Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Главная › Недвижимость

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

  • Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.
  • Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.
  • Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.
  • Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.
  • В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

  1. Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
  2. С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.
  3. Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

  • Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
  • Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.
  • Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
  • В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.
  • Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Составляем договор купли-продажи квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости – правоустанавливающий документ, на основании которого имущественная сделка считается заключённой, а вещные права на владение недвижимостью переходят от покупателя к продавцу.

Его роль в проведении сделки с недвижимостью сложно переоценить. Поэтому составление документа должно соответствовать всем нормам законодательства. В статье подробно рассмотрим как грамотно оформить договор и не упустить важных деталей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Законы, регламентирующие требования к ДКП

При составлении и заключении ДКП, требуется ориентироваться на нормы Гражданского кодекса, изложенные в следующих источниках законодательства:

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Это базовая часть законодательных актов, которая применяется во всех случаях. Если в сделке выявляется тот или иной нюанс, могут потребоваться дополнительные источники. Например, Закон о нотариате или об опеке, об ипотеке или долевом строительстве.

Необходимые документы

Внимание! Договор не может быть подписан, если продавец не соберёт на объект недвижимости полный пакет документации.

От продавца потребуется пакет документации, состоящий из следующего:

  1. Гражданский паспорт собственника. Если он несовершеннолетний, дополнительно предъявляется свидетельство о рождении и паспорт законного представителя.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на помещение (здание).
  3. Правоудостоверяющий документ: свидетельство о собственности, или выписка из ЕГРН.
  4. Техническая документация из БТИ. Для квартир: с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременений и ареста.
  7. Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно. Принятая в дар и унаследованная недвижимость в эту категорию не входит.
  8. Разрешение от совладельцев, если имущество продаётся в долях.
  9. Разрешение от органов опеки, если собственник объекта или доли – несовершеннолетний.
  10. Копия лицевого счёта, квитанции об оплате услуг ЖКХ.
  11. Выписка из домовой или поквартирной книги – на квартиру или дом.
  12. Для частных домов или земельных участков (ЗУ) – межевое дело.
  13. Кадастровая справка об отсутствии строений – на ЗУ.

Покупателю для оформления и заключения договора достаточно паспорта.

Возможно Вам также будут интересны следующие статьи:

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Главное, чтобы текст был составлен юридически корректно, с использованием соответствующих формулировок. Для этого нужно взять за образец любой пример типового договора купли продажи, и на его основе составить собственный текст. Найти такой образец можно на сайтах:

  • юридических компаний;
  • правовых форумах;
  • специальных тематических сайтах.

Пошагово проверяя каждый пункт взятого за образец ДКП, и сверяя его с собственной ситуацией, можно создать экземпляр, актуальный для проведения сделки.

Читайте также:  Имеет ли муж право на наследство жены, полученное в браке?

Важно! В зависимости от цен на услуги юриста в регионе, при самостоятельном составлении ДКП можно сэкономить порядка 5-10 тысяч рублей.

Договор купли-продажи состоит из нескольких частей. В него нужно включить следующие обязательные элементы:

  1. Наименование документа.
  2. Место составления (населённый пункт) и дата составления и подписания, внесённая прописью.
  3. Базовая часть, состоящая из существенных и дополнительных положений.
  4. Подписи сторон, при необходимости или по усмотрению – нотариальная запись.

Документ можно составить в любом населённом пункте, не обязательно по месту расположения недвижимости. Главное – внести сведения о месте заключения и дату, иначе его не примет Росреестр.

Базовая (осведомительная) часть содержит сведения о сделке. Она состоит из пунктов и подпунктов. Существенные положения должны быть представлены следующими основными пунктами:
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

  1. Предмета договора.
  2. Права и обязанности сторон.
  3. Условия передачи объекта.
  4. Сроки и условия оплаты.
  5. Срок и условия освобождения помещения.
  6. Ответственность сторон.
  7. Условия расторжения.
  8. Заключительные положения.

Положение о предмете

Это первый пункт ДКП, поэтому здесь даются сведения о том, что сделка проведена сторонами в отношении объекта недвижимости, перешедшего от покупателя к продавцу. Здесь требуется внести следующую информацию:

  • сведения о сторонах, включая данные паспорта;
  • наименование объекта договора (строение, квартира, земельный участок);
  • кадастровые и технические характеристики объекта;
  • формулировка о том, что объект в собственности продавца;
  • формулировка об отсутствии обременений и о том, что сделка не нарушает прав третьих лиц;
  • факт проведения сделки купли-продажи;
  • цена договора.

Для соответствующих объектов недвижимости указать сведения:

  • для строений: жилое или нежилое;
  • для нежилых помещений: целевое назначение;
  • для жилых помещений: могут ли третьи лица сохранить за собой право пользования;
  • для ЗУ: категорию, вид разрешённого использования.

Права и обязанности сторон

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

  1. Для продавца право заключается в получении денег по сделке, в сумме, соразмерной стоимости квартиры. Его обязанность – передать недвижимость покупателю в надлежащем виде, соответствующем условиям договора.
  2. Права покупателя заключаются в получении в собственность приобретаемой недвижимости. Его обязанности – передать продавцу установленную сумму денег указанным в договоре способом и в соответствующий срок.

Внимание! Если в результате заключения сделки возникает необходимость наложения обременения в силу закона (например при ипотеке в пользу банка, при продаже жилья в рассрочку в пользу продавца до момента окончательного расчёта) эти условия указываются в договоре.

Это положение содержит сведения о том, каким образом будет происходить передача объекта. По преимуществу используется способ передачи актом приёма-передачи. Этот факт следует указать в положении договора, указав срок, когда он будет составляться.

Если помещение продаётся вместе с мебелью, обязательно нужно составить отдельный акт по приёмке мебели. Это требуется на случай расторжения ДКП или признания сделки недействительной по тем или иным основаниям. Ведь в этом случае понадобится возвращать помещение в том виде, в котором оно было приобретено.

Если акт приёма-передачи не составлялся, то в ДКП следует внести обязательное положение о том, что подписание договора купли-продажи несёт в себе силу подписания акта приёма-передачи квартиры или другого объекта.

Сроки и требования оплаты

Здесь обязательно указывается полная стоимость здания или помещения в рублях. Если предварительно уплачивался аванс или задаток – указывается его сумма. Далее вносится сумма остатка, которую покупатель уплачивает при заключении договора. Прописывается срок и способ оплаты оставшейся суммы.

Здесь же вносятся возможные нюансы оплаты, такие как:

  • ипотека;
  • средства материнского капитала или жилищный сертификат;
  • рассрочка.

Время на освобождение помещения

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

  1. Если за кем-то из них сохраняется право пользования, следует указать фамилию, имя и отчество данного лица, а также подробно описать условия, на которых сохраняется за ним право пользования.
  2. Если приобретается помещение с арендой, даётся перечень арендаторов и реквизиты договора аренды.

Ответственность сторон

В этом пункте прописываются меры, которые могут приниматься к контрагенту за нарушение сроков и иных положений договора. Это могут быть пени, штрафы и иные санкции, не нарушающие законодательство и установленные сторонами по усмотрению.

Расторжение

Не исполнение одной из сторон условий ДКП допускает его расторжение согласно нормам статьи 450 ГК РФ. Например:

  1. Если бывший собственник не освободит помещение или не выпишет несанкционированных жильцов.
  2. При выявлении скрытых им недочётов в состоянии помещения или иных обстоятельств, не указанных в договоре.
  3. Если покупатель не рассчитается с продавцом в полной мере.
  4. При допущении других нарушений.

Важно! Следует указать, на каком основании стороны могут расторгнуть договор по взаимному согласию, составлением соглашения.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Обычно вносят необходимость регистрации в Росреестре и число экземпляров документа (не менее чем 3 экземпляра).

В заключение ставятся собственноручные подписи сторон, с указанием фамилии и инициалов.

По усмотрению сторон можно удостоверить ДКП нотариально. Но определённые нюансы сделки требуют обязательного удостоверения. В их числе:

  • если недвижимость находится в долевой собственности;
  • когда собственник несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
  • если по договору передаётся обременение.

В этом случае документ нужно только составить и перенести на бумажный носитель, подписи ставить не следует. Подписывается он в присутствии нотариуса, который удостоверяет его и передаёт участникам сделки. Удостоверенный договор также передаётся в Росреестр, но его регистрация проходит в течение трёх дней.

Продажа недвижимости проводится посредством составления договора купчей, иногда требуется его удостоверение у нотариуса, и всегда – регистрация. Он может составляться самостоятельно, по образцу. В нём должны быть учтены все существенные моменты проведения сделки, передачи недвижимости и получения денег, а также – условия расторжения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/poryadok-prodazha/kak-sostavit-dogovor-samostoyatelno.html

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Спросить беcплатно!

Главная » Недвижимость » Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Чтобы самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры, нужно знать соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ (ГК). Ведь сделки отчуждения недвижимости зачастую проводятся как типичные сделки купли-продажи.

Конечно, гражданин, который желает приобрести (реализовать) жилье, вправе обратиться за содействием к опытному юристу или нотариусу. Однако знание правовых нюансов не будет лишним в этом случае. Условия сделки четко прописываются в заключаемом соглашении.

Нормативные требования к оформлению юридической бумаги также должны соблюдаться.

Совершение купли-продажи жилья: нормативно-правовые основания

Соглашение продажи жилой недвижимости представляет собой документ, который составляется в письменном виде и подписывается каждой из сторон данной сделки. Конкретные юридические последствия наступают для покупателя и продавца квартиры, если этот договор был оформлен надлежащим образом:

  1. Продавец передает свою квартиру в собственность покупателя и взамен получает от него оговоренную сумму денег.
  2. Покупатель принимает эту квартиру и взамен отдает продавцу оговоренную сумму денег.
  3. Если стороны подписали договор, каждая из них отвечает за выполнение соответствующих обязательств.
  4. Переход права собственности на проданное (купленное) жилье регистрируется в Росреестре. При этом соглашение купли-продажи данной жилплощади рассматриваться как правоустанавливающая бумага – основание для госрегистрации права нового владельца на эту жилплощадь.

При заключении (составлении) соглашения продажи квартиры учитываются следующие правовые нормы:

  • статья 550 ГК (с учетом требований статьи 434 ГК) оговаривает обязательность письменной формы данного договора;
  • статья 554 ГК определяет необходимость конкретизации сведений о предмете сделки в заключаемом соглашении;
  • если есть субъекты, сохраняющие за собой право пользования проданным (купленным) жильем, список таких субъектов нужно отразить в составляемом договоре. Данный параметр считается обязательным, что оговорено статьей 558 ГК;
  • статьей 210 ГК подразумевается, что собственник обязан содержать свою квартиру. Отчуждение жилья предусматривает переход этой обязанности к новому хозяину;
  • если жилплощадь получена покупателем, но ещё не оплачена им в полном размере, такая жилплощадь пребывает в залоге у её продавца до полной оплаты (пункт 5 статьи 488 ГК);
  • статьей 555 ГК установлена обязательность указания стоимости (цены) жилья в договоре его продажи;
  • статьей 556 ГК установлены общеобязательные правила передачи проданной (купленной) квартиры. Сторонами подписывается надлежащий акт передачи. Его можно подписать как до госрегистрации собственности новым владельцем, так и после такой регистрации. Стороны оговаривают это условие и прописывают его в соглашении;
  • убытки, обусловленные изъятием жилья у покупателя сторонними субъектами, возмещаются покупателю продавцом, если основания для такого изъятия появились до заключения данной сделки, а покупатель не знал об их наличии. Такое правило предусмотрено статьей 461 ГК;
  • как оговорено статьями 475 и 557 ГК, покупатель вправе отказаться от выполнения соглашения, потребовав возврата уплаченных денег, если параметры качества квартиры не соответствуют требованиям этого соглашения;
  • если договор признан недействительным, продавец возвращает покупателю полученные деньги, а покупатель, соответственно, возвращает продавцу полученное помещение. Невозможность такого возврата в натуральной форме предусматривает возмещение покупателем стоимости жилья. Такие правила оговорены статьей 167 ГК;
  • статьями 131 и 551 ГК определена обязательность госрегистрации перехода права собственности на проданную (купленную) жилплощадь. Такая регистрация регулируется законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 и выполняется через Росреестр. В итоге новому хозяину жилья выдается документальное подтверждение его собственности.
Читайте также:  Отзыв на исковое заявление в суд: образец 2020 скачать, пример заполнения, составление документа

Форма соглашения купли-продажи квартиры: нужно ли заверять его у нотариуса

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Простой вариант письменной формы считается типичным для соглашения продажи помещения. Он подразумевает отражение в данном документе базовых (обязательных) условий сделки, а также её дополнительных параметров. Такая бумага подписывается продавцом и покупателем, не требуя при этом нотариального удостоверения. Простую форму этого документа применяют, если стороны доверяют друг другу.

Нотариальный вариант письменной формы рассматривается как альтернативный, если речь идет о заключении соглашения продажи жилплощади. Стороны вправе его предпочесть при любых обстоятельствах.

Договор рекомендуется удостоверять у нотариуса, являющегося свидетелем данной сделки, даже в тех случаях, когда такое удостоверение не считается обязательным.

Заверяя соглашение, нотариус проверяет все бумаги, представленные сторонами договора, отвечает за результаты этой проверки, подтверждает адекватность (дееспособность) участников.

Несмотря на то, что стороны вправе удостоверить у нотариуса любое соглашение продажи жилплощади, следующие разновидности договора отчуждения жилья требуют нотариального заверения в обязательном порядке:

  1. Купля-продажа доли субъекта в конкретной квартире – на основаниях пункта 1 статьи 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 (этой же нормой оговариваются исключения).
  2. Продажа конкретной квартиры несовершеннолетним (или недееспособным) лицом – на основаниях пункта 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.
  3. Соглашение ренты – на основаниях статьи 584 ГК.

Для ситуаций обязательного и добровольного применения нотариальной формы стоимость соответствующей услуги нотариуса регламентируется положениями статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

соглашения купли-продажи квартиры: что следует в нем прописывать

Чтобы правильно составить договор купли-продажи квартиры, нужно отразить в нем все необходимые пункты – как обязательные (существенные) условия, так и дополнительные (уточняющие) параметры. Данное соглашение считается оформленным (заключенным), если по всем обязательным параметрам его стороны достигли нужного согласия.

К обязательным условиям относятся:

  1. Наименование соглашения – Договор купли-продажи квартиры. При этом нужно зафиксировать дату и место его составления.
  2. Личные сведения о его сторонах – о покупателе и продавце. Для каждой из сторон указываются ФИО, серия и номер паспорта, дата и место рождения.
  3. Предмет данного соглашения – продаваемая (приобретаемая) квартира. Здесь также указываются характеристики для однозначной идентификации этого жилья (название, адрес, этаж, другие параметры).
  4. Суть заключаемого соглашения – купля-продажа. Иными словами, отражается характер совершаемой сделки.
  5. Цена квартиры, то есть её стоимость по данному соглашению.
  6. Список субъектов, оставляющих за собой право проживания в этой квартире (после данного отчуждения). При этом указываются конкретные лица, надлежащие основания и периоды их проживания, сроки предстоящей выписки.

К дополнительным (уточняющим) параметрам можно отнести:

  1. Способ и сроки совершения расчетов (передачи денег, оплаты цены квартиры).
  2. Порядок уплаты госпошлины и иных необходимых платежей, обусловленных оформлением сделки.
  3. Сроки и порядок передачи проданной (купленной) жилплощади. Оговаривается время подписания сторонами акта приема-передачи.
  4. Описание объекта. Фиксируется то состояние, в котором передается жилье (например, наличие ремонта).
  5. Наличие или отсутствие задолженности, связанной с данной жилплощадью.
  6. Возможные санкции за неисполнение сторонами обязательств (например, штрафы).
  7. Способы обеспечения соответствующих обязательств. Это может быть задаток, оформленный дополнительным соглашением, или залог.
  8. Расторжение данного договора (возможные основания, порядок).
  9. Урегулирование споров (варианты – переговоры, суд).
  10. Форс-мажор (возможные действия, последствия).

Скачать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры)Скачать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежаСкачать договор купли-продажи квартиры (один из покупателей – малолетний)

Дополнительные (уточняющие) параметры не требуют обязательного указания. Однако они подлежат обязательному выполнению, если прописываются в данном договоре.

Соглашение нужно составить в 3 (трех) одинаковых экземплярах. Первый – для продавца. Второй – для покупателя. Третий – для Росреестра. Пунктом 3 статьи 425 ГК определено, что этот договор считается действительным до момента выполнения его сторонами возложенных обязательств (по общему правилу). При этом такой момент должен быть определен в самом договоре.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельноКак правильно составить договор купли-продажи квартирыСсылка на основную публикациюКак составить договор купли продажи квартиры самостоятельноКак составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 20.02.2017

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельноПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 2-3 тыс. руб.

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Но подготовка и заверение договора у Нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

  1. Во-первых, Нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
  2. Во-вторых, Нотариус может включить в ДКП дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
  3. И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия.

Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика.

И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при «альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров.

 В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников.

А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (Нотариус берет ее на себя), и можно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через депозит нотариуса.

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного  Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу Нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на Нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда рисков сделки для себя лично.

  ♦ Стоимость услуг Нотариуса ♦

Поэтому нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен.

 Для грамотного оформления Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между существенными условиями договора и его дополнительными условиями (перечни этих условий – см.

по ссылкам в Глоссарии).

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельноКаждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, т.е. условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть четко обозначены стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя), предмет договора (квартира, площадь, адрес), суть договора (отчуждение квартиры), цена (в рублях, цифрами и прописью), а также права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в ДКП можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон.

Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру, условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т.п.

Читайте также:  Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

 Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Образец Договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Вообще-то, формулировать условия договора самостоятельно, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком.

 Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) ничтожным (т.е.

не имеющим законной силы, подробнее – по ссылке).

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты подоходного налога с продажи квартиры.

Для Покупателя такой вариант всегда был очень рисковым, несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую ему давал Продавец.

Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре.

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно.

Когда регистрация сделки купли-продажи квартиры может быть остановлена? Причины, сроки и последствия для участников – смотри по ссылке.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельноКонечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий. Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки. А следовательно, вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю добавлять в конце договора отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст.

461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

На практике подписание Договора купли-продажи квартирыпроисходит, обычно, в тот же день, что и закладка денег в ячейку банка, либо на следующий день после этого.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельноИтак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

Что дальше?

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Договор купли-продажи при покупке квартиры на вторичном рынке — Справочник Недвижимости

Вы нашли квартиру, проверили все документы, договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Самое время составить договор купли-продажи (ДКП). Рассказываем, как это сделать правильно.

Договоритесь о форме договора купли-продажи. Стандартный договор купли-продажи может иметь простую письменную форму, а может быть, по желанию, заверен у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, форма договора будет только нотариальной.

Почему шаблоны договоров не подходят

Договор, заключённый в простой письменной форме, — самый простой и дешёвый вариант заключения сделки, но очень важно составить его правильно.  Если сделку попытаются оспорить, суд во многом будет опираться на пункты договора.

Хотя все договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений, каждый из них должен составляться с учётом конкретных условий сделки (например, сроков физического и юридического освобождения квартиры и иногда порядка расчётов).

Использовать типовой шаблон нельзя, потому что в нём могут быть не полностью отражены права и обязанности сторон — если возникнет спорная ситуация, доказать свою правоту будет сложно.

В этом случае риску подвергается именно покупатель — он может потерять деньги, — поэтому, выбирая простую письменную форму, доверьте составление договора профессионалу — юристу или риелтору.

Что делает нотариус

Составлять ДКП у нотариуса выгодно, прежде всего, покупателю.

Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдение в нём всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора.

Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Сколько стоят услуги нотариуса

Если у  квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Стоимость его услуг фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры.

Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня.

Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи

В договоре, вне зависимости от того, какие у сделки нюансы, обязательно должны быть указаны:

  •  полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;
  • характеристики квартиры: её адрес, этаж и общая площадь;
  •  документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (например, договор купли-продажи) и регистрационные данные;
  • права и обязанности, ответственность сторон;
  • заверения и гарантии продавца: это стандартный пункт, в котором продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не является обязательством, не куплена с использованием материнского капитала и так далее;
  • цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;
  • лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре обязательно указывается полная стоимость квартиры. Продавцы часто просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Не соглашайтесь на это. Если что-то пойдет не так, и сделка будет оспорена, вернуть вы сможете только прописанную в договоре сумму.

Что ещё хорошо бы указать в договоре купле-продажи

Помимо  обязательных, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, которые помогут разрешить спор, если он возникнет. Такими условиями могут быть:

  • Форма передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчёты.
  • Срок, в который продавец освободит квартиру и передаст её вам.
  •  Состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники, а иногда и мебели. В квартире премиум-сегмента стоимость мебели и предметов интерьера может составлять до 10–15% от суммы сделки. Поэтому всё, что представляет собой ценность, прописывается в описи. Она прикладывается к договору купли-продажи. Это гарантия того, что продавец не заберёт с собой картину или дизайнерский столик.
  • Порядок разрешения споров, например, если на квартиру начнут претендовать третьи лица.
  •  Основания для расторжения договора. Причиной для расторжения договора чаще всего служит неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было прописано в договоре: после потопа или «убитая» после прощальной вечеринки.  
  • Размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора.
  •  Кто оплачивает расходы по сделке, например, нотариальную госпошлину.

Когда подписывать договор

Если у договора купли-продажи простая письменная форма, то договор подписывают в банке во время закладки денег в ячейку. Если договор составлял нотариус, его подписывают заранее, до передачи денег, в офисе в присутствии нотариуса.

Когда договор вступает в силу

Договор можно считать заключённым, как только он подписан (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все прописанные в документе условия) , а исполненным — когда подписан акт приёмки-передачи квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Таисия Смирнова

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector