Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотека

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотека

Документы при покупке квартиры могут варьироваться перечнем в зависимости от конкретной ситуации. Документация по факту приобретения жилья обладает немаловажной значимостью. Без внимательно собранного списка бумажного сопровождения осуществить соглашение легальным методом не представляется возможным. Любая неточность или погрешность в документе в перспективе послужит поводом для не правомерности купли-продажи.

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотекаПриобретение жилища во вторичке, от собственника

Дабы выбор понравившейся жилплощади позади, то рекомендуется подписать с продавцом подготовительное соглашение купли-продажи и отдать некую сумму средств, так называемый задаток.

Это своего рода гарантия от опасности потери конкретного объекта по причине наиболее быстро ориентированных приобретателей, ведь в противном случае реализующий обязуется произвести возврат не только суммы задатка, но и выплатить штраф (ст. 381 ГК РФ).

Значительными нюансами заблаговременного соглашения при приобретении считаются:

  1. Сведения из удостоверений личности каждой из сторон.
  2. Действительный адрес жительства любого из участников.
  3. Полное описание объекта недвижимости с точным указанием месторасположения.
  4. Отведенный период времени, на протяжении которого будет осуществлено подписание основного соглашения.

  5. Стоимость объекта и объем задатка.
  6. Временной промежуток, на протяжении которого продающее лицо обязуется возвратить залог по факту несостоятельности сделки, а также заплатить штрафную сумму.

  7. Время, за которое предыдущий собственник осуществит выписку из помещения всех зарегистрированных и вывезет свой имущественный скарб.

В ключевой список документов, который понадобится для подписания соглашения о реализации квартиры во вторичке 2020, включены:

  • само соглашение. Как правило текст составляется профессиональным юристом ли риелтором Именно эта бумага впоследствии подается в реестр для перерегистрации;
  • документы, удостоверяющие личности участников;
  • выписка из реестра, доказывающая правомочия владельца на предмет реализации. В ней прописывается обладатель помещения, метраж жилья и местонахождение, а также действующие ограничения (например, квартира, приобретенная в ипотеку и которая еще не выплачена, находится в залоге у финансового учреждения);
  • бумаги о неимении налоговой задолженности и долгов по услугам ЖКХ;
  • техпаспорт;
  • регистрационная книга. Идеально, если прописанных лиц на момент заключения договора не имеется. Но если таковые присутствуют, то нужно убедиться в их беспрепятственной возможности выписки;
  • одобрение органа опеки на сделку, в случае регистрации или совместного владения с несовершеннолетним;
  • бумага, на основании которой у бывшего владельца возникли преференции на жилье (соглашение о приобретении, дарственная).

Приобретение жилья в новом строении

Еще до обретения жилплощади в новостройке от застройщика, будущему дольщику надлежит проверить присутствие на руках нижеследующих бумаг:

  1. Инвестиционное соглашение. Содержит сведения о количестве квартир в будущем объекте недвижимости, кто является приобретателем, число нераспроданного жилья на данное время.
  2. Проектный замысел.
  3. Техническая документация фиксирует информацию о фундаменте постройки, инженерных коммуникациях.
  4. Одобрение на возведение.

    Внимательно следует просмотреть на кого оно оформлено: той ли компании, с которой ведутся переговоры. Не стоит забывать и о легальности расположения на земельном участке, на каком основании дом занимает землю под ним. Ими могут выступать документ на приобретение участка под строительство, либо соглашение о пролонгированной аренде, заключенное с местной властью.

Если же стройка уже завершена и произошел ввод в пользование, то приобретателю надлежит запросить бумаги:

  • доказательственный документ правомерности пользования конкретным участком;
  • поэтажную планировку сооружения;
  • соглашение на реализацию вызвавшего интерес приобретателя жилища.
  • выписка из реестра юридических лиц, доказывающая действительное существование такого субъекта.
  • передаточный акт при реализации квартиры.

Если весь оборот документов  строительной компании в норме, то последующий этап — это подписание соглашения, с тем различием, что продающим будет считаться не гражданин, а лицо являющиеся юридическим и не будут предъявлять удостоверения личности, оно предоставляет свидетельства в порядке зарегистрированном.

Обретение жилья по ипотечному кредитованию

Ключевая особенность жилого помещения, приобретаемого в ипотеку, состоит в неимении у приобретателя всей нужной суммы.

Недоимка покрывается финансами банковской организации, которая в залог обретает данное жилье.

Пока заемщик не ликвидирует все кредитные обязательства перед финансовой организацией, квартира будет являться предметом залога, а покупатель только лишь ее жильцом-пользователем.  

Как оказывается на практике, оформить жилищный заем довольно непросто.

Изначально перед подачей заявки необходимо собрать нужный перечень документации, подтверждающий платежеспособность и стабильность положения просителя:

  1. Дубликат паспорта с проставлением отметки о регистрации.
  2. Справка с места трудоустройства по официальному трудовому соглашению за крайние полгода.
  3. 2-НДФЛ, подтверждающая наличие постоянных доходов и их размер.

  4. Наличие положительной кредитной истории либо отсутствие отрицательной.
  5. Документ о дееспособности.
  6. Справка из полиции о неимении судимости.
  7. Военный билет.

Если будут привлечены созаемщики или поручители, то на каждого из них нужно подготовить такой же перечень бумаг.

Если вы приняли решение обрести жилплощадь у застройщика, с которым у банка нет договорных отношений, то его репутацию потребуется также доказывать бумажным сопровождением:

  • подтверждение периода работы в сфере. Банковские учреждения рассматривают не меньше 5 лет;
  • справка о соответствии нормам материальной стабильности и благополучия;
  • неимение просроченных объектов постройки;
  • наличие нескольких удачно отданных в пользование многоквартирных домов;
  • отсутствие проводящейся в отношении застройщика процедуры признания несостоятельным.

Для одобрения жилищного займа дополнительно придется предоставить:

  1. Соглашение о страховке. Почти все кредитные учреждения требуют включения в страховой полис рисков потери объекта недвижимости, а также личного страхования заемщика, дабы обезопасить себя от невозврата заемных средств.
  2. Заключение о независимой оценке.

    Финансовая организация должна точно знать, за какую цену реально приобрести конкретную квартиру на рынке недвижимости. От итоговой цены зависит одобрение займа. Оценивание может провести исключительно организация, являющаяся участником СРО.

  3. Доказательство платежеспособности.

    Например, информация о наличии приличного банковского счета, доходы от реализации авторских текстов, выплаты на содержание детей и прочее.

ВНИМАНИЕ !!! Процесс приобретения жилья в ипотеку несколько сложнее, чем обычная сделка купли-продажи. Поскольку увеличивается количество участников и заинтересованных сторон.

Банковское учреждение выступает в роли кредитора и полноценного собственника квадратных метров до тех пор, пока заемщик не отдаст всю сумму займа вместе с процентами.

Какие нюансы следует знать при совершении сделки

Индивиду надлежит учесть:

  • факторы преференции собственности у реализующего на недвижимость. При их просмотре следует озаботиться — есть ли в доказательственной документации подчистки, опечатки, описки. Если какие-то неточности имеют место быть, то таковые заверяются подписями обеих сторон;
  • при нотариальном заверении все неточности в документе также штампует печатью и удостоверяет росписью уполномоченное лицо, удостоверяющее юридическое действие;
  • надлежащим ли образом оформлена государственной регистрация. Если в предыдущем соглашении указан факт просрочки перевода платежа за жилье, нежели установлено в договоре, то последний считается недействительным;
  • история жилплощади. Здесь стоит обратить внимание на факт проведения перепланировки, была ли она легализована или имелось ли изначально одобрение на нее, количество прописанных ранее лиц, обладают ли они какими-либо преференциями на пользование помещением, были ли соблюдены сроки получения наследственной массы, есть ли среди зарегистрированных индивидов отбывающие наказание, несовершеннолетние, проходящие курс долгосрочного лечения;
  • состояние жилого объекта. Наличие туалета, ванной, отдельно расположенной кухни. А также немаловажный момент как ликвидность. То есть востребованность на рынке недвижимости. Этот факт имеет большое значение при ипотечном займе, поскольку невостребованные квадратные метры не заинтересуют банк, и он может отказать в выдаче кредита.

ВАЖНО !!! Таким образом, приобретатель недвижимости должен быть очень внимательным и осторожным при столь серьезном капиталовложении. Следует тщательным образом проверить всю документацию на жилплощадь, постараться разузнать прошлую историю квартиры, если речь не идет о новостройке, убедиться в неимении задолженности по услугам ЖКХ, что жилье не находится в залоге и нет прерогатив третьих лиц. Для решения этих вопросов необходимо привлекать опытного юриста.

А уже после проверки разрешать для себя вопрос, какие документы нужны при покупке квартиры, заниматься их сбором, подписанием соглашения и перерегистрацией собственности.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/dokumenty-pri-pokupke-kvartiry

Какие нужны документы при покупке квартиры в 2020 году

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотека

Покупка недвижимости всегда предполагает большую подготовку, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Чтобы избежать рисков и мошенничества, необходимо тщательно проверять каждый документ. Соблюдая все нормативные требования, можно избежать лишних стрессовых ситуаций. И тогда покупка новой квартиры станет по-настоящему приятным событием.

Основные этапы оформления сделки

Как и любой акт купли-продажи, сделка с недвижимостью регулируется в соответствии с действующим законодательством.

В Российской Федерации действия, связанные с покупкой и продажей недвижимости регулируются в строгом соответствии с федеральным законом ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости».

Нормативный акт закрепляет порядок проведения сделки, перечень необходимых документов, а также права и обязанности обеих сторон.

Для покупателя процедура в плане оформления проходит несколько легче, чем для продавца. Но риски столкнуться с недобросовестным продавцом достаточно высоки.

Однако с 1 января 2020 года на государственном уровне принят закон «О выплатах добросовестным приобретателям жилья». Эта законодательная поправка позволит уберечь добропорядочных граждан от действий мошенников.

Часто «черные риелторы» работают по подложным документам, перепродавая недвижимость без ведома реальных хозяев. Тем самым, у покупателя в ходе судебных разбирательств законные владельцы изымают жилье. Для людей, попавших в подобную ситуацию, и создана такая выплата.

Новые законы позволят получить выплату пострадавшим гражданам, если по истечению полугода от изъятия собственности не было произведено никаких выплат, либо компенсация была частичной.

Определять размер выплаты будет суд, исходя из реального ущерба, либо от размера кадастровой стоимости недвижимости.

Для покупателя есть ряд обязательных этапов при оформлении покупки недвижимости:

  1. Установление права собственности на недвижимость.
  2. Регистрация перехода права собственности на покупателя.
  3. Окончательная регистрация права собственности на жилье.

Только после оформления права собственности сделка будет считаться законной и завершенной.

Основные документы для оформления сделки со стороны покупателя

Пакет документов, как было сказано выше, для покупателя существенно меньше, чем для продавца. Он может отличаться, в зависимости от условий сделки, а также типа приобретаемого жилья.

Основной пакет документов при оформлении покупки квартиры будет включать в себя:

  1. Паспорт гражданина РФ;
  2. Договор купли-продажи недвижимости;
  3. Документ или квитанция об оплате государственной пошлины;
  4. Заявление о регистрации права собственности.

Это документы, которые наиболее часто запрашиваются со стороны покупателя. Однако, в зависимости от обстоятельств покупки, пакет документов может быть значительно больше.

Меры для уменьшения рисков при покупке недвижимости

  • Чтобы обезопасить вложенные в покупку средства, покупателю стоит заранее позаботиться о возможных рисках при покупке квартиры.
  • Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что покупаемая недвижимость не имеет обременений и арестов.
  • Следует запросить у продавца копию домовой книги, что позволит узнать о ранее прописанных в недвижимости гражданах, а также избежать нарушения прав несовершеннолетних граждан, прописанных в квартире.
  • Исключить риски оспоримости квартиры также помогут такие документы как:
  • согласие супругов о продаже;
  • проверка внесений изменений в ЕГРН;
  • список лиц, имевших право на проживание;
  • разрешение органов опеки, в случае прописки несовершеннолетних;
  • документ, который подтверждает дееспособность продавца;
  • справки от коммунальных служб об отсутствии задолженностей;
  • если в помещении проводили перепланировку, то необходима будет справка о внесении изменений в план квартиры;
  • установленная рыночная стоимость, подкрепленная независимым оценщиком.

В зависимости от обстоятельств сделки документов может потребоваться больше.

Процедура оформления покупки через Росреестр

Регистрацией права собственности в России занимается Росреестр.

Для оформления сделки потребуется подать следующие документы:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • паспорт кадастровый;
  • договор купли-продажи помещения;
  • заявление о государственной регистрации.

Процедура перехода права собственности считается завершенной после подачи всех необходимых документов. Оформление может занимать от 7 до 9 рабочих дней.

Специфика оформления документов при покупке недвижимости

Ситуации покупки и продажи имеют индивидуальный характер. В зависимости от особенностей каждого отдельного случая, потребуются определенные разрешающие документы. Рассмотрим наиболее распространенные типы сделок с недвижимостью.

Покупка жилья в ипотеку

Необходимо будет подготовить документы не только для Росреестра, но и для банка, предоставляющего ипотечный кредит. Обычно за каждой отдельной ипотекой закреплен банковский сотрудник, который поможет при оформлении необходимого пакета документов.

При покупке в ипотеку покупка жилья регистрируется одновременно с оформлением кредита. После получения одобрения по ипотеке, документы о согласии на выдачу денежных средств передаются в Росреестр, чтобы в дальнейшем произвести перечисление денежных средств на счет продавца.

Помимо стандартного набора документов для оформления покупки потребуются:

  • согласие второго супруга на ипотеку, если таковой имеется. Документ заверяется у нотариуса за счет покупателя квартиры;
  • банк и сам покупатель будут должны оплатить государственные пошлины, что подтверждается соответствующими квитанциями;
  • заявление, закрепляющее между кредитором и покупателем совместное соглашение об ипотеке. Выдается в кредитной организации;
  • договор ипотечного кредитования. Потребуется также нотариальное заверение.

Необходимо внимательно изучить банк оформления ипотеки, чтобы избежать финансовые потери и халатное отношение к клиентам.

Покупка жилья с использованием материнского капитала

Многие молодые семьи используют этот вид государственной поддержки для улучшения жилищных условий. Использование материнского капитала для этих целей, если ребенку еще не исполнилось трех лет, будет считаться незаконным.

Пакет документов для оформления сделки будет расширен за счет следующих справок и документов:

  • свидетельство о рождении ребенка;
  • соглашение с банком кредитором;
  • сертификат на материнский капитал;
  • документ о выделении долей всем членам семьи. Заверяется у нотариуса;
  • справки о доходах;
  • акт об оценке стоимости жилья;
  • полис клиента банка.

Данные документы необходимо предоставить в Пенсионный фонд, где будет принято решение о возможности использования маткапитала для данных целей. После одобрения завершение сделки также оформляется через Росреестр со стандартным набором документов.

Покупка одним из супругов, приобретение долей

Сделки с недвижимостью регулируются в соответствии с ст.35 ФЗ СК РФ, в которых говорится о необходимости согласия второго супруга, если сделка оформляется с государственной регистрацией права.

Чтобы избежать отказа в оформлении собственности, документ следует также нотариально заверить.

Если согласие от супруга при оформлении купли-продажи отсутствует, то законность такой сделки может быть оспорена в судебном порядке.

В случае покупки доли в квартире, необходимо получить отказ от второго дольщика на приобретение продаваемой части. Документ может быть составлен в произвольной форме. Но в нем должны быть указаны все данные второго дольщика, а также описанием его доли в квартире. Справку необходимо заверить у нотариуса.

В остальном, пакет документов для оформления сделки в этих случаях, будет стандартным.

Документы, выдаваемые новому владельцу недвижимости

После проведения сделки и ее надлежащем оформлении, на руках у покупателя должны быть следующие документы:

  1. Договор купли-продажи. Он закрепляет право собственности на жилое помещение за покупателем
  2. Справка о передаче квартиры
  3. Расписка от сотрудника регистрационного отдела о принятых документах
  4. Расписка от продавца о получении денег
  5. Выписка из ЕГРН
  6. Согласие на продажу от второго супруга
  7. Кадастровый паспорт помещения

Внимательное отношение к деталями и соблюдение требований закона помогут сделать приобретение жилья быстрым и безопасным.

Источник: https://yuristprav.ru/kakie-nuzhny-dokumenty-pri-pokupke-kvartiry-v-2020-godu

Порядок покупки квартиры в 2020 году

Порядок покупки квартиры предполагает исполнение требования закона и обязательных процедур.
Чтобы не допустить ошибок и финансовых потерь, а так же стресса при отказе в регистрации следуйте выверенному алгоритму действий, описанному в данной статье.

Статья обновлена 05.01.2020 г

Скачайте интеллект-карту с пошаговой инструкцией и сверяйте с ней свои действия.
Интеллект карта для покупателей  квартиры

Алгоритм покупки  квартиры (ПОШАГОВЫЙ)

Порядок покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю  необходимо:

  1. Приобрести( установить) право собственности
  2. Зарегистрировать переход права от продавца к покупателю
  3. Зарегистрировать право собственности за собой

Покупка квартиры документы и порядок сделки

Какими документами оформляется эти этапы сделки?

  1. Установление права на объект недвижимости оформляется Договором купли-продажи и Актом приема-передачи
    Заказать составление договора купли-продажи или получить консультацию от автора сайта можно здесь.
  2. Регистрация перехода права от продавца к покупателю осуществляется на основании заявления продавца в Росреестр
  3. Регистрация права собственности на покупателя осуществляется на основании заявления об этом, с уплатой обязательной госпошлины 2000.0 рублей

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует длительной подготовки и оценки рисков оспоримой сделки.

Поэтому прежде оформляются предварительные договоренности. Причем письменными документами с  передачей задатка.

Но первым шагом для исключения финансовых потерь является получение достоверной информации о праве владения квартирой и отсутствии арестов и обременений.

Такая информация сейчас свободно предоставляется Росреестром и каждый может получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости(ЕГРН), заказав ее через интернет.

Государственная пошлина за электронную выписку — 250 рублей. Она придет к вам на почту , как правило в течении нескольких минут.
Посмотрите пример: Выписка из ЕГРН , чтобы понимать, какую информацию из нее вы сможете получить.
Прочтите полезную информацию: Что такое обременение квартиры

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Свидетельство о государственной регистрации права отменили.

Заказать электронную выписку из ЕГРН можно тут  Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН.

Пошаговый план покупки квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотека

Получить интеллект-карту себе: Интеллект карта для покупателей квартиры на вторичном рынке

Порядок покупки квартиры за наличные

Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.

Конечно все эти ключевые моменты требуют дополнительных подробных разъяснений, которые вы можете получить в  рассылке от автора, в которую будете подписаны автоматически после приобретения 1 части пособия для покупателя:  «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?»

Покупка квартиры в ипотеку

  • Ипотечная сделка сложнее обычной, ведь у покупателя не хватает средств на приобретение квартиры.
  • Поэтому главной и первостепенной задачей в этой сделке является подписание Кредитного договора, а лишь поле — Договора купли-продажи квартиры.
  • А Кредитный договор вам подготовят только, когда одобрят предмет залога, то есть квартиру.
  • Начните с пошаговой инструкции, в которой разъяснены ключевые моменты сделки.
  • Посмотрите пошаговую инструкцию  к сделке «Покупаем квартиру за счет кредитных средств банка»  и повторите порядок покупки квартиры, чтобы не допустить ошибок.

Пошаговая инструкция (порядок покупки квартиры)

Чтобы вам не сбиться с пути, не совершить ошибок, не зайти в тупик, а выбрать магистральный путь — главную дорогу, используйте интеллект-карту.

Получить интеллект-карту: Интеллект карта для покупателей квартиры

Порядок покупки квартиры в новостройке

Под покупкой квартиры в новостройке часто понимают участие в долевом строительстве. Это неверное понимание. Купить квартиру, которой еще нет невозможно.

Оформить покупку договором купли-продажи можно  только в том случае, если объект недвижимости состоит на кадастровом учете и еа него оформлено право собственности на застройщика (или подрядчика строительных работ).

Покупка квартиры у юридического лица имеет свои особенности.  Но в общем и целом осуществляется по вышеуказанному алгоритму.
Прочтите статью: Покупка квартиры у юридического лица

Если вы «покупаете» квартиру на стадии строительства прочтите статью: Как купить долевку?

Всегда рада разъяснить. Автор

Порядок покупки квартиры в 2020 году

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/03/09/poryadok-pokupki-kvartiryi/

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотека

Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Документы при покупке квартиры имеют первостепенное значение. Без тщательного подготовленного пакета документации провести сделку законным путем невозможно. Любая ошибка в документации в будущем может стать причиной для оспаривания законности купли-продажи.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотекаЕсли вы уже выбрали квартиру, то имеет смысл заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи и внести задаток. Это убережет вас от риска потерять данный объект из-за более расторопных покупателей, ведь в противном случае продавец будет обязан вернуть не только задаток, но и заплатить штраф.

Существенными условиями такого предварительного договора являются:

  1. Паспортные данные всех участников купли-продажи.
  2. Фактический адрес проживания каждой стороны.
  3. Точное описание характеристик и адреса квартиры.
  4. Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
  5. Цена покупки и размер задатка.
  6. Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
  7. Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

В основной перечень документации, требующейся для заключения основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке, входят:

  1. Сама купчая. Ее обычно доверяют составлять юристу, либо риелтору. Именно этот документ позднее подается в Росреестр для регистрации.
  2. Паспорта сторон.
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности продавца на данную квартиру. В ней указан собственник, площадь квартиры и ее адрес, а также обременения (например, квартира в залоге у банка из-за ипотеки).
  4. Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ.
  5. Справка об отсутствии задолженности по оплате налогов.
  6. Техпаспорт.
  7. Домовая книга. В идеале на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц. А если таковые имеются, следует убедиться, что препятствий для их выписки нет.
  8. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний (или является совладельцем).
  9. Документ, на основании которого собственник получил право на данную квартиру (купчая, завещание, дарственная и т.д.).

Покупка новостройки

Еще до покупки строящегося жилья, будущему дольщику стоит убедиться в наличии у компании-застройщика следующей документации:

  1. Инвестиционный договор. Именно в нем указано: сколько квартир будет в доме, кто является покупателем, сколько квартир остается свободными на текущий момент.
  2. Проектная декларация. В ней обязательно имеется план будущего расположения всех квартир на этажах, а также объектов внутренней и внешней инфраструктуры.
  3. Технические документы. В них отражается информация о фундаменте строения, инженерных коммуникациях.
  4. Разрешение на строительство. Здесь очень внимательно нужно проверить – кому оно выдано: тому ли юридическому лицу, с которым вы ведете переговоры о покупке новостройки.

Поскольку многоэтажка не висит в воздухе, а строится на определенном земельном участке, стоит поинтересоваться и вопросом прав застройщика наданную землю. У него могут быть: договор покупку земли под застройку, либо договор долгосрочной аренды, заключенный с местным муниципалитетом.

Если же дом уже отстроен и даже введен в эксплуатацию, то покупателю стоит проверить следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая наличие у застройщика прав на данную землю или договора аренды.
  2. Поэтажный план здания и экспликация.
  3. Договор на продажу заинтересовавшей покупателя квартиры.
  4. Выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая существование данного юридического лица.
  5. Акт приема-передачи квартиры в новостройке.

Коль скоро все документы у застройщика в порядке, можно переходить к совершению сделки, с той разницей, что со стороны продавца выступает не физическое лицо, а юридическое, поэтому вместо паспорта оно представляет свое свидетельство о регистрации.

Покупка квартиры в ипотеку

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы.

Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье.

С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

  1. Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
  2. Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
  3. Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
  4. Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
  5. Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
  6. Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
  7. Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

  1. Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
  2. Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
  3. Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
  4. Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
  5. Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

  1. Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
  2. Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
  3. Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Сделка купли-продажи в ипотеку существенно сложнее по своему характеру и по числу документации, поскольку участников фактически не двое (покупатель и продавец), а трое – ведь банк тоже участвует, а в случае, если заемщик не сможет погасить долг, именно банку перейдет право собственности на эту квартиру. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/dokumenty-pri-pokupke-kvartiry

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году, когда покупатели с ипотекой

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Вот еще одна статья, в которой я перечислила документы для продажи квартиры, но здесь описана ситуация когда покупатели с ипотекой.

Я помогла около 20 клиентам продать квартиру «ипотечникам» и по опыту скажу, что большинство банков требует одинаковый список документов, что Сбербанк, что ВТБ, что Газпромбанк и т.п. Но все равно советую заранее уточнить это у покупателей. Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать.

Написала универсальная, потому что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть Бузулуке.

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные документы.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

    Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, они могут потребоваться покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор предоставляют покупатели, собственникам его нужно только подписать. Банкам он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.
  • Выписка из домовой книги; Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи. Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме). Банки очень часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний. Часто банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика. Как выписаться из квартиры? Как выписать несовершеннолетних детей?
  • Выписка из лицевого счета; Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.; Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет. Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.
  • Технический паспорт на квартиру; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и банку, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом. Также техпаспорт может быть нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Многие банки со стороны покупателей требуют такие справки даже, если продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Причем настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора. С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной. Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера. Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.
  • Документ, подтверждающий право собственности; К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно. Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник. Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации. Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupatel-s-ipotekoj.html

Документы при покупке квартиры в 2020 году: вторичка, новостройка, ипотека

Законодательство требует документального сопровождения всех совершаемых с недвижимостью сделок. Люди вправе покупать/продавать/обменивать/сдавать или дарить имущество, главное оформлять это правильно. Какие документы при покупке квартиры необходимы? Насколько сложна процедура оформления? Стоит разобраться подробнее.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости сейчас радует наличием огромного выбора. Конечно, жилье стоит прилично и его приобретение порой заветная мечта. «Вторичка» – это квартиры, реализуемые владельцами.

Основным документом, закрепляющим проводимую сделку продажи является договор купли-продажи. Порой стороны обращаются к нотариусу, чтобы тот проверив составленное соглашение, заверил его. Грамотный договор защищает интересы обеих сторон, заодно отражает все нюансы совершаемой сделки.

Обычно участники составляют сначала черновой вариант – предварительный договор. Потом уже, после проверки его специалистом, переписывают.

Какие сведения нужно включить в текст соглашения:

  • паспортные данные участвующих сторон;
  • фактические адреса (место проживания) каждого;
  • основные характеристики объекта сделки, включая адрес;
  • срок, за который будет подписан сторонами основной договор;
  • стоимость покупки (общая), размер задатка, уточнения, касающиеся курса валют (если продавец назначает стоимость в евро или долларах);
  • срок, за который продавец выпишет всех фактических жильцов реализуемой жилплощади;
  • уточнение об отсутствии малейшего обременения (квартира не является предметом залога, не отдана банку, владелец не имеет каких-либо задолженностей).

При совершении сделки рискуют обе стороны. Покупатель – что получив деньги, продавец не передаст ему все необходимые документы, окажется мошенником. Продавец – что клиент окажется недобросовестным и внеся задаток, откажется выплатить остальное. Поэтому при совершении подобных сделок обеим сторонам нужно проявить внимательность. Желательно участие нотариуса.

Кстати, Росреестр может помочь покупателю. Выдать справку об указанному объекте недвижимости, где будет написано, кто действительно владеет квартирой и каким образом приобрел ее.

Риски в сделках купли-продажи

Расторжение сделки – обычно происходит, когда между сторонами нет согласия. Например, не смогли достичь договоренности касаемо одного или нескольких пунктов составляемого договора.

Внеся задаток, покупатель вправе, если сделка расторгается, потребовать отданные деньги назад. Однако порой в договоре указывается специально заниженная стоимость.

Тогда часть денег увы, останется у недобросовестного продавца.

Признание договора недействительным – подобное случается, когда заранее не проверяли полномочия продавца (не обращались в МФЦ или Росреестр за выпиской). Особенного внимания требуют сделки, совершаемые через доверенных лиц.

Риск истребования уже приобретенного имущества – возможен, если у квартиры довольно часто менялись хозяева. Это также можно выяснить через Росреестр.

Квартира приобретена с обременением – например, она была совместным или же долевым имуществом. Тогда владельцы, не являвшиеся участниками совершенной сделки будут вправе потребовать признания ее недействительной.

Важно: проверять полномочия продавца, внимательно читать подписываемый договор и желательно, заручиться поддержкой опытного юриста.

Список документов для совершения сделки купли-продажи

Бумаги Подробности
Купчая Как правило, ее составление доверяют опытному юристу или риэлтору, если тот сопровождает сделку. Оригинал подписанного договора потом предъявляют в Росреестре.
Паспорта сторон Если вместо кого-то присутствует доверенное лицо, нужна доверенность (оригинал).
Выписка ЕГРН Основной документ, подтверждающий права продавца. Там указываются данные собственника, характеристики реализуемой жилплощади, также обременение (наличие или отсутствие его).
Справка ЖКХ Свидетельствует о наличии/отсутствии у продавца задолженностей, касающихся коммунальных платежей и прочих выплат.
Справка от налоговой Доказывает, что налоговые выплаты по данной квартире продавцом выплачивались регулярно.
Техпаспорт Выдается БТИ
Домовая книга В идеале, в момент совершения сделки, там не будет прописанных лиц. Если же они имеются, важно убедится, что все люди выпишутся и проблем нет.
Разрешение опеки Требуется, если в реализуемой квартире прописан ребенок, или он считается совладельцем.
Правоустанавливающий документ Подтверждает, как именно продавец изначально получил квартиру (купчая, завещание, свидетельство наследника, дарственная).

В новостройке

Зачастую компании – застройщики, возводящие многоквартирные дома, ищут заранее людей, желающих приобрести там жилье. Таких клиентов называют дольщиками. Они вкладываются, и эти деньги оплачивают процесс строительства.

Когда компания закончит дом и введет его в дальнейшую эксплуатацию, дольщики получат заветные ключи. Однако, это все лишь выглядит простым.

На практике еще выбирая застройщика, покупателю нужно проверить, имеет ли компания такие документы:

  1. Инвестиционный договор. Основное соглашение, где указывается: количество квартир, данные покупателей, количество свободных, пока не выкупленных квартир.
  2. Проектная декларация. Там будет отражен план расположения жилплощади по этажам, также других объектов инфраструктуры.
  3. Технические документы – касаются фундамента строения, материалов изготовления, инженерных коммуникаций.
  4. Разрешение на строительство. Здесь внимательней следует изучить данные кому выдано. Является ли присутствующее на переговорах юридическое лицо тем, кто получил данное разрешение.

Более того, когда квартиры приобретаются в новостройке, стоит помнить, что само здание стоит на определенном земельном участке. Поэтому важно выяснить, вправе ли застройщик осуществлять строительство: договор на приобретение компанией земли, либо соглашение на долгосрочную аренду, заключенное ранее с муниципалитетом.

Дом построен, уже введен в свободную эксплуатацию, тогда покупателю стоит увидеть следующие бумаги:

  • выписка ЕГРП – подтверждает полномочия компании на конкретный участок земли (где возведен дом) или же договор аренды;
  • поэтажный план, экспликация;
  • договор на продажу конкретной квартиры, приглянувшейся покупателю;
  • выписка ЕГРЮЛ, она подтверждает существование организации – юрлица, осуществившее постройку дома;
  • акт приемки готовой квартиры в новостройке.

Документы есть, все хорошо? Тогда можно переходить к обсуждению и заключению сделки. Желательно привлечь к составлению и проверке договора опытного нотариуса.

Последним действием станет регистрация счастливого покупателя как нового хозяина купленной им жилплощади. Процедура проходит в Росреестре или МФЦ. Туда заинтересованная сторона относит все перечисленные выше бумаги, включая готовый ДКП (договор купли-продажи), свой паспорт и квитанцию (выдается после оплаты им госпошлины).

Важно: продавцом здесь выступает компания-застройщик, поэтому ее представитель в Росреестре предъявит все требуемые от продавца документы с лицензией и свидетельством о регистрации вместо паспорта.

В ипотеку

Насколько разнится процедура приобретения жилплощади, если она берется в ипотеку? Различий четыре:

  • у покупателя не имеется требуемой суммы;
  • в сделке присутствует банк, как третье лицо;
  • долгосрочность сделки и наличие процентов;
  • фактически квартиру приобретает банк, она служит залогом, а покупатель (частное лицо) будет собственником с существенными ограничениями.

Ипотечный кредит – большая ответственность, нужно заранее продумать, как именно рассчитаться. Порой люди 15-20 лет вносят ежемесячные крупные платежи, закрывая ипотеку. Поэтому следует рассчитать собственные силы и помощь родственников.

После этого собрать для банка следующие документы:

  • гражданский паспорт (копия), где будет указана регистрация гражданина;
  • справка, выдаваемая работодателем, там подтвержден факт официального трудоустройства и время работы гражданина, оплата труда (минимальный срок должен быть с 6 месяцев);
  • положительная кредитная история – это проверяется на месте сотрудниками банка;
  • справка, выдаваемая местным психоневрологическим диспансером, подтверждающая дееспособность клиента;
  • справка УВД, что у клиента нет судимости;
  • военный билет – мужчинам.

Получив бумаги, сотрудник отправит специальный запрос и начальство банка решает, одобрить данному гражданину кредит или же нет. Кстати, если планируется покупка жилья в только строящемся доме, то дополнительно у застройщика нужно взять:

  • справку, где указан конкретный срок общей работы данной компании – застройщика, банки доверяют лишь фирмам, работающим 5 и больше лет;
  • справка, подтверждающая соответствие работы компании нормативам, касающимся ее финансовой устойчивости (в составлении лучше руководствоваться ФЗ 214);
  • отсутствие издержек – что компания следует графику строительства;
  • наличие нескольких готовых (уже сданных для эксплуатации) объектов;
  • справка, свидетельствующая об отсутствии у данной компании судебных исков недовольных клиентов, не инициирована (ранее или сейчас) процедура банкротства, нет решения о проведении ликвидации.

Далее заемщику нужно предоставить еще такие бумаги:

  1. Договор страхования. Большинство банков требуют, чтобы клиент предварительно застраховал себя (жизнь, здоровье). Так они уменьшают риск возможной потери денег, если заемщик вдруг заболеет или того хуже, умрет. Однако перечень имеющихся страховых случаев может быть и шире. Например, ФЗ 214 требует дополнительно страховать объект совершаемой сделки.
  2. Оценка. Банк узнает, сколько в реальности стоит выбранная клиентом квартира на рынке. Оценку должна проводить лицензированная компания, относящаяся к СРО.
  3. Подтверждение платежеспособности. Как правило, это выписки банка, где заемщик держит основные сбережения, алиментные выплаты, размер пособия, справка с рабочего места супруга/супруги, кто будет помогать с выплатой клиентом кредита.

Сама сделка проходит сложнее, ведь сторон будет три: продавец, реализующий жилплощадь, банк – основной инвестор и сам покупатель, автоматически становящийся заемщиком.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/dokumenty-pri-pokupke-kvartiry

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector