Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Чаще всего сделку купли-продажи квартиры заключает собственник жилья. Но иногда, примерно в 5—10% случаев этот процесс доверен третьим лицам.

Собственник подписывает доверенность на продажу недвижимости от его лица. Это возможно и, более того, законно.

Но в такой операции может быть серьезная опасность, ведь покупка или продажа квартир по доверенности всегда имеет риски для покупателя и для продавца.

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Что такое доверенность

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавцаДоверенностью называют документ, который удостоверяет право доверенного лица производить указанные в тексте действия с недвижимостью. Бывают такие типы:

  1. Генеральная – она предоставляет право доверенному лицу производить на указанный в договоре срок необходимые действия с квартирой.
  2. Специальная – в ней четко оговаривается, какие именно действия можно совершать. Например: сбор документов для продажи.
  3. Разовая – она предусматривает выполнение только 1 действия. После этого она становиться недействительной.

Есть понятие – автоматический срок действия доверенности, он составляет 1 год, но есть возможность выписать ее сроком до 3 лет.

В силу обстоятельств посещение нотариуса для некоторых лиц невозможно. И если есть потребность продать недвижимость, возникает вопрос, можно ли, чтобы доверенность была заверена другим лицом. Это возможно, по закону ее может заверять:

  • Руководитель исправительного учреждения. Если человек, который хочет дать доверенность, отбывает срок в месте лишения свободы.
  • Руководитель учреждения соцзащиты, где человек находится.
  • Командир части для военнослужащих, если на месте проживания нет нотариальной конторы.
  • Старший врач медучреждения, где лицо проходит лечение.

В сделках купли квартиры по генеральной или другим доверенностям есть риски, и их перед покупкой нужно знать.

На что обратить внимание

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавцаЧаще всего купить квартиру по доверенности вам предложат доверенные лица людей, проживающих заграницей или тех, кто находится в больнице. Но легкость, с которой могут проворачивать такие сделки мошенники, до сих пор поражает. Если не посчастливится купить именно такое жилье, прямая дорога в суд для оспаривания сделки.

Поведение со стороны продавца квартиры, которое должно насторожить:

  1. Короткие сроки. Покупателя постоянно подгоняют.
  2. Вам не дают увидеться с собственником жилья, особенно если это возможно, например, продающаяся недвижимость в собственности человека, который находится на лечении.
  3. При подписании документов риэлтор не разрешает сторонам общаться.

Это явные признаки мошеннической схемы. Приобретение такого жилья чревато дальнейшими судебными разбирательствами.

Обратите внимание! Даже идеальная с виду покупка квартиры по доверенности может в будущем иметь осложнения. Если дело дойдет до суда, Фемида не всегда принимает сторону владельца. В законе есть понятие «добросовестный покупатель», то есть вы честно передали всю сумму, а о мошенничестве знать вовсе не могли. Но этот факт не убережет от потери денег и жилья.

Реальные риски покупателя

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавцаЕсли квартиру продает доверенное лицо, можно нарваться на такие обстоятельства, причем вполне законные и прежде, чем приобрести такую, стоит хорошенько подумать.

  1. Аннулировать доверенность можно в любой момент и при этом не сообщать доверенному лицу. Если сделка была совершена по такой доверенности, ее признают ничтожной.
  2. Автоматически она аннулируется при смерти человека, который ее выдавал. В суде квартира передается в собственность законным наследникам, а сделка признается недействительной.
  3. Нотариус не врач и не может быть уверен в душевном здоровье своего клиента. Если в судебном порядке удастся доказать, что он был невменяемый при подписании доверенности, сделка по ней будет недействительной. То же касается ситуации, когда на момент сделки держатель документа окажется недееспособным, невменяемым.
  4. Доверитель может пропасть без вести. Тогда процесс признания его умершим или безвестно пропавшим может затянуться на годы.

Обратите внимание! Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, важно, чтобы при подписании сделки присутствовали все собственники. Особо стоит обратить внимание, если дети нотариально доверяют продать подобное жилье родителям. Все знают, как быстро портятся семейные отношения, когда дело доходит до дележки жилья или денег.

Риски продавца

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавцаИногда в силу обстоятельств самостоятельно заняться продажей недвижимости не получается. Доверенность со стороны покупателя тоже не частный случай. Перед тем, как продать квартиру по доверенности, нужно соизмерить риски. Для начала, для того чтобы привлечь покупателей, придется уменьшить сумму на продаваемый объект, причем ощутимо. Возможно, дешевле будет выдать специальную доверенность, на сбор документов, а для совершения сделки присутствовать лично.

Самым серьезным и опасным риском продажи квартиры по доверенности – остаться и без денег, и без квартиры.

Совершенно нет уверенности в том, что человек, на которого выписана доверенность, не позарится на огромную суму и просто не сбежит с ней куда подальше.

Чаще всего доверенность выписывается на близкого родственника, риелтора или другого человека. Но никто не сможет на 100% уверить вас, что через ваши интересы не переступят.

Доверенность по факту – это передача права на доверии, без каких-либо гарантий.

Есть ситуации, когда можно оспорить действия доверенного лица, но только в том случае, если он не отвечает за свои действия, нет возможности установить его место нахождения, а также не понятно, куда пропали деньги от проданной недвижимости.

Читайте также:  Как лучше оформить наследство в 2020 году: завещание или дарственная?

Полностью обезопаситься от этого нельзя, то стоит доверять продавать свою собственность с умом, для этого не нужно экономить и оформлять генеральную доверенность, которая распространяется на все действия. Оптимально – разовую, так удастся контролировать каждое действие. Его правильность и своевременность. В таком случае удастся вовремя вмешаться в сделку, передоверить ее совершение другому лицу.

Вывод

Пока что полностью отказаться от покупки/продажи квартиры по доверенности не получится. Такие сделки были и всегда будут очень рискованными, причем для обеих сторон. Для того чтобы не попасть в руки мошенников, необходимо совершать подобные сделки только с квалифицированным нотариальным сопровождением.

Можно ли продать, купить квартиру по доверенности Ссылка на основную публикацию Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Источник: https://ProSobstvennost.ru/doverennost/prodazha-pokupka-kvartiry-po-doverennosti.html

Покупка квартиры по доверенности риски покупателя и продавца

Согласно договору продавец осуществляет продажу участка, в то время как покупатель получает его. При этом на покупателя возлагается обязанность по выплате продавцу определенной суммы денежных средств.

Важно! Укажите в договоре информацию, дающую возможность идентифицировать земельный участок (к такой информации относятся площадь, адрес и иные сведения), чтобы избежать дальнейших проблем. Укажите в договоре, что все третьи лица не обладают никакими правами на продаваемый участок

Укажите в договоре, что все третьи лица не обладают никакими правами на продаваемый участок.

Нередки ситуации, когда на стороне продавца выступает доверенное лицо.

Важно! Если Вы имеете дело с поверенным лицом на стороне продавца, внимательно изучите доверенность, на основании которой он действует, чтобы понять, какими полномочиями он располагает. Нередко возникают ситуации, когда поверенный наделяется в соответствии с доверенностью правом подписать договор, но при этом не имеет права получить деньги по данному договору от покупателя

Нередко возникают ситуации, когда поверенный наделяется в соответствии с доверенностью правом подписать договор, но при этом не имеет права получить деньги по данному договору от покупателя.

Следовательно, для покупателя не представляется возможным осуществить передачу денежных средств доверенному лицу. Впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные трудности с доказательствами, если продавец подаст иск о взыскании неполученных денежных средств по договору, даже в том случае, если доверенным лицом будет подписана расписка о том, что деньги получены.

Правила оформления доверенности

Составление доверенностей различных типов регламентируется нормативами статей 189 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством для доверительного документа, оформляемого с целью подписания договора купли-продажи, требуется нотариальное заявление. Если нотариус отсутствует в пределах досягаемости, заверить доверенность может другое должностное лицо.

Например, если заверитель проходит лечение в военном госпитале, заверить доверенность на сделку купли-продажи уполномочен начальник данного медицинского учреждения.

Чтобы правильно составить доверенность для оформления сделки купли — продажи, необходимо знать, какие пункты должны присутствовать в её тексте в обязательном порядке. Таковыми являются:

  • Наименование — «Доверенность»;
  • Указание географического объекта, на территории которого оформлялся рассматриваемый документ;
  • Дата оформления доверенности на заключение договора купли-продажи (прописью);
  • Указание идентификационных реквизитов доверителя и причин, по которым его присутствие при оформлении договора купли-продажи невозможно;
  • Соответствующие реквизиты доверенного лица;
  • Перечисление документов и полномочий, передаваемых гражданину на основании доверенности;
  • Указание факта того, может ли данный документ передаваться третьему лицу в порядке передоверенности;
  • Временной период (срок), в течение которого доверенность действительна (не более трёх лет);
  • Подпись доверителя и дата в формате день/месяц/год.

Если доверителем является юридическое лицо, в обязательном порядке требуется подпись директора и штамп предприятия.

Доверительный акт на оформление договора купли-продажи оформляется в письменной форме или при использовании специализированных печатных средств.

В случае оформления сделки с участием юридического лица требуется фирменный бланк предприятия, однако чаще всего используется стандартный лист офсетной бумаги формата А4.

Разновидности доверенности для оформления договора купли-продажи

В соответствии с гражданским законодательством современной России, доверенным лицом может стать фактически любой гражданин. При этом практически все доверенности по договору купли-продажи можно условно разделить на два типа:

  • Технические — распространённый вид доверительного документа, выдаются доверенным лицам в целях планомерного проведения сделки по продаже недвижимости. Позволяют совершать ограниченные действия с имуществом доверителя;
  • Настоящие (Генеральные) — позволяют полностью распоряжаться движимым или недвижимым имуществом собственника.

Второй тип доверенности на современном российском рынке не распространён.

Риски

При использовании доверенности при оформлении сделки по купле-продаже имущества, необходимо помнить о негативных сторонах:

  • Доверенность очень легко подделать, и мошенники этим пользуются;
  • Юридическая сила доверительного акта упраздняется после смерти доверителя, и все оформленные на основании доверенности сделки признаются ничтожными.

Таким образом, оформлять доверенность необходимо только в крайних случаях. Если же присутствие собственника на оформлении договора купли-продажи возможно, в основном соглашении должна стоять его личная подпись.

Какие требования выдвигаются к доверенности

При составлении доверенности как документа, имеющего юридическую силу, необходимо руководствоваться определенными правилами. В доверенности должны находиться следующие сведения:

Обязательным условием является наличие подписи и печати нотариуса. При этом текст может быть изложен в различном порядке. Однако именно нотариальное заверение служит основанием для юридической силы доверенности. Это значит, что с помощью такой доверенности может быть совершена сделка купли-продажи земельного участка

Читайте также:  Как продать долю в приватизированной квартире

Важно наличие не только печати, но и информации о том, когда и где она проставлялась. Это имеет значение для определения срока действия документа, а также добровольности заключения сделки и в иных случаях;Укажите срок действия документа, а также объем полномочий представителя

Существуют различные сроки действия доверенностей. Например, доверенность генеральная сохраняет свое действие в течение 3 лет. После того, как срок истечет, происходит аннулирование доверенности, однако она может быть отозвана доверителем и ранее. Можно отметить и в самом документе срок его действия.

Доверенность, которая действует в течение указанного срока (например, 1 год или 1 месяц), который необходим для совершения сделки, является определенной.

Если же срок доверенности истекает после выполнения тех или иных действий, то она является неопределенной;Наиболее полно укажите информацию о доверителе и о представителе (ФИО, даты рождения и т.д.).

Если Вы не знаете, стоит ли указывать тот или иной факт, то проконсультируйтесь у нотариуса, так как отсутствие того или иного значимого факта влечет ничтожность доверенности, утрату её юридической силы;Определите точно и полно полномочия представителя, так как именно они будут являться необходимым ограничением его дальнейших действий;

Доверителю следует поставить свою подпись на составленном документе, тем самым соглашаясь с его содержанием. После этого нотариус подписывает документ, ставит печать. Это значит, что доверенность приобретает юридическую силу.

Отдельно следует рассмотреть доверенности, которые действуют на стороне покупателя. Они встречаются намного реже, особенно когда покупателем является лицо физическое, а не юридическое.

При совершении покупки земельного участка представителем может быть лицо, достигшее возраста 18 лет, имеющее российское гражданство и дееспособность.

Покупателем же выступать может и лицо, которое не достигло 18 лет, но имеет родительское согласие на совершение сделки. Если же родители выступают в качестве представителей своего ребенка, то доверенность не требуется.

Договор купли-продажи квартиры

г. _________________                                                                     «__» ___________ 20__ г.

  • Мы, нижеподписавшиеся: _____________________________________________                                                                     (указать фамилию, имя, отчество Продавца) проживающий по адресу: ______________________________________________                                                 (указать адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания Продавца)  в лице (указывается в случае заключения договора доверенным лицом)__________________________________________________________________________          (указать фамилию, имя, отчество, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания  доверенного лица) действующего на основании доверенности__________________________________________                                                                                        (указать реквизиты доверенности – номер, дата, нотариус)
  • именуемый   в дальнейшем  «Продавец»,
  • и ______________________________________________________________________________,                                                                                         (указать фамилию, имя, отчество Покупателя) проживающий по адресу: ___________________________________________________                                              (указать адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания Покупателя)  в лице (указывается в случае заключения договора доверенным лицом)__________________________________________________________________________               (указать фамилию, имя, отчество, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания  доверенного лица)
  • действующего на основании доверенности__________________________________________                                                                                                                                                                            (указать реквизиты доверенности – номер, дата, нотариус)
  • именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру,                                       общей площадью ____________кв.м, в многоквартирном жилом доме, находящуюся по адресу: Камчатский край, город (населённый пункт)________________________________,  улица _____________________________________, дом ____________, квартира __________.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Продавцу на праве собственности.

3. Указанная квартира продана за   ___________________________________________ рублей, уплачиваемых  Покупателем   Продавцу ________________________________.       (указать вариант оплаты по договору купли-продажи – возможные варианты: при подписании, до подписания договора, рассрочка платежа, иное)

4. В соответствии со ст. 469 ГК РФ Продавец гарантирует, что квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригодна для проживания и эксплуатации.

5. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная квартира свободна от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны не могли не знать, никому не запродана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением / арестом / не состоит.

6. Квартира передаётся при подписании  настоящего Договора, данный пункт имеет силу передаточного акта.

7. Лица, сохраняющие право пользования данной квартирой:  _________________________________________________________________________________________________________________               (указывается фамилия, имя, отчество лиц, прописанных в квартире на момент заключения договора)

8. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в Управлении Росреестра по _______________________________________.

Подписи сторон:

Продавец___________________                           Покупатель___________________

Основные правила и нюансы составления

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Непосредственно в самом соглашении полностью указывается предмет, а также информация о нем. В конкретном случае общая площадь квартиры, место ее нахождения. Стоимость объекта недвижимости должна быть указана именно в рублях.

Кроме того нужно указать на отсутствие факта залога на эту квартиру и свободы от прав других (третьих) лиц.

Стороны, заключающие данные договоренности могут вносить и изменять с общего согласия какие-либо пункты, регулировать свои права и обязанности.

Земельного участка

Говоря о соглашении купли продажи земельного участка, стоит отметить, что оно также отличается от обычного только заверенной доверенностью.

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

  1. Гражданину необходимо заверить доверенность на третье лицо в нотариальной конторе.
  2. Необходимо подготовить полный пакет всей необходимой документации.
  3. Подготовить все внесения изменений в Государственный реестр прав.
  4. Передать денежные средства. В конкретном случае деньги передает доверенное лицо.
Читайте также:  Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Жилого дома

Первый – оформление генеральной доверенности. Она выписывается непосредственно на покупателя. Примечательно, что данный документ на имущество дает право прописать в договоре право дарения его родственникам. Он дает право совершать с домом все, что угодно.

Второй вариант – оформление обычной доверенности и самостоятельное ее заверение в нотариальной конторе. Такой способ более распространен.

Необходимо указать весь круг полномочий, на которое будет иметь право третье доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи, а также срок действия доверенности. Сам договор не содержит каких-либо отличий, кроме тех, что объектом является жилой дом.

Дачного дома

Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Кроме того, необходимо указать обязательства покупателя и продавца.

Стоит отметить, что доверенность может быть оформлена только на подписание договора, без наделения доверенного лица правом на получение денежных средств за недвижимость. Именно поэтому необходимо внимательно изучить доверенность.

Среди документов при покупке дачного участка должен быть передаточный акт, который подтверждает возникновение юридического факта передачи собственности новому владельцу. Акт подписывается обеими сторонами (продавцом и покупателем), и закрепляет в себе все данные о передаваемом участке.

Доверенность на установление правоотношений при покупке гаража оформляется также единым документом.

В данном случае нельзя продать гараж, прилегающий к конкретному участку (связанный с ним). В такой ситуации договор купли-продажи должен включать в себя и сам участок, который, как и гараж, будет объектом продажи.

Примечательно, что граждане Российской Федерации имеют право заключать сделки купли-продажи, объектом которых может быть любая вещь. Многие люди оформляют доверенность при покупке как недвижимого имущества, так и движимого, например, автомобиля.

Источник: https://realdealer.ru/novosti/dogovor-kupli-prodazi-po-doverennosti-2

Хочу купить квартиру по доверенности, но боюсь, что собственник ее возьмет и отменит

Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто. Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.

Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки. Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?

Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время. Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.

  • Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.
  • Что лучше сделать?
  • Дмитрий К.

Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема:
самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.

Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.

Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.

Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.

Если ваш продавец с семьей обратится в отдел миграции или к паспортисту, с регистрационного учета их снимут в течение двух календарных дней. Если они подадут заявление в МФЦ — в течение трех рабочих дней. Можно подать заявление через портал госуслуг, но все равно придется прийти в орган регистрационного учета с паспортом: с регистрации снимут, только когда смогут поставить в паспорт штамп.

В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.

Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.

В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок.

Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу.

Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать.

Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу. И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.

Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.

Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/kupit-kvartiru-po-doverennosti/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector