Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

› Квартирный вопрос › Продажа квартиры ›  Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

26.02.2019 805 просмотровКак продать квартиру, если она в долевой собственности?

Ситуация наличия у недвижимости нескольких владельцев не является уникальной для российского рынка, но как продать квартиру, если она в долевой собственности, сегодня относится к категории одних из самых распространенных вопросов. При решении самостоятельно заниматься сбором документов для регистрации важно понимать особенности сделок с объектами, находящимися в режиме долевого владения.

Разграничение понятий

Основаниями для возникновения долевой собственности на жилой объект могут быть:

  • прохождение процедуры приватизации жилья;
  • выделение долей в квартире, ранее находившейся в режиме общей совместной собственности супругов;
  • по наследству при наличии нескольких претендентов.

Доли не относятся к категории неизменных величин, они могут перераспределяться и продаваться. В жизни их выделение может быть связано с добровольным решением участников или с решением судебного органа.

Например, при нахождении в браке с супругом могут быть достигнуты взаимные договоренности с заключением брачного контракта с условиями выделения.

При расторжении законных отношений каждый из бывших партнеров имеет возможность получения 50% во владении общего совместного имущества.

Особенности продажи квартиры

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности имеет ряд нюансов, которые отличают ее от традиционной сделки по отчуждению имущества.

Основные особенности заключаются в следующем:

  1. От действующих сособственников должно быть получено разрешение на возможность продажи;
  2. Необходимо соблюдение правила преимущественной покупки;
  3. Сделка должна быть нотариально заверена;
  4. Процедура с детьми предусматривает получение разрешения от органов опеки.

Наиболее простым вариантом продажи долевой собственности является случай, когда все собственники согласны на сделку и квартира отчуждается как единый объект. При продаже одной из долей процедура будет более длительна по времени, так как закон запрещает проведение отчуждения без согласия других сособственников.

Для соблюдения правила преимущественной покупки в адрес всех действующих владельцев направляется уведомление о желании продавца продать свою долю.

Документ рекомендуется составлять в письменной форме и отправлять на адрес получателя заказным письмом. Уведомление должно содержать полную информацию о сути предложения, включая цену и иные существенные условия.

После его получения у сособственника имеется 30 дней для того, чтобы дать согласие или отказ на покупку предложенной доли.

Важным моментом является вопрос оплаты расходов, связанных с оплатой услуг нотариуса. Вне зависимости от количества продавцов пошлина берется однократно и определяется на основании суммы договора. Помимо этого потребуется оплатить работу специалиста по проведению консультации, составление проекта соглашения, изготовлению документов. Оплата берется исходя из установленных нотариусом расценок.

Пошаговая инструкция

Порядок действий при продаже квартиры в долевой общей собственности зависит от того, получено ли согласие на продажу всех владельцев, будет ли участвовать в сделке недееспособное лицо или соглашение будет заключаться с несовершеннолетним. В последнем случае вместо действующего собственника выступает его законный представитель и требуется получение разрешения от органов опеки.

Процесс продажи при согласии всех владельцев долей состоит из следующих этапов:

  1. Достижение соглашения о продаже — договоренности могут быть достигнуты в устной форме в случае подписания договора всеми собственниками, для упрощения процедуры часто используется механизм оформления доверенности на сбор документов и их подписания;
  2. Определение рыночной стоимости — цена может быть определена самостоятельно на основании проведенного анализа имеющихся на рынке предложений либо при помощи оценщика, услуги последнего обязательны при привлечении покупателем ипотечных средств;
  3. Подготовка документов — правоустанавливающие, правоподтверждающие, выписка из домовой книги, экспликация из БТИ, справки об отсутствии долгов;
  4. Заключение договора — обязательно наличие письменной формы, нотариальное заверение, подписи всех продавцов или их доверенных лиц;
  5. Обращение в Росреестр — время регистрации права собственности зависит от способа обращения.

Сегодня гражданам предоставляется несколько способов подачи документов в Росреестр. Сделать это можно при личном обращении, почтовым отправление с объявлением его ценности, через интернет с использованием сервиса официального сайта и через МФЦ. Специалистам Росрестра дается 3 рабочих дня на рассмотрение и регистрацию перехода прав собственности. При подаче документов через МФЦ процедура займет 5 рабочих дней, а при использовании электронной формы 1 день. В качестве подтверждения возникновения права собственности покупатель получит выписку из ЕГРН.

Вопросы передачи денежных средств регулируются и определяются участниками сделки. Полученные от продажи средства могут быть разделены между продавцами пропорционально их доли либо в соответствии с условиями договора. Сегодня все реже прибегают к практике наличных расчетов, проводимых после регистрации сделки. Гарантом безопасности процесса передачи денег в значительной части случаев выступают банки, услуги которых привлекаются при использовании механизма банковской ячейки или аккредитива.

«Обходные» способы продажи

В жизни не всегда собственники жилой недвижимости могут мирно договориться об условиях продажи. Наличие разногласий в части стоимости и необходимости сделки, нежелание проживать вместе с другим лицом и организация препятствий способно существенно затормозить процесс, в результате чего покупатели могут просто отказаться даже от самого выгодного предложения.

При сложностях в получении согласия на продажу доли продавец может прибегнуть к способу:

  • дарения;
  • предложения выкупа по высокой цене;
  • договора займа.

При дарении доли нет необходимости получать разрешение на сделку от других владельцев, но если они докажут ее возмездность, то она будет признана недействительной.

Предложение приобрести долю по высокой цене может быть выходом из ситуации, но после получения отказа от совладельцев в договоре с покупателем необходимо будет указать такую же стоимость, и продавец будет вынужден оплатить налог с полученных доходов в размере 13%.

При нарушении правила и снижении цены на квартиру для третьего лица может быть подан иск в суд о нарушении прав совладельцев.

При использовании механизма займа оформляется договор, по условиям которого кредитор имеет право взыскать долю в счет уплаты задолженности. При этом риск признания подобной сделки недействительной остается, так как сособственники могут инициировать судебное разбирательство, посчитав соглашение об отступном прикрытием фактической продажи.

Заключение

Наиболее простым вариантом продажи квартиры в долевой собственности станет отчуждение недвижимости как целого объекта. В этом случае, после достижения договоренностей по всем существенным вопросам сделки, заключается договор в письменной форме, документ заверяется у нотариуса, после чего проходит стандартная регистрация перехода прав собственности к покупателю.

При отчуждении одной из долей необходимо получение согласия от других сособственников на проведение сделки, после чего законодательные требования можно считать выполненными и далее этапы процесса аналогичны обычной продаже.

 Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности Ссылка на основную публикацию Как продать квартиру, если она в долевой собственности? Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-dolevoj-sobstvennosti/

Как быстро и выгодно продать квартиру, если она в долевой собственности

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

Продажа недвижимости, находящейся в собственности у нескольких лиц, требует внимания и соблюдения целого ряда условий, что делает ее одной из самых сложных сделок, совершаемых с недвижимым имуществом.

Квартира в долевой собственности — это имущество, право владения на которое находится у двух или нескольких лиц с обязательным разделением на доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

  • Как продать квартиру, если она в долевой собственности?Правила продажи жилплощади, находящейся в собственности у нескольких лиц, прописаны в пункте 1 статье 246 Гражданского кодекса РФ.
  • Закон поясняет, что реализация целой квартиры возможна только при условии согласия всех ее владельцев на проведение данной процедуры.
  • Подтверждать согласие письменно нет нужды, но при оформлении договора купли-продажи потребуется присутствие всех владельцев для подписания документов в нотариальной конторе.
  • В другом случае один из собственников недвижимости может получить нотариально заверенное согласие на все действия, связанные с продажей имущества, и действовать от лица остальных владельцев.
  • В случае нахождения недвижимого имущества на момент продажи в ипотечном кредите, кроме согласия всех владельцев, потребуется еще согласие банка, в котором была оформлена ипотека.
  • При продаже имущества в долевой собственности возможны два варианта:
  1. Оформить один договор купли-продажи на всю квартиру с подписанием его всеми владельцами.
  2. Оформить несколько договоров купли-продажи на каждую из долей.

Второй вариант обычно выбирают, когда собственники не имеют возможности одновременно подписать документ или по каким-либо причинам не общаются друг с другом.

Нужно учесть, что при данном способе продажи нужно соблюдать определенный порядок действий: сначала получить письменный отказ от преимущественного права покупки у совладельцев, и только после этого предложить покупку третьим лицам.

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/poryadok-prodagi-kvartiry-v-dolyax.html

Оформление продажи квартиры в долевой собственности в 2020 году — какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

500 просмотров

Наличие нескольких владельцев у жилого помещения значительно усложняет процедуру продажи. Граждане должны надлежащим образом оформить документы, договориться о стоимости объекта и порядке оформления сделки.

Кроме того, наличие нескольких собственников предполагает необходимость нотариального удостоверения контракта. Поэтому стоимость процедуры увеличивается. Хотя собственники могут быть заинтересованы в скорейшем совершении сделки.

Рассмотрим, как оформляется продажа квартиры в долевой собственности.

Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности означает, что все совладельцы одновременно заключают сделку по продаже жилья с одним покупателем. Если вы собираетесь продать квартиру, то необходимо начать с подготовки документации.

Сбор документов проводится в несколько этапов:

  1. Оформление документов на жилое помещение. К данному этапу относится получение документов о праве собственности, узаконивание перепланировки, получение технического паспорта, выделение долей в праве собственности, выдел доли в натуре (в зависимости от конкретной ситуации).
  2. Подготовка документации на продажу. К ней относится снятие обременения (при покупке на маткапитал, аресте), оформление согласия супруга (если объект был приобретен в период брачного союза), подготовка нотариальной доверенности (если интересы продавца представляет доверитель).
  3. Направление уведомления для сособственников. В печень документов необходимо приложить как уведомление, так и данные о его получении совладельцами. При необходимости, можно оформить нотариальный отказ от сособственников.

Примерный список документации для продажи квартиры:

  • документы, удостоверяющие личности сторон (паспорт, свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников);
  • правоустанавливающие данные для каждой доли;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • технический паспорт;
  • справка из БТИ;
  • согласие супруга;
  • сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальная доверенность;
  • уведомление сособственников (если квартира продается не в полном объеме).

Как продать квартиру в долевой собственности

В зависимости от конкретной ситуации список может быть больше. Например, если в состав собственников входят несовершеннолетние дети, то потребуется получить согласие районного отдела опеки на оформление сделки. В противном случае, нотариус откажет в удостоверение контракта.

После 31.07.2019 обращение к нотариусу стало добровольным (если собственники продают одновременно все доли в квартире).

Закон обязывает нотариально удостоверить контракт, если одним из продавцов является несовершеннолетний. Целесообразно обратится к нотариусу, если в состав собственников входит пожилой гражданин.

Важно! Необходимо потребовать, чтобы пожилой гражданин предоставил справку из наркологического и психиатрического диспансеров. В случае, если продавец отказывает в предоставлении сведений, разумно отказаться от оформления контракта.

Способы продажи и налогообложение

На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.

Способы

№ п/пВариантКомментарий
1 Продажа квартиры целиком Все совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно.
2 Продаже квартиры по долям Каждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника.

Если жилье находится в долевой собственности, то каждый из владельцев является самостоятельным продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на одного продавца или на третье лицо.

В процессе сделки, каждая из сторон заинтересована в уменьшении расходов на оформление. Популярным вариантом является раздел затрат по 50%.

Однако продавец дополнительно оплачивает 13% НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет (в случае получения в наследство или в дар – 3 года). Сумма налога может быть весьма значительной. Поэтому совладельцы заинтересованы в ее уменьшении.

Для использования налогового вычета в 1 000 000 р. от суммы сделки можно использовать раздельные договоры.

Продажа квартиры одним договором

Если стоимость квартиры невысока или совладельцы владели жильем более установленного срока, то такой вариант является приоритетным:

  • уменьшается величина затрат на оформление нескольких договоров;
  • уменьшаются расходы на технические и правовые услуги нотариуса;
  • необходимо предоставлять меньше документов;
  • меньше проблем с документацией.

Метод может быть использован, если цена жилья составляет меньше 1 000 000 р. В такой ситуации, продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

Если минимальный срок владения объектом уже преодолен, то налог не начисляется. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ. Кроме того, сумма налога увеличивается до 33%.

Читайте также:  Досудебная претензия в страховую компанию по осаго: образец 2020

Продажа квартиры разными контрактами

Метод продажи по долям одному покупателю может быть использован в следующих случаях:

  • минимальный срок владения еще не вышел;
  • стоимость объекта значительно превышает величину фиксированного вычета (1 000 000 р.);
  • затраты на подготовку нескольких договоров не превышают величину налога.

Способ получил распространение, так как многие граждане использовали для погашения ипотеки материнский капитал. После окончания кредита, родители должны выделить доли детям. У детей сроки владения исчисляются с даты выделения. В результате, семья должна оплатить налог при продаже квартиры, который может превышать величину маткапитала.

Пример. Семья Пришвиных приобрела 1 комнатную квартиру в ипотеку. После рождения второго сына, они решили расширить жилплощадь. Для этого, они погасили остаток кредита за счет материнского капитала. Супруги хотели продать жилье и оформить недостающие средства в ипотеку.

По условиям меры поддержки, они выделили доли детям. После чего, оформили сделку за 6 000 000 р. В июле следующего года в новую квартиру пришло письмо из ИФНС. Налоговая уведомила о наличии долга по налогам в размере 180 000 р. Ситуация возникла, так как семья оформила общий договор купли-продажи.

А срок рассчитывается с момента выделения долей детям.

Конечно, супруги должны обратиться в ИФНС с требованием произвести перерасчет. Их доли не должны облагаться налогом, так как они владели жильем более 5 лет. А на доли детей можно использовать фиксированный вычет. Однако он будет применен совместно (по 500 000 р. на каждого ребенка). Таким образом величина налога будет уменьшена, но все равно останется значительной.

Принудительная продажа

В случае, если один из совладельцев против оформления сделки, возможна принудительная продажа.

Способ может применяться:

  • исключительно в судебном порядке;
  • если доля признана незначительной;
  • если объект не является единственным жильем гражданина;
  • если лицо фактически не проживает в помещении.

Если ситуация соответствует перечисленным требованиям, то долевой собственник имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении к совершению сделки.

Порядок действий:

  1. Направление иска.
  2. Внесение платы на счет суда.
  3. Судебное разбирательство.
  4. Вступление решения в законную силу.
  5. Перечисление средств владельцу маленькой доли.
  6. Переоформление доли на истца.

Способ популярен для выкупа микродолей.

Алгоритм действий

Рассмотрим порядок продажи квартиры в долевой собственности:

  1. Подготовка документов.
  2. Составление договора.
  3. Нотариальное удостоверение.
  4. Получение оплаты.
  5. Регистрация в Росреестре.

Подготовка к сделке

Если совладельцы пришли к договоренности в отношении сделки, то необходимо дополнительно урегулировать следующие вопросы:

  1. Оформление нотариальной доверенности. Если один или несколько сособственников не могут самостоятельно присутствовать на сделке, то возможно оформить доверенность на одного из владельцев. Минусом такого варианта становятся затраты на доверенность и необходимость получения нотариального согласия супруга на сделку (если доверителем является супруг).
  2. Открытие счета в банке или аренда банковской ячейки, совместно с покупателем. Чтобы не передавать крупную сумму денежных средств наличными, целесообразно провести их безналичным переводом или заранее вложить в банковскую ячейку. Такой способ обезопасит продавца от финансовых мошенников.

Оформление договора

Контракт должен иметь письменную нотариальную форму. Доверить его оформление можно юристу или нотариусу. Хотя нотариальные конторы оказывают услуги по подготовке проектов договоров, они не несут ответственность за юридическую чистоту сделки. Поэтому целесообразно привлечь к оформлению проекта юриста.

Основные пункты контракта:

  • название;
  • место оформления;
  • дата заключения;
  • сведения о всех продавцах;
  • данные о наличии доверенности (при наличии);
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних продавцов;
  • сведения о покупателях;
  • данные о наличии доверенности;
  • информация о лицах, которые выступают от имени несовершеннолетних покупателей;
  • описание квартиры (адрес, площадь, дом, этажность, расположение на каком этаже);
  • описание долей в квартире;
  • порядок передачи оплаты;
  • наличие аванса, рассрочки, задатка;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • причины для оспаривания документа;
  • включение в документ акта приема-передачи;
  • реквизиты сторон и подписи.

Обращение к нотариусу

Если квартира имеет нескольких владельцев, то обращение к нотариусу неизбежно. Такой подход реализуется государством с 2016 года. С 07.2019 ситуация незначительно изменилась. Если объект продается целиком, то нотариальное удостоверение применяется по инициативе сторон.

Нотариус проверит дееспособность сторон. Кроме того, оспорить удостоверенную сделку сложнее.

Но минусом ситуации является увеличение расходов на продажу. Обращение к нотариусу требует оплаты следующих услуг:

  • за заверку документа – 0,5% от стоимости объекта;
  • за изготовление проекта – от 3 000 р.;
  • за правовые услуги – в зависимости от региона.

Например, в 2020 году в Республике Адыгея, стоимость услуг нотариуса составит 4500 р.

Заключение контракта с недвижимостью без участия нотариуса является опасной сделкой. Простая письменная форма не защищает права и интересы сторон.

Пример. Гражданка Ш. оформила развод с супругом. Мужчина являлся сособственником квартиры (1/4 доля – мужа, ¾ доли – жены). Причиной развода стало отбывание наказания в тюрьме. Освободившись мужчина не смог вселиться в квартиру. Поэтому он продал долю за минимальную стоимость риелторам.

Покупатель оформил сделку по дарению доли третьему лицу. Новые владельцы въехали в квартиру. Незаконными действиями они склоняли женщину к продаже доли за незначительную цену. Владелица была против. Поэтому злоумышленники облили ее серной кислотой.

Несоблюдение законодательства в сфере сделок с недвижимостью привели собственницу в больницу, а новых владельцев в тюрьму.

Получение оплаты

Стоимость объекта обязательно прописывается в договоре. По инициативе сторон, цена может быть указана за квартиру в целом или за каждую долю в отдельности.

Стороны могут предусмотреть:

  • внесение задатка (обязательно указать, что задаток передается в счет оплаты);
  • внесение аванса;
  • рассрочку;
  • полную передачу оплаты;
  • передачу средств через банковскую ячейку;
  • перевод оплаты через аккредитив.

После внесения денежных средств на счет продавца, целесообразно оформить расписку об оплате и отсутствии претензий.

Полученная сумма распределяется между сособственниками в соответствии с величиной долей в праве собственности. Если контракт заключался с каждым владельцем индивидуально, то средства могут быть переведены на счет напрямую.

Расходы

Затраты на совершение сделки включают:

  1. Получение юридической консультации – от 3 000 р.
  2. Подготовка проекта договора – от 3 000 р.
  3. Удостоверение у нотариуса – 0,5% от суммы сделки.
  4. Услуги нотариуса – в зависимости от региона (от 4 000 р. до 12 000 р.).
  5. Государственная регистрация (для покупателей) – 2 000 р. с каждого покупателя.
  6. Подоходный налог (с продавцов) – 13% от стоимости доли.

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

Продажа квартиры в долевой собственности требует тщательной подготовки. Владельцы и покупатели должны озаботиться защитой своих прав и имущественных интересов. Поэтому предварительно целесообразно получить консультацию юриста. Помощь специалиста можно получить немедленно на нашем сайте. Для этого опишите вашу проблему в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti/

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Читайте также:  Переоформление автомобиля по наследству в 2020 году: особенности процедуры

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов.

То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно.

Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.

И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр.

Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/

Как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности

  • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
  • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
  • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Права на квартиру, которая находится в долевой собственности, имеют 2 и более гражданина. У всех владельцев есть соответствующие документы, а их имена зафиксированы в Росреестре. А значит, все они будут участвовать в сделке купли-продажи квартиры целиком. Хотя в некоторых случаях возможна и продажа доли недвижимости.

Определение «доли»

Жилая недвижимость является неделимым имуществом, поэтому если права владения и распоряжения есть у нескольких человек, они получают возможность пользования всеми помещениями в равной степени. В ст.

244 Гражданского кодекса России подобные отношения охарактеризованы как совместная собственность.

Но по договоренности, решению суда или в связи с другими обстоятельствами недвижимое имущество будет разделено на доли.

Общая долевая собственность является неосязаемой величиной. А выделенные «участки» называют идеальными. Это имеет большое значение при продаже доли недвижимости в общей долевой собственности. Ведь покупатель получает не комнату, а условную часть жилья.

Пример. Брат и сестра получили в наследство двухкомнатную квартиру. Оба получили по ½ жилья и могут распоряжаться (продавать, дарить и т.д.) этой частью. Но зал и спальня имеют разную площадь, поэтому невозможно передать в собственность одному из родственников конкретную комнату.

Также существует понятие реальной доли. Выделяют ее только в коммунальной квартире или доме под ИЖС, так как каждая комната должна иметь отдельное подключение к коммуникациям, собственных вход и быть независимой от остальной части аппартаментов.

Общая схема продажи долевого жилья

Продать квартиру в долевой собственности целиком можно по определенной инструкции. Большинство шагов продавец выполняет самостоятельно или с помощью риелтора.

  1. Получить согласие от всех собственников жилья. Достаточно устной договоренности. Но если есть риск того, что один из владельцев передумает, лучше заключить договор и заверить его нотариально.
  2. Провести оценку стоимости и выставить недвижимость на продажу. Рекомендуется заказывать услугу профессионального оценщика. Он выдаст справку о рыночной стоимости жилья. Этот документ смогут использовать покупатели при оформлении ипотеки.
  3. Подготовить документы. Стандартный комплект включает выписку ЕГРН, справки из БТИ, выписку из домовой книги и бумаги, подтверждающие право владения.
  4. Заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
  5. Подать заявление в Росреестр о смене собственника.

Наиболее интересным этапом является заключение договора о продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности. В бланке должны стоять подписи всех текущих владельцев. Иначе сделка будет признана недействительной. Оформить договор имеет право и только один из ее владельцев. Если все собственники заранее составили договор о представительстве.

Интересно! Существует вариант сделки, когда покупатель подписывает несколько договоров — с каждым владельцем отдельный.

После получения денег сумма делится в соответствии с процентом владения. Например, аппартаменты проданы за 3 миллиона рублей. У них было 2 собственника. Один обладал ⅔ жилья, а у второй — ⅓. Значит, первый владелец получит 2 миллиона, а второй — 1 миллион рублей соответственно.

Что делать, если один из собственников против

Не всегда удается уговорить других владельцев жилья продать недвижимость. Однако даже такая ситуация не является безвыходной. Любой из собственников может продать свою часть. Однако такие сделки менее выгодные для продавца.

Для того, чтобы продать часть квартиры в долевой собственности, необходимо известить о своем намерении своих «соседей». Это указано в ст. 250 ГК РФ, так как остальные собственники имеют преимущественное право покупки. В письме от продавца должна содержаться информация с указанием стоимости для выкупа.

Извещение можно передать лично или отправить почтой. В любом случае рекомендуется получить расписку о получении с указанием даты. В противном случае собственники могут заявить о том, что не получали извещения, чем затянут процесс перепродажи.

На ответ собственникам дается месяц. За это время они могут отказаться от выкупа или согласиться по цене, указанной в письме. Если за месяц от получателя не пришел ответ, считается, что он отказался от выкупа.

Обратите внимание! Цена на долю недвижимости ниже, чем там сумма, которую продавец получил бы при реализации жилья целиком. Это связано с низким спросом на подобную недвижимость. Немногие хотят делить аппартаменты с другими собственниками.

Если совладельцы отказались от выкупа, то часть дома будет продана третьим лицам. При том цена должна быть не ниже, чем та, что была предложена гражданам с преимущественным правом выкупа.

Еще один способ, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, — обращение в суд.

Если владельцев несколько (больше 3) и большинство из них согласны продать жилье, то они могут подать иск, чтобы заставить отказника принудительно продать свою часть на основании того, что его доля ничтожно мала.

Однако выкупить долю отказника могут только совладельцы. Кроме того принудительная продажа невозможна, если отказник живет в этом доме.

Сама процедура совпадает с общей инструкцией:

  • собрать документы;
  • найти покупателя;
  • составить договор;
  • отправить заявку в Росреестр;
  • получить деньги.

Хотя совладельцы имеют преимущество для выкупа недвижимости, это правило не всегда работает. Поэтому один из собственников может «обойти» этот закон.

Продажа доли без согласования с другими владельцами

Обходить закон о преимуществе выкупа невыгодно. Даже в случае, если совладелец не ответит на извещение, дата реализации квартиры будет отсрочена лишь на месяц. Для большинства подобных сделок этот срок незначительный. Кроме того если совладелец решит выкупить права на недвижимость, то он не получает скидок. А цена остается на уровне рыночной.

Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи, когда совладельцев не оповещают о сделке. Это происходит только при продаже с торгов. Этим занимаются кредиторы, если заемщик не может вернуть долг. Деньги, вырученные от реализации собственности, пойдут в счет оплаты займа и процентов. Остаток будет передан заемщику.

Полезно! С торгов доля квартиры может уйти еще по более низкой цене, чем при самостоятельной продаже. Банки имеют право снижать стоимость недвижимости, которая не была реализована в течение нескольких месяцев.

Но продать долю с торгов кредиторы могут только, если:

  • заемщик живет и зарегистрирован по другому адресу;
  • часть квартиры была приобретена в ипотеку (невыплаченную).

Совладельцы имеют право выкупить недвижимость с торгов. Но предварительного извещения они не получают. Поэтому узнать об аукционе могут от самого заемщика.

Способы обойти закон о преимуществе выкупа

Продать квартиру без согласия всех собственников нельзя. Также невозможно оформить договор купли-продажи с третьими лицами без уведомления совладельцев. Однако если оповещение другие владельцев — проблема, то есть пути ее решения.

Хитрость, к которой прибегают продавцы, — договор дарения. При передаче прав собственности в виде дара, уведомлять других владельцев не требуется.

Однако такая сделка имеет множество рисков как для продавца, так и для покупателя. Совладелец имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки ничтожной, если докажет факт передачи средств за долю недвижимости.

А сам покупатель после передачи прав собственности может просто отказаться платить.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/dolshhiki/kak-prodat-kvartiru-nahodasuusa-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.

Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.

Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.

Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Юлия Балай, директор офиса АН «Новосёл»:

Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду.

Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти.

Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации.

Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Читайте также:  Регистрация сделки купли-продажи квартиры

Юлия Балай, директор офиса АН «Новосёл»:

После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог.

В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил.

Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.

То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).

Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.

Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.

Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:

Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору.

Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит.

Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.

252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.

Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.

Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника.

В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее.

Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир.

Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно.

Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Елена Николаева, управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки.

Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.

Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно.

В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру.

Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Влада Павлова, специалист по недвижимости АН «Линк»:

По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже.

Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю.

Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru.

Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Юлия Балай, директор офиса АН «Новосёл»:

Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали.

Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут.

Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.

В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:

Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку.

И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения.

В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».

Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме:

  • Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a66f0e04bf161cbbaf47acb/5a8d1da0ad0f229ba7b771ad

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector