Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

К нарушающим законодательство девелоперам применяются различные карательные меры – в основном административные и гражданско-правовые.

Уголовная ответственность застройщика может наступить за нарушение 214 фз только при серьезных нарушениях закона, причинивших вред дольщикам – например при несвоевременной сдаче или строительстве аварийных домов.

В этом случае защитой участников долевого строительства займутся следственные органы.

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительстваКогда застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности

Уголовная ответственность за обман дольщиков

За незаконный сбор денежных средств с дольщиков застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности на основании статьи 200.3 УК РФ. Для этого необходимо, чтобы застройщик собрал с дольщиков 3 миллиона рублей и более.

  За совершение такого преступления Уголовный кодекс предусматривает санкцию в виде лишения свободы на срок до 2 лет с последующим ограничением свободы на один год, либо без него.

  Может быть применено и более мягкое наказание в виде обязательных, принудительных или исправительных работ.

Сумма полученных от участников долевого строительства средств свыше 5 миллионов рублей признается особо крупным размером.  Наказание при этом также установлено в повышенном размере – до 5 лет лишения свободы с последующим ограничением свободы на срок до 2 лет.  Вместо лишения свободы суд может приговорить виновных лиц к принудительным, обязательным или исправительным работам.

Учитывая существующие цены квартир, основания для уголовного наказания могут появиться уже после 2-3 сделок, заключенных в нарушение 214 Федерального закона.   Привлечены за обман дольщиков по статье 200.3 УК РФ могут быть как должностные лица застройщика (генеральный директор), так и владельцы строительной компании.

При этом не требуется, чтобы средства были каким-либо нецелевым способом потрачены.  Использование полученных денег на строительство дома не освободит виновных от наказания.  Наказание наступит в связи с перечислением денег на счет строительной компании.

Уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

Застройщик может израсходовать на незаконные цели деньги, которые до этого были правомерно собраны с граждан на строительство дома. Например, разрешение на строительство было получено, право заключать ДДУ не ограничено и т.п.

, но строительная компания пустила средства на другие цели (например, выплатила дивиденды своим учредителям или купила другие объекты недвижимости).  В этом случае в ее действиях присутствует мошенничество (статья 159 УК РФ).

  Более серьезное наказание предусмотрено в случае, если потрачена не по назначению существенная сумма (свыше нескольких миллионов рублей).  Такие незаконные действия строителей могут быть признаны мошенничеством в крупном или особо крупном размере.

Уголовная ответственность за несвоевременную сдачу дома

Состав мошенничества могут усмотреть также в случае, когда строительная компания собирает средства без намерения достроить дом.  Отсутствие такого намерения не всегда легко доказать.

  Однако, если следственным органам это удастся, уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома наступит по части пятой статьи 159 Уголовного кодекса РФ – за преднамеренное игнорирование договорных обязательств.

  Как правило, мошенничества в стройке совершаются в крупном или особо крупном размере.

Эта сумма сравнивается с суммой, которую застройщик незаконно получил от дольщиков или незаконно потратил.

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

Другие причины для ответственности застройщика по УК РФ

В зависимости от конкретного нарушения закона, к должностным лицам девелопера применяются также статьи УК РФ о растрате средств дольщиков (статья 160 УК РФ) или злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ).

Например, если генеральный директор строительной компании, пользуясь своим должностным положением, лично взял деньги у дольщика и не донес их в кассу или на банковский счет, он может быть привлечен по этим статьям.

Уголовная ответственность за строительство аварийного дома

Бывает так, что дом достроен, но при этом требования к качеству строительных материалов и работ нарушены.  Уголовная ответственность застройщика за строительство аварийного дома напрямую не установлена законодательством.  Но его должностные лица все же понесут наказание, если в их действиях обнаружится состав другого преступления.

  • Например, при обрушении дома, которое повлекло жертвы,  виновные ответят за гибель людей  (статья 109 УК РФ «Причинение смерти по неосторожности») или за несоответствие требованиям безопасности (статья 238 УК РФ).
  • К счастью, несмотря на проблемы в строительстве недвижимости, случаи уголовного преследования в долевом строительстве остаются относительно редкими по сравнению с общим количеством участников рынка.
  • Зачастую преследование по УК РФ означает, что проект строительства многоквартирного дома завершен не будет, а дольщики перейдут в категорию обманутых.

Поэтому информацию об ответственности должностных лиц застройщика за совершение преступлений нужно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме.  Если же ДДУ уже заключен, появление подобных сведений – серьезный повод проконсультироваться с юристом.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

  1. 8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)
  2. +7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)
  3. +7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Источник: https://fz214fz.ru/sud/otvetstvennost/ugolovnaya-zastrojshhika

Уголовная ответственность застройщика

С 12 мая 2016 г. вступил в силу Федеральный закон № 139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в крупном размере в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

О том, насколько эффективна будет новая законодательная мера, рассказали юристы девелоперских и консалтинговых компаний.

Принятие закона, предусматривающего дополнительную ответственность застройщиков, вполне логично. Законодатели стараются избежать новой волны обманутых дольщиков.

Хотя та уже зарождается: как сообщили в июне 2016 г. РИА Новости со ссылкой на замминистра строительства и ЖКХ РФ Олега Бетина, в 1 квартале этого года наблюдается тенденция роста фирм-банкротов, недостроев и, как следствие, числа дольщиков, попавших в неприятную ситуацию.

Суть новеллы

Итак, что предполагает поправка? Уголовную ответственность за экономическое преступление.

  • В ФЗ-№ 139 предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в крупном размере (выше 3 миллионов рублей) наказывается обязательными работами на срок до 360 часов либо исправительными работами на срок до 1 года, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового.
  • То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (5 миллионов рублей), наказывается обязательными работами на срок до 480 часов либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.
  • В норме содержится оговорка, напоминает Наталья Баранкова, юрист компании АО «Пересвет-Инвест»: лицо, привлекшее денежные средства в обход ФЗ № 214, «освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию».

Спорные схемы

В настоящее время самой безопасной схемой покупки квартиры в строящемся проекте является заключение договора долевого участия (или договора цессии как частного случая).

Кроме того, законом предусмотрена схема участия в жилищном кооперативе и приобретение жилищных сертификатов застройщика, рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер-недвижимость» Rambler&Co.

В тоже время все еще существуют спорные схемы инвестирования стройки за счет средств граждан, такие как предварительные договоры купли-продажи квартир, договоры соинвестирования, суррогатные «ЖСК», различные векселя.

«Все эти схемы ненадежны и могут привести к потере денежных средств со стороны конечных потребителей», — уверен Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости PSN Group.

Вексельная схема такова: юрлицо, которое работает с застройщиком, заключает с потенциальным покупателем квартиры договор займа. Затем по нему в обмен на деньги выдает векселя.

Покупатель приходит с этими векселями к застройщику и заключает предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому обе стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в рамках которого векселя выступают в качестве обеспечения обязательства со стороны покупателя.

После сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности застройщика на созданный объект недвижимости заключается основной договор купли-продажи.

Если застройщик объявляет себя банкротом, и стройка останавливается, то у покупателей квартир остаются лишь ничего не стоящие векселя, объясняет Александр Зарицкий, Руководитель управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting.

Более того, государственной регистрации подлежат только договоры лоевого участие. Отсутствие регистрации открывает застройщику широкие возможности как для нецелевого расходования средств и вывода их через подставные фирмы, так и для прямого мошенничества, уточняет Татьяна Рейхардт, заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI».

  1. Кстати, если при покупке жилья по договору долевого участия клиент рассчитывается наличными напрямую с застройщиком, эта сделка также считается незаконной, обращает внимание Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group.
  2. Тут есть нюанс: в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» чётко указано: застройщик при строительстве любого объекта жилой недвижимости, разрешение на строительство которого получено после 1 марта 2015 года, может привлекать средства только по ДДУ.
  3. Тем не менее, нет никаких решений суда о том, что застройщики, привлекая деньги граждан по предварительному договору, привлекают их в обход законодательства, — рассуждает руководитель отдела юридического сопровождения клиентов KalinkaGroup Мурат Бороков.

Другие схемы привлечения денег: уступка прав по инвестдоговорам, договор купли-продажи будущей вещи, — также законны. Почему? Потому, что нет четко формулировки, что такое «привлечение денежных средств граждан»? Также необходимо решение суда о том, что кроме ДДУ любой другой способ в реальности прикрывает привлечение денежных средств.

Возможные последствия

Некоторые юристы полагают, что под действие нового закона могут попасть компании, на которые он как бы «не был рассчитан». А маленькие строительные фирмы и артели, строящие дома на несколько семей. Если такой дом имеет общие помещения, пусть это даже чердак или подвал, он может быть признан многоквартирным.

Соответственно, взяв предоплату за строительство подобного здания, небольшая компания может попасть под ответственность просто по незнанию, объясняет Татьяна Рейхардт.

Организовывать все в соответствии с 214-ФЗ при таком строительстве накладно, но если подвал и чердак разделены на секции по границе частей дома, то он уже не подпадает под действие закона и его можно спокойно строить.

Эффективность под вопросом

Оценить действенность нового закона можно будет примерно через год-полтора, полагают эксперты: именно такой период времени обычно проходит от обмана клиентов застройщиком, до коллективных жалоб в прокуратуру и другие надзорные органы. Если доля обращений граждан по этому поводу снизится, можно будет говорить о положительном влиянии поправок на правовую атмосферу страны.

А в настоящий момент прогнозы юристов и девелоперов относительно эффективности новеллы разделились. Эмиль Захаряев полагает, что возможность осуществления уголовно-наказуемых махинаций отпугнет многих недобросовестных застройщиков, говоря о том, что порой важна не строгость наказания, а его неотвратимость.

«Изменения в кодексе помогут снизить количество недобросовестных застройщиков на рынке, повысят уровень доверия к компаниям-застройщикам и положительно скажутся на репутации инвестиционно–строительной отрасли, — уверен Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости PSN Group.

Читайте также:  Какие налоги не платят пенсионеры в 2020 году?

С коллегами согласен Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест», полагая подобную радикальную меру «наиболее действенной».

В то же время Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group сомневается, что данное изменение в Уголовном кодексе что-то изменит: «Поправкой предусмотрено освобождение застройщика от ответственности, если он вернёт полученные деньги или введёт здание в эксплуатацию вовремя. Огромное количество крупных застройщиков, привлекают денежные средства не по ДДУ, и формально они имеют на это право».

В уголовном законодательстве уже есть статья за мошенничество, напоминает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family. Привлечение к уголовной ответственности возможно только в отношении физлиц, а круг субъектов ответственности законом не установлен.

Поэтому нельзя сказать заранее, кто действительно будет нести ответственность по данной статье: обычные сотрудники организации, получающими зарплату (будь то риэлторы, бухгалтера), или конечные бенефициары, которые могут быть даже не включены в цепочку «схемы привлечения денежных средств».

К моменту выявления нарушений 214-ФЗ вернуть деньги может быть уже проблематично. Поэтому, полагает юрист, гораздо эффективнее было бы проработать вопрос о гарантии завершения строительства объектов.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья» также уверен, что уголовная ответственность не даст никакого эффекта, поскольку к финансовым преступлениям нужно применять финансовые наказания, и запрещать вести бизнес лицам, которые допустили финансовое преступление. Данная законодательная инициатива принесет лишь дополнительную психологическую нагрузку на благонадёжных застройщиков.

На возврат средств или получение компенсации дольщику закон никак не влияет, обращает внимание старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов.

Новелла способна вызвать рост стоимости строящегося жилья на величину до одного процента, поскольку застройщики будут закладывать дополнительные риски в стоимость жилья, полагает Татьяна Рейхардт. А риск недостроя будет чаще страховаться не в собственных дочерних страховых компаниях, а у крупных страховщиков.

В целом, на фоне экономического кризиса положение добросовестных застройщиков в юридическом смысле пока на рынке ухудшается, сетует Василий Шарапов, объясняя, что законодатель вводит новые законы, налоги, административные барьеры, не разбираясь деталях, в том числе в том, кто из застройщиков ведет дела по закону, а кто его целенаправленно нарушает.

«Обстоятельства могут в одночасье сделать из вполне благонадежного и ответственного застройщика неблагонадежного банкрота, — подтверждает Оксана Сторожук, директор подразделения ГК «Сибпромстрой», объясняя, что компания строит на собственные средства, не привлекая деньги граждан для долевого строительства. Это позволяет продавать жильё не по ДДУ – впрочем, подобных примеров на рынке мало.

(ГК «Сибпромстрой» вышла в столичный регион с двумя проектами ЖК «Альтаир» и ЖК «Зеленоградский». Политика компании – «не кредитоваться у населения»).

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

  • ЖК Альтаир
  • К эффективным мерам эксперты отнесли постепенное повышение финансовой и инвестиционной грамотности населения, разъяснительную работу и проверку деятельности организаций, привлекающих деньги населения.
  • «Пока люди готовы верить в чудо и нести деньги мошенникам, обещающим квартиры за полцены, не читая документацию и договоры, справиться с махинациями в этой среде не удастся», — резюмирует Татьяна Рейхардт.

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/ugolovnaya-otvetstvennost-zastroyschika

Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

При подписании договора ДДУ дольщики задаются вопросом, существует ли уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома.

И если она предусмотрена законодательством, какое наказания полагается за нарушение договора? Ниже рассмотрим, в чем особенности нового Федерального закона, какую уголовную ответственность несет строительная компания в случае несвоевременной сдачи дома, и будет ли нововведение работать на практике. При этом мнения в отношении нового законопроекта расходятся. Почему?

Существует ли уголовная ответственность застройщиков за несвоевременную сдачу дома?

На вопрос о наличии уголовной ответственности для строительных компаний, нарушающих договор долевого участия, с 01 мая 2016 года можно ответить утвердительно. Именно с этого дня действует ФЗ под номером 139, в котором предусмотрено уголовное наказание для застройщиков, обманывающих клиентов в крупных размерах.

В чем заключается преступление?

В ФЗ №139 прописано, что за нарушение требований законодательства и договора долевого участия строительные компании отвечают по закону. При этом они несут не только гражданскую и административную, но и уголовную ответственность за привлечение средств в крупных размерах и нецелевое их расходование.

Застройщик наказывается по статье 200.3 УК РФ в случае привлечения средств на сумму от 3-х миллионов рублей и дальнейшего нарушения следующих требований законодательства:

  • Не получено разрешение на возведение объекта.
  • Нет проектной декларации в открытом доступе.
  • Права на участок земли, где ведется строительство, не зарегистрированы.
  • Договор долевого участия не заключен или не зарегистрирован.

Стоит учесть, что в случае компенсации ущерба или принятия срочных мер для своевременной сдачи объекта в пользование строительная компания не несет уголовной ответственность (если подобное нарушение было выявлено впервые).

В каких случаях застройщик попадает под уголовную ответственность?

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

  • Обязательные работы — до 360 ч.
  • Исправительные работы — до года.
  • Принудительные работы — до 2-х лет.
  • Лишение свободы — до 2-х лет (условно или с ограничением свободы до года).

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/ugolovnaya-otvetstvennost-zastrojshhika-za-nesvoevremennuyu-sdachu-doma/

Уголовная ответственность застройщика серьезнее, чем административная и гражданская – срок страшнее неустойки?

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

 В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее.

Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности.

Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Административная ответственность застройщика

Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности – они несут разве что репутационные потери.

Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков.

Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.

В итоге – штраф для застройщика в 10 000 рублей. Сопоставима ли серьезность правонарушения с наказанием? Нет, конечно. Да, кто-то может обратиться в соответствующие инстанции и привлечь строительную компанию к административной ответственности.

Но подавляющее большинство дольщиков этого не сделает – из-за незнания, нехватки времени и все равно будет де-факто ограничено в правах.

Ну а что такое 10 000 рублей для строительной компании, ворочающей миллионами или миллиардами – разве будет она опасаться такой ответственности?

Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.

Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.

Вообще-то налицо прямое мошенничество, выраженное в намерении уйти от ответственности. Но мошенничеством это деяние выглядит только в бытовом плане, а не в юридическом.

В итоге – штраф покрупнее, чем в предыдущем примере, но и 500 000 рублей для застройщика – не великие потери.

А вот если бы никто не заметил подлога договора, он бы «сэкономил» десятки миллионов рублей, избежав ответственности, предусмотренной Законом 214-ФЗ.

Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.

Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.

А что на практике? Соблюдаются ли эти требования? Да нет, конечно, — и информация об объектах зачастую не соответствует действительности, и разрешение на строительство зачастую еще отсутствует.

А какова же ответственность застройщика за такие нарушения? В первом случае – штраф до 400 000 рублей, во втором – до 500 000.

И что? Ну, заплатил полмиллиона, зато привлек денег дольщиков на полмиллиарда.

Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое – кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно – прекрасно знают, на что идут.

А как на это реагируют законодатели? Да почти никак, а если реагируют, то это все равно плодов не приносит.

Вот, скажем, депутаты Заксобрания Петербурга предлагают увеличить размеры штрафов для строительных компаний, ведущих строительные и погрузо-разгрузочные работы в выходные и нерабочие праздничные дни с 7.00 до 12.

00: сейчас максимальный размер штрафа для юрлиц за такие деяния составляет 15 000, а предлагается повысить до 500 000 рублей.

А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 – праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что – других проблем со строительством нет?

Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности – это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то – с первого дня следующего квартала.

В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом.

Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка.

Рассчитывается она следующим образом:

количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.

Например, в договоре указана цена квартиры 3 млн рублей, просрочка составила ровно год, получаем: 365 х 0,11 х 1/300 х 3 000 000 х 2 = 803 001.

Читайте также:  Как оформить наследство на оружие в 2020 году

Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой – это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?

Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое.

Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание.

Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность – некоторые даже ее страхованием не занимаются.

Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.

 Уголовная ответственность застройщика

Выше было упомянуто, что есть лишь один вариант, когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности «по-серьезному». Это привлечение денег дольщиков без наличия разрешения на строительство.

Вроде штраф и тут не очень-то велик для строительной компании – от 500 000 до 1 млн рублей.

Но дела в том, что этот штраф может быть наложен за заключение каждого договора долевого участия, и если в доме сотни квартир, то сумма получается весьма и весьма серьезной.

Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет – ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков? 

Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство – и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.

Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн – глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.

Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:

  • обязательными работами на срок до 360 часов;
  • исправительными работами на срок до 1 года;
  • принудительными работами на срок до 2 лет;
  • лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.

Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:

  • обязательные работы на срок до 480 часов;
  • исправительные работы на срок до 2 лет;
  • принудительные работы на срок до 5 лет;
  • лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным – более 5 млн рублей.

А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный – стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный – стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.

Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет – какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?

Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.

То есть закон дает возможность руководителю компании-застройщика «откупиться» от наказания (даже если его не сажают, иметь судимость не хочет никто), но если он выполнит свои обязательства перед дольщиками. Так что ему придется поупираться, но либо деньги вернуть, либо дом достроить.

Ну а дальше, получив деньги или дождавшись квартиры, можно обращаться в суд с иском о взыскании неустойки за незаконно использование денег за все время просрочки – об этом мы уже говорили.

Тут невозможно не согласиться с заявлением Хинштейна о том, что это очень важная норма, которая намного надежнее защитит права дольщиков. Высказывается, конечно, мнение, что статья 159 УК «Мошенничество» тоже их защищает, но по сравнению с этой новеллой она куда более размытая, а потому уйти от ответственности руководству застройщика куда проще. Здесь же все более четко.

Тем не менее, стоит предостеречь потенциальных покупателей жилья о рисках заключения ДДУ с компаниями, не имеющими хотя бы основного пакета документов, к которым относятся:

  • документы на участок застройки (владение или аренда);
  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство.

01 Мая 2016

Источник: https://prn.spb.ru/inform_ugolovnaya_otvetstvennost_zastroyschika_sereznee_chem_administrativnaya_i_grazhdanskaya_srok_strashnee_neustoyki

Строительная карма

Уголовная ответственность застройщика по договору долевого строительства

Новая уголовная ответственность для «недобросовестных» застройщиков.

В мае 2016 года начала действовать новая статья 200.3 уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве…

Часть первая данной статьи предусматривает ответственность за такое привлечение денежных средств граждан в крупном размере, то есть общая сумма привлеченных денежных средств должна превышать 3 миллиона рублей. Максимальное наказание по этой части статьи — 2 года лишения свободы.

  • Часть вторая указанной статьи предусматривает ответственность за те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, либо в особо крупном размере, то есть сумма привлеченных денежных средств должна превышать 5 миллионов рублей.
  • Следует отметить, что согласно примечанию к данной статье, лица, совершившие данное преступление, освобождаются от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена, либо объект недвижимости сдан в эксплуатацию в результате мер, принятых застройщиком.
  • Анализ правоприменительной практики относительно указанных правоотношений по привлечению денежных средств граждан, по мнению автора, показывает, что вступление данной статьи позволит защитить права предпринимателей, которые хоть и осуществляли привлечение денежных средств граждан в нарушение ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако не имели умысла на хищение этих денежных средств и действительно осуществляли строительство, хоть и по так называемым «серым» схемам.

До принятия данной статьи правоохранительные органы в большинстве случаев квалифицировали действия таких «серых» застройщиков, как мошенничество.

В формулировке обвинения это звучало примерно так: «обвиняемый, не имея разрешения на строительство многоквартирного дома, привлек денежные средства граждан.

Таким образом, он изначально не мог выполнить свои обязательства перед гражданами, следовательно, деньги похитил и распорядился по своему усмотрению». И уже редко кто разбирался, куда пошли деньги дольщиков, каким образом застройщик собирался вводить дом в эксплуатацию.

Ведь ни для кого не секрет, что многие многоквартирные дома построены частными застройщиками в нарушение порядка привлечения денежных средств, установленного законом. Однако они сданы в эксплуатацию, люди в них проживают и претензий к застройщикам не имеют.

Например, из моей практики работы в следственных органах в производстве возглавляемого мной подразделения в середине 2000-х годов находилось уголовное дело по заявлениям около 200 дольщиков, которые просили привлечь застройщика к уголовной ответственности за мошенничество, так как деньги они ему передали, а квартиры им не предоставлены — дом в эксплуатацию не сдан. Действительно, уголовные дела были возбуждены по признакам мошенничества, так как застройщик не имел надлежащего разрешения на строительство такого дома. Следует отметить, что на то время строительство без разрешения многоквартирных домов с последующим оформлением через суды было обычной практикой. Так вот, в ходе следствия было установлено, что обвиняемый до этого построил подобным образом не один дом, все они посредством судебных решений сданы в эксплуатацию, и в них проживают люди. Дом, о котором шла речь в расследуемом уголовном деле, застройщик не смог сдать в эксплуатацию из-за изменения позиции властей города. Таким образом, в ходе расследования уголовного дела, несмотря на требования многочисленных дольщиков, застройщик не был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, так как хищения не совершал. Он понес наказание за незаконное предпринимательство, причинившее ущерб дольщикам, ответственность за которое была значительна мягче. Однако есть многочисленные примеры, когда такие застройщики осуждены за мошенничество в особо крупном размере.

Автор статьи никоим образом не призывает застройщиков к нарушению ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако высказывает пожелание правоохранительным органам и адвокатам разбираться, в каком случае имело место мошенничество, а в каком нарушение порядка привлечения денежных средств.

В этом как раз поможет введенная в уголовный кодекс статья 200.3.

Ведь ни для кого не секрет, что основная масса граждан, которые несут свои деньги так называемому «частному» застройщику, действующему в нарушение закона «Об участии в долевом строительстве», знают, на что идут, так как подписывают соглашения, имеющие косвенное отношение к участию в строительстве, однако сознательно идут на это с целью экономии средств при покупке жилья. В последнее время большую часть таких возведенных многоквартирных домов «серый» застройщик в законном порядке ввести в эксплуатацию не может, пишутся заявления в правоохранительные органы, и встает вопрос об ответственности застройщика.

По моему мнению, привлечение большинства таких застройщиков к уголовной ответственности за мошенничество необоснованно, и введение рассматриваемой статьи как раз позволит разграничивать действия «недобросовестных» застройщиков и мошенников.

Так, согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.

2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием — в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Изучение судебной практики по гражданским делам, проведенного Верховным судом РФ, показало, что, несмотря на введение норм о порядке привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, продолжали иметь место случаи заключения других видов сделок, не предусмотренных рассматриваемым законом, но направленных на приобретение права собственности дольщика на недвижимое имущество в будущем. Например, это заключение договоров займа денежных средств, в соответствии с которыми предусмотрено, что получатель займа (в действительности лицо, привлекаемое денежные средства для долевого строительства) в качестве возврата займа передает займодателю объект недвижимости после окончания строительства и введения в эксплуатацию. Другими примерами таких сделок являются заключения различных предварительных договоров, договоров инвестирования строительства, договоров простого товарищества, создаваемого для строительства многоквартирного дома и т.д.

Читайте также:  Как взыскать материальный ущерб с работника без суда

 Главное, с точки зрения уголовно-правовой квалификации действий застройщиков, мнение Верховного суда РФ о том, что при рассмотрении дел о спорах, связанных с передачей денежных средств в целях строительства объектов недвижимости, но совершенных с нарушением требованием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от названия сделки следует исходить из фактически сложившихся отношений сторон договора. Другими словами, судам рекомендовано разбираться, с какой целью совершались сделки, и какой конечный результат стороны хотели достичь. (Из обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Соответственно, по мнению автора, указанные сделки, причинившие ущерб гражданам в связи с нарушением законодательства «Об участии в долевом строительстве…», при отсутствии признаков хищения, должны квалифицироваться по статье 200.3 УК РФ, а не по 159 УК РФ, как это в основном делалось до вступления в силу новой статьи.

Таким образом, новая статья УК в теории призвана отграничить недобросовестных предпринимателей от явных преступников, не имевших намерение осуществлять строительство, в два раза снизив максимальную ответственность по сравнению с мошенничеством. Однако как дело будет обстоять на практике, насколько эффективно будет применяться данная норма, покажут время и действия правоприминителей — как правоохранительных органов, так и адвокатов.

Источник: http://xn--80ab0ao1a1d.xn--d1ahtdf.xn--p1ai/nedvizhimost/stroitelnaja-karma.html

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства



Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.

Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем.

Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3].

Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.

Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.

Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере.

Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].

Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками.

В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций.

К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых.

И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].

Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст.

14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).

В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].

Источник: https://moluch.ru/archive/123/34015/

Ответственность застройщика — договор о долевом строительстве + что могут дольщики

Заключая договор об участии в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

 Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором.

Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд. 

Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

Расторжение договора с застройщиком

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях: 

  1. если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца; 
  2. если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства; 
  3. если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства; 
  4. если застройщик отказался продлить банковское поручительство. 

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

  • Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения. 

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях: 

  1. прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику; 
  2. существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 
  3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома. 

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона №214-ФЗ. 

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Неустойка может быть законной, то есть установленной ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве. 

Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

 Размер неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания объекта долевого строительства. Неустойка ежедневно, до удовлетворения требований застройщиком, будет расти, поэтому в суде можно несколько раз уточнять исковое заявление и расчет неустойки.

Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x 8,25% (ставка рефинансирования Банка России) x цена договора x 2 = сумма неустойки. 

При этом период просрочки исполнения обязательства застройщика начнется со дня, следующего после указанного в договоре дня, с которым связано исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта.

Возмещение убытков застройщиком

В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья.

Взыскать моральный вред с застройщика

Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда. Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Возмещение судебных расходов застройщиком

В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований.

Привлечение застройщика к ответственности

Кроме того, застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения: 

  1. продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований; 
  2. обман потребителей; 
  3. нарушение иных прав потребителей. По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства; 
  4. нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 
  5. невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства. 

Кроме того, виновные должностные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.4 УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности.

  • Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
  • Звоните 8-800-777-32-63.
  • Бесплатная горячая юридическая линия.

ответственность застройщика, договор о долевом строительстве, дольщики

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zastroyshchiki-i-otvetstvennost/otvetstvennost-zastroyshchika-dogovor-o-dolevom-stroitelstve-chto-mogut-dolshchiki/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector