнатной квартире не соответствует минимальной норме жилья. Кроме того, для выдела отсутствует техническая возможность. Суд удовлетворил требования истца и передал ему право собственности на квартиру.

Игорь перечислил женщине компенсацию, установленную судом.

Как заставить продать долю в квартире через суд

Таким образом, чтобы суд удовлетворил требования заявителя необходимо соответствие следующим условиям:

  1. Ответчик имеет альтернативное жилое помещение в собственности. Закон запрещает лишение права собственности на единственное жилье. Если ответчик не обладает другим местом для проживания, то суд примет его сторону.
  2. Вторая сторона фактически не проживает в квартире. Данное требование не всегда соблюдается. Суд может удовлетворить требование заявителями и выселить сособственника при наличии оснований. Оно не всегда исполняется, так как владелец даже минимальной доли имеет право вселиться в квартиру и использовать ее по назначению.
  3. Доля ответчика признана или может быть признана незначительной. Признание доли незначительной напрямую зависит от общей площади жилого помещения. В судебной практике были случаи, когда суд признавал незначительной ¼ долю в однокомнатной квартире. При этом, отказывал в таком признании 1/6 доли в жилом доме, общей площадью 300 кв.м.

Поэтому каждая конкретная ситуация должна быть рассмотрена в индивидуальном порядке. Нормы закона, применяемые в зависимости от нюансов, могут оказаться причиной для отказа в удовлетворении иска. В этой ситуации заявитель потеряет крупную сумму (госпошлину в суд). Поэтому при обращении в судебные органы по жилищным вопросам целесообразно привлечь квалифицированного юриста.

Алгоритм действий

Порядок действий для принудительного выкупа доли в квартире:

  1. Сбор документации.
  2. Подготовка искового заявления.
  3. Оценка доли ответчика.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Зачисление оплаты за долю на депозит в суде.
  6. Судебное разбирательство.
  7. Получение судебного решения.

Сбор документов

Важнейшим этапом судебного разбирательства по принудительной продаже доли в квартире через суд является подготовка. В случае надлежащего подбора доказательств суд удовлетворит требования заявителя.

В качестве доказательств необходимо приобщить:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • выписку из домовой книги;
  • правоустанавливающие документы на долю истца;
  • выписку из ЕГРН;
  • отчет по оценке доли ответчика;
  • технический паспорт квартиры;
  • квитанции по оплате жилплощади;
  • сведения о невозможности выделения доли в натуре.

Дополнительно можно привлечь свидетелей, которые пояснят, что ответчик фактически в квартире не проживает. В этом качестве можно привлечь соседей, родственников, друзей, участкового, сотрудников ЖЭУ.

Заявитель должен доказать, что принимал меры к добровольному урегулированию. Для этого необходимо предоставить в суд сведения о направлении предложения о выкупе.

Оформление иска

Спор о принудительной продаже доли в квартире через суд решается в порядке искового судопроизводства. Поэтому заявитель должен оформить иск.

Документ должен соответствовать требованиям закона. Иск должен включать:

  • наименование суда;
  • данные заявителя/заявителей;
  • сведения об ответчике/ответчиках;
  • цена иска;
  • наименование заявления;
  • сведения о возникновении права собственности у заявителя;
  • информация о появлении права владения у ответчика;
  • основания возникновения спора;
  • сведения о попытке досудебного урегулирования;
  • информация об оценке доли;
  • порядок расчета компенсации;
  • ссылка на закон;
  • исковые требования;
  • перечень доказательств;
  • дата и подпись.
  • Образец искового заявления на принудительную продажу доли в квартире через суд
  •  Может ли суд обязать продать квартиру?
  • Может ли суд обязать продать квартиру?

Оценка доли ответчика

Для определения стоимости доли ответчика необходимо обратиться в специализированную организацию. Заявитель не может получить справку об инвентаризационной или кадастровой стоимости объекта. Закон обязывает выяснить именно рыночную цену квартиры.

Обязательным условием является обращение в организацию, которая имеет лицензию для проведения оценки квартир. Специалист должен состоять в государственном реестре оценщиков.

Порядок действий при проведении оценки:

  1. Подбор организации.
  2. Проверка документации у специалиста.
  3. Заключение контракта на проведение оценки.
  4. Посещение оценщиком жилого помещения.
  5. Оформление оценочного отчета.
  6. Предоставления документов заказчику.

Затраты на проведение оценки возлагаются на заявителя. В случае положительного решения суда он сможет взыскать расходы с ответчика.

Важно! Посещение спорной квартиры оценщиком является обязательным условием для определения цены объекта.

Оплата госпошлины и зачисление средств на судебный депозит

При обращении в суд, на заявителя возлагается обязанность по оплате госпошлины. Величина платежа определяется на основании цены иска. Под ценой иска понимается полная стоимость спорной доли.

Принцип расчета цены иска

Стоимость доли квартирыФиксированная суммаПроцентная ставка (%)
Менее 20 000 р. 4
От 20 001 до 100 000 р. 800 р. 3
От 100 001 до 200 000 р. 3 200 р. 2
От 200 001 до 1 000 000 р. 5 200 р. 1
От 1 000 001 р. 13 200 р. 0,5

Кроме того, заявитель должен иметь полную сумму, необходимую для выкупа доли. Денежные средства при подаче иска перечисляются на банковский депозит суда.

В случае положительного решения суда средства перечисляются на счет ответчика. При отказе в удовлетворении требований истца, средства возвращаются ему в полном объеме.

Исключение составляет сумма госпошлины. Она не возвращается заявителю вне зависимости от принятого решения. Однако при удовлетворении требований истец может взыскать с истца часть расходов.

Важно! Необходимо помнить, что суд редко удовлетворяет требования по взысканию затрат на юриста, в сумме более 20 000 р. и расходы на пересылку документов в суд. Однако сумма госпошлины может быть взыскана в полном объеме.

Судебный процесс

При рассмотрении искового заявления суды исходят из логики, что квартира является жилым помещением. Она предназначена для проживания граждан.

Если доля квартиры в собственности ответчика составляет меньше минимальной нормы, необходимой для проживания, то она может быть признана незначительной.

Выплата компенсации против воли ответчика может быть назначена при наличии следующих условий:

  • вторая сторона никогда долей фактически не пользовалась;
  • ответчик имеет альтернативное жилье;
  • площадь не позволяет выделить долю в натуре;
  • размер доли не позволяет определить порядок пользования квартирой;
  • заявитель имеет достаточную сумму для выкупа доли;
  • урегулировать вопрос в добровольном порядке не удалось.

Получение судебного решения

Документ выдается следующим образом:

  • если истец и ответчик присутствовали в процессе лично, то решение выдается в течение дня;
  • если стороны отсутствие в судебном заседании, то решение направляется почтой в течение 5 дней.

Однако документ должен еще вступить в законную силу. Срок составляет 30 дней.

Этот период предусмотрен для оспаривания судебного решения лицом, права которого нарушены.

Важно! Дела о принудительной продаже доли в квартире через суд зачастую доходят до Верховного суда РФ. При наличии оснований, ВС РФ поддерживает требования заявителя.

Оформление права собственности

Получение судебного решения не является окончательным этапом разбирательства. После вступления документа в силу, заявитель обязан обратиться в Росреестр.

С момента внесения изменений в ЕГРН, истец становится единоправным владельцем жилого помещения. В случае если ответчик фактически проживает в квартире, суд должен установить порядок его выселения.

Судебная практика

В 2017 году Верховный суд РФ принял революционное решение. Он обязал собственников продать доли в квартире по цене, установленной оценщиком.

Пример. Елена и ее совершеннолетний сын Григорий приватизировали трехкомнатную квартиру. Они оформили право собственности по ½ доле. Впоследствии мать продала свою долю постороннему гражданину. Мужчина подарил по 1/6 доли квартиры новым собственницам.

Никто из них в квартире фактически не проживал и не регистрировался по месту жительства. Григорий хотел выкупить доли и стать единственным собственником. Но новые владельцы установили слишком высокую цену. Григорий обратился в суд с целью признать доли женщин незначительными.

Суд первой инстанции ему отказали. Апелляционная инстанция удовлетворила требования заявителя. Ответчицы оспаривали его в Верховном суде. Однако он также встал на сторону Григория.

В результате, заявитель перечислил средства на счет суда и стал единственным владельцем квартиры.

Данная ситуация предусматривает полное отсутствие ответчиков в квартире. Они не проживали и не имели регистрации. Однако следующее похожее решение суда было вынесено, хотя ответчик проживал в спорной квартире.

Пример. Брат и сестра, Ирина и Артур, проживали в квартире. Ирина владела 11/12 долями жилья, а Артур 1/12. Помещение имело значительную площадь (более 150 кв.м.). Поэтому доля Артура превышала минимальную установленную норму жилья. Женщина неоднократно пыталась договориться с братом о выселении.

Но мужчина вел асоциальный образ жизни и не желал съезжать. Поэтому Ирина обратилась в суд. Доля брата была признана незначительной. Не помогла и постоянная регистрация, и постоянное проживание в спорной квартире более 15 лет. Суд назначил принудительную выплату компенсации.

Сумма выплаты была установлена на основании рыночной оценки помещения.

Таким образом, практически каждый долевой собственник может лишиться жилья по решению суда. А компенсация за долю не всегда позволяет купить альтернативное жилое помещение.

Если совладелец отказывается продавать незначительную долю, то необходимо обратиться в суд. Для этого понадобится юридическая помощь. Специалисты нашего сайта предоставят консультацию по выкупу доли прямо сейчас.

Опишите ситуацию и оставьте контакты в форме связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

Главная » Жилищные споры » Принудительная продажа доли в квартире через суд

4 124 просмотров

Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.

Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре.

Читайте также:  Как продать квартиру людям с материнским капиталом

Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника.

На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли.

Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире.

Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условийОписание
Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.
  • Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников.
  • Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.
Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре. Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.
Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей. Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики.

Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

  • основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
  • выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
  • технический план квартиры;
  • документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
  • выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
  • квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
  • заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
  • обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
  • дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

  • полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
  • номер и адрес расположения общей квартиры;
  • указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
  • описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
  • подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
  • наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
  • ссылка на ст. 252 ГК РФ;
  • просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.

Может ли суд обязать продать квартиру? Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ.

В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Сроки

Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов. При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).

Судебный процесс может затянуться на срок до 2 месяцев, причем вовсе не по вине суда – чаще всего сами стороны начинают искусственно усложнять разбирательство, требуя проведения все новых экспертиз, приглашения не заслушанных ранее свидетелей и пр.

Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью.

Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда.

Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.

Пример. Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно продемонстрирована в деле Ивана и Варвары Н. Супруги проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 кв. м. вместе со своей несовершеннолетней дочерью. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкой родственницы собственниками жилого помещения значились еще 3, посторонних им, лица, – всего 7 совладельцев. Семейство Н. решило заняться выкупом незначительных долей 2 сособственников, однако из-за того, что сторонам не удалось сойтись в цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.

В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными.

Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным.

Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком.

Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли.

В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.

Принудительная продажа доли в квартире через суд – это непростая процедура даже для юридически подкованного человека. Такое судопроизводство потребует проведения экспертиз, приглашения свидетелей, а также сбора доказательств, подтверждающих доводы Истца и опровергающих доводы Ответчика. Не знаете, с чего начать выкуп доли в принудительном порядке? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Может ли суд обязать продать квартиру?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке Принудительный выкуп доли и досудебный порядок Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Читайте также:  Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка 2020

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

  • Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.
  • В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.
  • В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.
  • Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Может ли суд обязать продать квартиру?

  1. Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
  2. Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.
  3. Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
  4. Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:
  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Как продать квартиру через суд?

Рассмотрение вопроса об обращении взыскания по долгам на любое имущество должника – исключительная компетенция суда. Таким образом, пока сам вопрос взыскания не дошел до судебного рассмотрения, беспокоиться заемщикам не стоит. Но иметь в виду вероятность ареста имущества с перспективой его дальнейшей продажи с публичных торгов, разумеется, необходимо.

В рамках разбирательства суд вправе:

  • Своим решением наложить арест на имущественные права и имущество должника. Это может быть сделано и до рассмотрения дела по существу – в целях обеспечения исполнения окончательного решения.
  • Признать иск кредитора обоснованным и вынести решение в его пользу, обязав должника его исполнить в установленный срок. Одновременно с решением или через некоторое время может быть выдан исполнительный документ. Если должник не исполнит решение в срок, к нему со стороны ФССП РФ будут применены принудительные меры.

Обязать должника продать квартиру суд не может. У него нет таких полномочий в контексте рассмотрения исков о взыскании долгов. Более того, по таким искам суд не определяет, за счет какого конкретно имущества будет взыскан долг, а должнику всегда отводится время для добровольного исполнения судебного решения.

Реализация арестованного имущества – компетенция судебных приставов. Эта процедура строго регламентирована и осуществляется в рамках публичных торгов, извещения о которых в обязательном порядке публикуются на официальном сайте ФССП РФ.

Как продать квартиру посредством суда?

  1. Вам нужно составить исковое заявление, в котором непременно нужно указать на отсутствие возможности раздела недвижимости самостоятельно.

    Также в данном документе нужно указать на просьбу осуществить принудительную реализацию недвижимости и раздела средств;

  2. Вам нужно предоставить все документы, которые способны определить ваше право на данную собственность;
  3. Вам непременно нужно предоставить доказательства того, что с родственником или же бывшим супругом/супругой, нет никакой возможности договориться о разделе имущества или же его реализации, самостоятельно.

Предлагаем ознакомиться  СКУД как основание для начисления зарплаты

После предоставления данных документов, суд осуществляет открытие судебного производства, в рамках которого осуществляются различные действия, направленные на восстановление объективной действительности. Фактически, суд рассматривает претензии и просьбы сторон, после чего, осуществляется процесс принятия решений.Бывают ситуации, когда родственники, которые являются собственниками имущества, не могут прийти к единому мнению по вопросу реализации имущества. Как правило, каждый член семьи имеет право осуществить процесс реализации своей доли, но прежде, данная доля должна быть предложена для выкупа второму владельцу. В принципе, один владелец, который хочет осуществить реализацию, осуществляет все действия, которые положены по законодательству, но второй владелец осуществляет все действия, которые направлены на отсутствие возможности заключения сделки. В данной ситуации, осуществить стандартный процесс продажи квартиры не представляется возможным, именно по этой причине, нужно обратить свое внимание на возможность разрешения вопроса через суд.

В принципе, изучая судебную практику, вы сможете увидеть, что нередко суд принимает решение о необходимости осуществления принудительной реализации. Так что, вам нужно правильно подготовиться к процессу, чтобы максимально грамотно защитить свои права.

Если вы самостоятельно не можете составить исковое заявление, или же не можете предоставлять свои интересы в суде, то вам непременно нужно обратить свое внимание на возможность сотрудничества с опытными юристами, которые непременно помогут вам выполнить все необходимые действия по защите своих интересов в процессе осуществления реализации имущества.

При каких обстоятельствах должники могут лишиться квартиры?

Обращение взыскания на квартиру считается крайней мерой при решении вопроса о принудительном погашении долгов. Российское законодательство достаточно серьезно защищает и охраняет право собственности на жилую недвижимость, устанавливая существенные ограничения на возможность принудительного лишения жилья даже самых злостных неплательщиков.

Предлагаем ознакомиться  Оформление прописки через МФЦ в 2019 годуМожет ли суд обязать продать квартиру?

Квартиру можно потерять:

  • Если у должника и проживающих совместно с ним в квартире членов семьи есть другое пригодное для проживания жилье.
  • Если квартира выступает залогом по ипотечному кредиту. При этом неважно, является ли квартира единственным жильем или нет. Такая оговорка прямо указана в законе (ГПК РФ). Однако, судебная практика исходит из целесообразности обращения залога в собственность банка только при соразмерности суммы задолженности и стоимости квартиры. Например, если долг составляет 200 тысяч, а квартира стоит несколько миллионов, притязания банка на залог можно оспорить. Обычно соразмерность подразумевает сумму долга от 70-80% и больше от стоимости квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

По данным сайта ФССП РФ, на текущий момент на продажу выставлены порядка 9 тысяч квартир – это не так и много в масштабах России и, кроме того, это общая статистика, включающая не только исполнительные производства, связанные с кредитными обязательствами. В общей массе реализуемого приставами имущества доля квартир совсем невелика.

Источник: https://pitbuy.ru/prodat-kvartiru-resheniyu-suda/

Вс рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире — новости право.ру

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт но по завышенной цене.

А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК.

Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен.

Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество,  а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю.

В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд.

В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет.

Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции.

Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен.

Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли.

А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

  • 1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.
  • 2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.
  • 3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки.

Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Может ли суд обязать продать квартиру?

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».

В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке.

Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции. Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).

Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Источник: https://pravo.ru/story/view/141926/

может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Вопрос, может ли суд обязать продать квартиру, нередко возникает при разводе, наличии долгов по кредитам или за коммунальные услуги. Печальная перспектива расстаться с жильем волнует людей не случайно.

Так, многие банки и коллекторы используют сомнительные методы психологического воздействия, угрожая должникам изъятием квартиры. Но заранее паниковать не стоит.

Лучше разобраться, действительно ли можно заставить человека продать недвижимость через суд и как этого избежать.

Продажа части в долевой собственности

Случается, что на нескольких десятках квадратных метрах проживают практически чужие люди. Недвижимость могла достаться им, например, в дар или по завещанию.

Если один из собственников захочет продать свою часть жилья, он в первую очередь должен предложить выкупить долю остальным жильцам. В случае их отказа часть квартиры может быть продана посторонним.

Даже если квартирой владеют только два человека, без согласия второго собственника третьим лицам долю продать не получится.

Бывают и обратные ситуации: один из собственников хочет купить жилье целиком и вынуждает остальных продать свои доли. Но обязать собственника расстаться с принадлежащей ему недвижимостью нельзя даже в судебном порядке.

Однако статья 252 ГК РФ предусматривает некоторые исключения. Заставить собственника реализовать свою часть помещения за компенсацию за долю в квартире можно в следующих случаях:

  • Принадлежащая человеку жилплощадь не подлежит выделению в натуре;
  • Владелец не планирует использовать недвижимость по назначению;
  • Принадлежащая собственнику доля является незначительной.

Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть.

Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств.

Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.

Возможна ли продажа жилья за долги

Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

  1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
  2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

Реализацией недвижимости, на которую наложен арест, занимаются судебные исполнители. Процедура проходит в строгом соответствии с законодательством. В целом по России случаев продажи квартир приставами не так много. Пострадавшими в основном оказываются люди, которые взяли ипотечные кредиты и не справились с погашением.

Продажа жилплощади при разделе имущества

Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем.

В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

  • Уровень доходов мужа и жены;
  • Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
  • Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
  • Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
  • Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

Продажа жилья в ипотеке при разводе

В особом порядке решается вопрос с продажей ипотечного жилья. Его реализация возможна только с разрешения кредитной организации. Точно так же обстоят дела с новостройками, приобретенными на заемные средства по предварительному договору.

Если банк дает согласие на сделку, жилплощадь продается. После расчетов с кредитором каждый из супругов получает причитающийся ему денежный эквивалент.

В тех случаях, когда банк не соглашается на продажу, ипотеку придется выплачивать дальше. После погашения долга супруги могут продать жилье и разделить деньги. Кроме того, один из супругов может отказаться от ипотечного кредита и квартиры в пользу другого.

Согласно ч.1 ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом. Лишить его этого права и принудить человека к продаже квартиры можно только в исключительных случаях. Если ответчик считает, что его права ущемлены, он вправе обжаловать решение в установленный законом срок.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/mozhet-li-sud-obyazat-prodat-kvartiru

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector